Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В современном российском праве возможность безвозмездной передачи земельного участка (дарения, безвозмездного отчуждения) регулируется рядом нормативных актов: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом № 136‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Налоговым кодексом РФ и специальными нормативными актами в сфере сельского хозяйства, лесного хозяйства и др.

Сущность безвозмездной передачи земельного участка

Безвозмездная передача – это юридический акт, при котором собственник (даритель) передает в собственность (или иное право) земельный участок получателю (одаряемому) без получения вознаграждения.

Основные формы безвозмездной передачи: дарение и безвозмездный договор отчуждения (выполняется в виде договора купли‑продажи, где цена указана как 0 руб.).
В отличие от аренды, дарение приводит к переходу права собственности.
Для некоторых категорий земель (например, сельскохозяйственные) требуется согласие государственных органов.

Законодательная база

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статьи 572‑581 регулируют дарение.
Федеральный закон № 136‑ФЗ – порядок государственной регистрации перехода прав.
Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статьи 217‑226 (Налог на прибыль), 220‑226 (НДС) и 208‑210 (Налог на имущество).
Специальные нормативные акты: Положения о порядке использования земель сельскохозяйственного назначения, лесных участков и др.

Участники договора

В договоре могут принимать участие:

Даритель – юридическое лицо (например, ООО), физическое лицо‑гражданин РФ, иностранная компания.
Одаряемый – юридическое лицо (в т.ч. дочерняя компания), физическое лицо, некоммерческая организация.
При необходимости – нотариус (для удостоверения договора) и регистратор (для внесения записи в ЕГРН).

Содержание договора

Структура типового договора о безвозмездной передаче земельного участка включает следующие разделы:

Преамбула

Указываются полные наименования и реквизиты сторон, дата и место заключения договора.

Предмет договора

Точное описание земельного участка:

Кадастровый номер;
Площадь (в квадратных метрах);
Категория и назначение земли (сельскохозяйственное, промышленное и др.);
Адрес, границы, координаты.

Условия передачи

Указывается, что передача осуществляется безвозмездно, без каких‑либо обязательств по оплате.

Права и обязанности сторон

Даритель обязуется:

Передать земельный участок в собственность Одаряемому;
Обеспечить отсутствие обременений (залог, арест и т.д.) на момент передачи;
Содействовать регистрации перехода прав.

Одаряемый обязуется:

Принять участок в собственность;
Использовать землю в соответствии с её назначением;
Своевременно уплачивать налоги и сборы, связанные с владением землей.

Порядок государственной регистрации

Стороны совместно подают заявление в Росреестр, прилагая:

Договор дарения (или договор купли‑продажи с нулевой стоимостью);
Кадастровый паспорт;
Согласие органов, отвечающих за контроль за использованием земли (при необходимости);
Документы, подтверждающие отсутствие обременений.

Ответственность сторон

Устанавливается ответственность за предоставление недостоверных сведений, задержку регистрации и нарушение условий использования земли.

Прочие условия

Срок действия договора, порядок разрешения споров (суд, арбитраж), применимое право.

Бухгалтерский и налоговый учет

Бухгалтерский учет

Согласно ПБУ 12/2018 «Учет недвижимости»:

При получении безвозмездного земельного участка организация признает независимый объект нематериальных активов (земля) по стоимости, равной справедливой стоимости на дату получения.
Если справедливая стоимость не может быть достоверно определена, применяется стоимость, указанная в договоре (0 руб.). В этом случае актив фиксируется по нулевой стоимости, но в примечаниях к бухгалтерской отчетности раскрывается факт получения.
Если даритель является связанным лицом (например, материнская компания), то стоимость определяется исходя из рыночных условий, что подтверждается независимой оценкой.

