Сбербанк в последние годы активно развивает сервисы, позволяющие клиентам покупать недвижимость без традиционного ипотечного кредита․ Одним из таких инструментов является договор недофинансирования – специальный юридический документ, который фиксирует разницу между реальной стоимостью квартиры и суммой, выдаваемой банком в рамках ипотечного кредитования․
Что такое договор недофинансирования?
Договор недофинансирования – это соглашение между покупателем, продавцом и Сбербанком, в котором указывается, что часть стоимости недвижимости (обычно «заниженная» стоимость) будет покрыта за счёт собственных средств покупателя, а оставшаяся часть – за счёт ипотечного кредита․ При этом банк официально «не финансирует» эту часть стоимости, а покупатель обязуется внести её самостоятельно․
- Заниженная стоимость в договоре купли‑продажи – цена, согласованная между продавцом и покупателем и фиксируемая в ДКП․
- Недофинансируемая часть – разница между реальной рыночной стоимостью квартиры и заниженной стоимостью, которую покупатель платит из собственного кармана․
- Цель – снизить размер ипотечного кредита, уменьшить процентные выплаты и/или воспользоваться специальными программами банка (например, «Неипотека»)․
Когда и зачем используют недофинансирование?
- Снижение нагрузки по кредиту․ При заниженной стоимости банк выдаёт меньший кредит, а покупатель платит остаток наличными, что уменьшает общую переплату по процентам․
- Участие в программах Сбербанка․ Некоторые программы (например, «Неипотека» — сделки без ипотеки) требуют указания заниженной стоимости для получения льготных условий․
- Учет неотделимых улучшений․ Если в квартире есть мебель, техника или ремонт, их стоимость может быть включена в недофинансируемую часть, а не учитываться в кредитной части․
- Упрощённый процесс оформления․ При меньшем объёме кредитных средств ускоряется проверка и выдача кредита․
Правовая база
Согласование недофинансирования регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ – положения о договоре купли‑продажи недвижимости․
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102‑ФЗ․
- Внутренние регламенты Сбербанка (правила оформления ипотечного кредита, правила работы сервиса «ДомКлик»)․
- Постановление Банка России от № 565‑И «О порядке предоставления ипотечных кредитов с недофинансированием»․
Пошаговая инструкция по оформлению сделки с недофинансированием
Шаг 1․ Подготовка документов
Соберите полный пакет документов как для покупателя, так и для продавца:
- Паспорта всех участников сделки (покупателя, продавца, их законных представителей, если есть)․
- СНИЛС всех участников․
- ИНН всех участников․
- Документы, подтверждающие право собственности продавца (правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН)․
- Технический паспорт квартиры и планировочные документы․
- Справка о наличии (или отсутствии) обременений (ипотека, арест и т․п․)․
- Документы, подтверждающие стоимость неотделимых улучшений (акты выполненных работ, чеки на мебель/технику)․
Шаг 2․ Оценка реальной стоимости недвижимости
Для корректного расчёта недофинансируемой части необходимо получить независимую оценку:
- Обратиться к лицензированному оценщику или воспользоваться сервисом ДомКлик (внутренняя оценка Сбербанка)․
- Сравнить полученную оценку с рыночными ценами в вашем районе (по данным ЦИАН, Яндекс․Недвижимость)․
- Определить «заниженную» стоимость, которая будет указана в ДКП․
Шаг 3․ Согласование заниженной стоимости с продавцом
Продавец и покупатель подписывают договор купли‑продажи (ДКП), в котором указывается согласованная стоимость квартиры․ В этом же договоре фиксируется, что часть стоимости будет покрыта за счёт покупателя – это и есть недофинансирование․
Шаг 4․ Оформление договора недофинансирования в Сбербанке
В личном кабинете ДомКлик или в офисе банка заполняются следующие формы:
- Заявка на ипотечный кредит с указанием заниженной стоимости․
- Дополнительное соглашение «О недофинансировании» (банковский шаблон)․
- План графика внесения недофинансируемой части (как правило, единовременный платёж в день подписания ДКП)․
Шаг 5․ Подписание всех документов
В назначенный день в офисе Сбербанка (или в отделении «ДомКлик») присутствуют:
- Покупатель и продавец․
- Представитель банка (ипотечный менеджер)․
- Нотариус (по желанию, для повышения юридической чистоты)․
Подписываются:
- Договор купли‑продажи․
- Договор недофинансирования․
- Ипотечный договор (на сумму недофинансированной части)․
- Акт приёма‑передачи недвижимости․
Шаг 6․ Регистрация сделки в Росреестре
После подписания документов банк отправляет их в Росреестр через электронный сервис Электронная Регистрация Сделок (ЭРС)․ Регистрация обычно занимает 5–7 рабочих дней․
Шаг 7․ Выдача средств и погашение недофинансируемой части
После регистрации:
- Сбербанк переводит ипотечные средства продавцу․
- Покупатель вносит недофинансируемую часть (обычно через банковскую карту или перевод)․
- Продавец получает полную сумму (ипотека + собственные средства покупателя)․
Какие документы нужны для проведения сделки без ипотеки (неипотека)
Если вы решаете полностью отказаться от ипотечного кредита и воспользоваться сервисом «Неипотека» от Сбербанка, список документов схож, но без кредитных форм:
- Паспорта и СНИЛС участников․
- ИНН․
- Документы, подтверждающие право собственности продавца․
- Технический паспорт квартиры․
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам․
- Документы, подтверждающие источник собственных средств (выписка со счёта, справка о доходах)․
Плюсы и минусы договора недофинансирования
Плюсы
- Снижение процентных расходов․ Меньший кредит – меньше переплаты․
- Участие в банковских программах․ Возможность воспользоваться льготными ставками, кэшбэками․
- Гибкость в оформлении․ Можно включать в недофинансируемую часть стоимость ремонта, мебели, техники․
- Ускоренный процесс․ Меньший объём кредитных проверок․
Минусы
- Необходимость наличных средств․ Платёж недофинансируемой части должен быть внесён сразу․
- Риск конфликтов․ Если реальная стоимость будет оспариваться, может возникнуть спор с банком․
- Ограничения по суммам․ Сбербанк может установить максимум недофинансируемой части (обычно до 30 % от стоимости)․
- Требуется тщательная проверка правовой чистоты․ Любые обременения могут привести к отказу банка․
На что обратить внимание при подписании договора недофинансирования
- Точная формулировка цены․ В ДКП должна быть указана «заниженная» стоимость, а в отдельном приложении – реальная стоимость и размер недофинансируемой части․
- Указание неотделимых улучшений․ Если в квартире есть встроенный ремонт, мебель, техника – они должны быть перечислены в отдельном приложении к ДКП․
- Сроки внесения недофинансируемой части․ Чётко прописанный график платежей (обычно единовременно в день подписания)․
- Ответственность сторон․ Укажите, кто несёт ответственность за возможные недочёты в праве собственности․
- Проверка на наличие обременений․ Убедитесь, что в выписке из ЕГРН нет скрытых ипотек или арестов․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли полностью скрыть реальную стоимость квартиры?
Нет․ Сбербанк обязуется проверять рыночную стоимость через оценку․ Занижение цены более чем на 20 % от рыночной может привести к отказу в кредитовании и/или штрафным санкциям․
Вопрос 2: Какой максимальный размер недофинансируемой части допускает банк?
Обычно Сбербанк допускает недофинансирование до 30 % от рыночной стоимости, но точные лимиты уточняются в каждом конкретном случае у ипотечного менеджера․
Вопрос 3: Что происходит, если покупатель не сможет внести недофинансируемую часть?
В договоре указываются штрафы за просрочку (обычно 0,5 % от суммы за каждый день просрочки)․ При невозможности оплаты банк может отказаться от сделки․
Вопрос 4: Можно ли оформить недофинансирование, если квартира находится в собственности менее 3 лет?
Да, но в этом случае банк может потребовать дополнительное подтверждение источника средств покупателя и более строгую проверку правовой чистоты․
Вопрос 5: Как оформить сделку через сервис «ДомКлик»?
В личном кабинете «ДомКлик» выбираете «Сделки с недофинансированием», загружаете сканированные копии всех документов, заполняете форму заявки, после чего менеджер банка связывается с вами для уточнения деталей․
Советы от риэлторов и юристов
- Проверьте продавца на предмет скрытых обременений – запросите полную выписку из ЕГРН не старше 30 дней․
- Зафиксируйте в договоре все неотделимые улучшения (мебель, техника, отделка) с указанием их стоимости․
- Не подписывайте договор без предварительного юридического анализа – многие юристские компании предлагают бесплатный просмотр ДКП․
- Сохраняйте все электронные подтверждения (скриншоты, письма) о согласовании цены с банком․
- Если планируете продавать квартиру в ближайшее время, уточните у банка возможные ограничения по перепродаже недвижимости, оформленной с недофинансированием․
Договор недофинансирования – удобный инструмент, позволяющий покупателям снизить размер ипотечного кредита, учесть стоимость неотделимых улучшений и воспользоваться специальными программами Сбербанка․ При правильном оформлении и тщательной проверке юридических нюансов такой способ покупки квартиры может стать экономически выгодным и безопасным․
Помните: любые финансовые операции с недвижимостью требуют внимательного изучения договора и, при необходимости, консультации с независимым юристом․
Дата публикации: