Дата подготовки:  г.

Договор найма (аренды) жилого помещения частного жилищного фонда (ЖКФ) — один из ключевых документов‚ регулирующих отношения между собственником (наймодателем) и нанимателем (арендатором). Правильное оформление договора и его последующее заполнение позволяют избежать конфликтов‚ обеспечить законность платежей и упростить процесс регистрации через службу «Одно окно». В статье рассмотрены нормативная база‚ основные положения типового договора‚ пошаговая инструкция по заполнению и типичный пример заполненного договора.

Правовая база

Существует несколько нормативных актов‚ которые задают правила составления и регистрации договоров найма жилого помещения в Республике Беларусь:

• Жилищный кодекс Республики Беларусь (ст. 52‚ 53) – определяет основные требования к договору найма‚ права и обязанности сторон.
• Постановление Совета Министров от 11 ноября 2024 г. № 825 – обновило формы договоров найма жилых и нежилых помещений‚ вступив в силу с 1 декабря 2024 г.
• Региональные нормативные акты (например‚ Приказ Минкомсвязи о переводе услуг в электронный вид‚ локальные инструкции Исполнительных комитетов).

Основные положения типового договора

Типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда‚ утверждённый Постановлением № 825‚ включает следующие разделы:

1. Предмет договора – конкретное жилое помещение (адрес‚ этаж‚ тип квартиры‚ площадь).
2. Срок действия договора – фиксированный (обычно 1 год) или бессрочный с указанием порядка продления.
3. Размер и порядок оплаты – арендная плата‚ срок её внесения‚ способы оплаты‚ а также порядок оплаты коммунальных услуг.
4. Права и обязанности сторон – обязанности наймодателя (передача помещения‚ обеспечение исправности инженерных сетей) и нанимателя (своевременная уплата‚ соблюдение правил эксплуатации).
5. Акт приема‑передачи – документ‚ подтверждающий передачу помещения в пользование.
6. Порядок расторжения и возврата помещения – основания‚ сроки предупреждения‚ компенсации.
7. Количество экземпляров – договор составляется в трёх экземплярах: два у сторон‚ один в архиве местного исполнительного комитета.

Как правильно заполнить договор найма: пошаговая инструкция

Шаг 1. Сбор необходимых данных

Перед началом заполнения подготовьте следующие документы:

• Паспорт (или иной документ‚ удостоверяющий личность) обеих сторон;
• Свидетельство о праве собственности (для наймодателя) или выписка из реестра недвижимости;
• Технический паспорт помещения (площадь‚ планировка‚ состояние);
• Счета‑фактуры/квитанции за коммунальные услуги за последний месяц (для уточнения тарифов).

Шаг 2. Заполнение реквизитов сторон

В разделе «Стороны договора» укажите:

1. Полное ФИО (или наименование организации) наймодателя;
2. Идентификационный номер (ИПН) или регистрационный номер;
3. Адрес места жительства/регистрации и контактный телефон;
4. Аналогичные данные для нанимателя.

Шаг 3. Описание помещения

Заполняйте подраздел «Предмет договора» точно‚ как указано в техническом паспорте:

• Полный адрес (область‚ район‚ улица‚ дом‚ корпус‚ квартира);
• Этаж и номер подъезда;
• Общая площадь (м²) и жилая площадь;
• Наличие мебели‚ бытовой техники (при необходимости).

Шаг 4. Установление арендной платы и коммунальных услуг

В разделе «Оплата» укажите:

1. Размер ежемесячной арендной платы (прописать цифрами и словами);
2. Дата внесения (например‚ «не позднее 5‑го числа каждого месяца»);
3. Банковские реквизиты (расчётный счёт‚ БИК‚ получатель);
4. Платежи за ЖКУ – кто их оплачивает (обычно наниматель) и порядок расчётов (по показаниям счётчиков‚ фиксированная ставка).

Шаг 5. Права и обязанности сторон

Скопируйте пункты из типового шаблона‚ но адаптируйте под конкретные условия:

• Обязанность наймодателя предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии;
• Обязанность нанимателя соблюдать правила эксплуатации‚ не совершать перепланировку без согласования;
• Порядок проведения ремонта (кто оплачивает‚ сроки).

Шаг 6. Срок действия и порядок продления

Укажите конкретную дату начала и окончания (например‚ «с по ») и условия автоматического продления (по желанию сторон за 30 дней до окончания).

Шаг 7. Акт приема‑передачи

Подготовьте отдельный документ «Акт приема‑передачи»‚ в котором фиксируются:

• Дата и время передачи;
• Состояние квартиры (перечень дефектов‚ наличие мебели);
• Подписи обеих сторон.

Шаг 8. Подписи‚ печати и количество экземпляров

После заполнения договора:

1. Проверьте отсутствие пустых полей;
2. Подпишите договор обеими сторонами (при необходимости – печать юридического лица);
3. Разделите три экземпляра: два – у сторон‚ один – в архиве местного исполнительного комитета (или расчётно‑справочного центра).

Пример заполненного договора (упрощённый)

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГРАЖДАН

Город: Минск Дата заключения: г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Наймодатель: Иванов Иван Иванович‚
 ИПН: 123456789‚ 
 адрес: г. Минск‚ ул. Советская‚ д. 12‚ кв. 45‚
 телефон: +375 (29) -23‑45‑67.

Наниматель: Петрова Мария Сергеевна‚
 ИПН: 987654321‚
 адрес: г. Минск‚ ул. Ленина‚ д. 8‚ кв. 12‚
 телефон: +375 (29) -65‑43‑21.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Наймодатель передаёт‚ а Наниматель принимает в аренду жилое помещение:
 – адрес: г. Минск‚ ул. Советская‚ д. 12‚ кв. 45‚
 – этаж: 3‚
 – общая площадь: 58‚5 м²‚
 – жилая площадь: 45‚0 м²‚
 – состояние: готово к проживанию‚ без видимых дефектов (см. Акт приема‑передачи).

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Договор заключён на срок с по .
По истечении срока договор автоматически продлевается на очередной год‚ если ни одна из сторон не направит письменное уведомление о расторжении за 30 (тридцать) дней до окончания срока.

ОПЛАТА
Арендная плата составляет 350 (триста пятьдесят) рублей в месяц.
Платёж вносится Нанимателем не позднее 5‑го числа каждого месяца на расчётный счёт Наймодателя:
 – Банк: ОАО «Беларусбанк»‚
 – счёт № 40###-###-####0000001‚
 – БИК: 044525999.
Коммунальные услуги (электричество‚ вода‚ отопление‚ вывоз мусора) оплачивает Наниматель согласно тарифам‚ установленным поставщиками‚ на основании ежемесячных актов‑счётов.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Наймодатель обязуется:
 – предоставить помещение в состоянии‚ пригодном для проживания;
 – обеспечить исправность инженерных сетей‚ лифтов и систем электроснабжения.
Наниматель обязуется:
 – своевременно вносить арендную плату и оплату ЖКУ;
 – не производить перепланировку без письменного согласия Наймодателя;
 – поддерживать чистоту и порядок в помещении‚ не допускать действий‚ способных нанести ущерб имуществу.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с предварительным уведомлением за 30 (тридцать) дней.
При нарушении условий оплаты договор может быть расторгнут в одностороннем порядке с немедленным выселением.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
(повторить данные из пункта 1).

ПОДПИСИ СТОРОН
_____________________/И.И. Иванов (Наймодатель)
_____________________/М.С. Петрова (Наниматель)
 

Регистрация договора

Согласно правилам‚ установленным в службе «Одно окно» (г. Гродно‚ Ленинский район и др.)‚ договор найма жилого помещения частного жилищного фонда регистрируется следующим образом:

1. Подготовьте три подписанных экземпляра договора и один акт приема‑передачи.
2. Заполните заявление о регистрации договора (форма № П‑8/1).
3. Предоставьте комплект документов в отдел регистрации недвижимости местного исполнительного комитета или в расчётно‑справочный центр (для частного фонда).
4. Получите подтверждение регистрации (печать и подпись ответственного лица). Копия хранится у нанимателя‚ оригинал – у наймодателя‚ третий экземпляр – в архиве органа.

Часто встречающиеся ошибки и рекомендации

• Неуказание точного адреса и площади – приводит к спорам о размере арендной платы.
• Отсутствие пункта о коммунальных услугах – в случае изменения тарифов стороны могут расходиться.
• Неоформленный акт приема‑передачи – усложняет возврат депозита и доказательство состояния квартиры.
• Неправильно указанные реквизиты банковского счёта – может привести к задержке платежей.
• Отсутствие срока уведомления о расторжении – влечёт за собой финансовые потери.

Рекомендуется тщательно проверять каждый пункт‚ использовать шаблоны‚ утверждённые Постановлением № 825‚ и при необходимости консультироваться с юристом‚ специализирующимся на жилищном праве.

Полезные ссылки и источники

• Официальный сайт Pravo.by – база нормативных актов Республики Беларусь.
• Служба «Одно окно» г. Гродно – информация о регистрации договоров найма.
• Текст Жилищного кодекса РБ (ст. 52‑53) – zakon.by.
• Образцы договоров найма жилого помещения (скачать): ERSC.BY.

Составление и заполнение договора найма жилого помещения частного жилищного фонда в РБ – процесс‚ требующий внимательности к деталям и строгого соблюдения требований законодательства. Следуя пошаговой инструкции‚ используя утверждённые формы и регистрируя документ через официальные органы‚ вы гарантируете законность отношений‚ защиту своих прав и финансовую предсказуемость.

Помните: правильный договор – это ваш щит от возможных споров и проблем в будущем.