Налоговый учет

Налог на прибыль организаций – полученный в результате безвозмездной передачи земельный участок считается неликвидным активом. При последующей его реализации (продажа) образуется налоговая база, равная разнице между продажной ценой и первоначальной (нулевой) стоимостью.
Налог на добавленную стоимость (НДС) – передача земельного участка в собственность безвозмездно не облагается НДС, если получатель – юридическое лицо, являющееся плательщиком НДС, и земля не относится к объектам, подлежащим налогообложению (п. 165 НК РФ).
Налог на имущество организаций – с момента регистрации права собственности на землю объект включается в налоговую базу по взрослой стоимости, определенной в кадастре (п. 379 НК РФ). При нулевой стоимости в бухгалтерском учете налоговая база рассчитывается по кадастровой стоимости.
Для физических лиц при получении земли в дар налогообложение может возникнуть в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от рыночной стоимости, если получатель не является членом семьи дарителя.

Возможные налоговые риски

Налоговые органы могут оспорить нулевую стоимость, если есть подозрение, что сделка использована для уклонения от уплаты налогов. Поэтому рекомендуется:

Получить независимую оценку рыночной стоимости участка;
Подготовить пояснительное письмо, где обосновывается отсутствие вознаграждения (например, благотворительные цели, семейные отношения);
Соблюдать сроки подачи налоговой декларации и уплаты налогов.

Может ли передача быть безвозмездной?

Да, передача земельного участка в собственность может быть безвозмездной, но при этом необходимо учитывать несколько факторов:

Разрешенные категории земель. Для сельскохозяйственных и лесных земель безвозмездная передача может потребовать согласования с органами исполнительной власти.
Связанные лица. Если даритель и одаряемый находятся в одной группе компаний, налоговые органы могут рассматривать сделку как скрытую продажу, требующую уплаты НДС и налога на прибыль.
Ограничения по площади. В некоторых регионах существуют лимиты на получаемую безвозмездно площадь земельных участков.

Таким образом, безвозмездная передача возможна, но должна быть оформлена в соответствии с законодательными требованиями и сопровождаться надлежащей документацией.

Преимущества и недостатки безвозмездной передачи

Преимущества

Снижение финансовых затрат для получателя;
Укрепление корпоративных отношений (например, внутри группы компаний);
Возможность использовать землю под выгодные проекты без необходимости привлечения капитала.

Недостатки

Риск налоговых проверок и возможных доначислений;
Необходимость прохождения длительной процедуры регистрации (особенно при участии иностранных компаний);
Возможные ограничения со стороны органов, контролирующих земельные отношения.

Примерный образец договора дарения земельного участка

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. ____________ «__» ___________ 20__

Общество с ограниченной ответственностью «____________», именуемое в дальнейшем «Даритель», в лице ____________, действующего на основании ___________, с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «____________», именуемое в дальнейшем «Одаряемый», в лице ____________, действующего на основании ___________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Даритель передаёт в собственность Одаряемому земельный участок, расположенный по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, площадь ____________ кв. м, назначение – ____________.

Условия передачи
Передача осуществляется безвозмездно, без какого‑либо вознаграждения.

Права и обязанности сторон
Даритель обязуется:
 3.1.1. Предоставить Одаряемому все необходимые документы для государственной регистрации прав;
 3.1.2. Гарантировать отсутствие обременений на момент передачи.
Одаряемый обязуется:
 3.2.1. Принять земельный участок в собственность;
 3.2.2. Своевременно уплачивать налоги и сборы, связанные с владением землей.

Регистрация прав
Стороны совместно подают в Росреестр заявление о государственной регистрации перехода права собственности в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты подписания настоящего договора.

Ответственность сторон
За предоставление недостоверных сведений стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Разрешение споров
Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом РФ.

Прочие условия
Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Подписи сторон:

_____________________/ ___________ (Даритель)

_____________________/ ___________ (Одаряемый)

Безвозмездная передача земельного участка – юридически реализуемый инструмент, который позволяет компаниям и физическим лицам получать землю без прямых денежных вложений. При правильном оформлении договора, соблюдении всех требований законодательства, а также корректном бухгалтерском и налоговом учёте, такой инструмент может стать эффективным способом расширения бизнеса или реализации социальных проектов.

Однако необходимо помнить, что каждая сделка индивидуальна и требует тщательной правовой и налоговой экспертизы, особенно в случае участия иностранных компаний или связанных лиц.

Дата публикации: