В Беларуси, а именно в городе Минске, аренда (найм) жилого помещения, принадлежащего частному жилищному фонду, регулируется рядом нормативных актов и имеет чётко установленный порядок оформления. Данная статья подробно рассматривает все аспекты заключения, регистрации и расторжения договора найма, а также права и обязанности сторон.
Правовая база
- Постановление Совмина Республики Беларусь № 1191 от г. – утверждает форму договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан;
- Постановление Совмина № 193 от г. – типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда (используется как образец).
- Закон Республики Беларусь «О жилищных отношениях» (с изменениями).
- Региональные нормативные акты Минского исполнительного комитета, в частности регламенты службы «Одно окно» Фрунзенского района.
Важно: все договоры, заключённые в частном жилищном фонде, подлежат обязательной регистрации в расчётно‑справочном центре (РСЦ) Минского района или в ЖЭО, в зависимости от места регистрации собственника.
Стороны договора
Наймодатель (собственник)
- Гражданин (физическое лицо) – владелец квартиры, часть дома, либо несколько помещений.
- Имеет право собственности, подтверждённое выпиской из реестра недвижимости.
- Обязан предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии.
Наниматель (арендатор)
- Гражданин (физическое лицо), либо группа граждан, совместно пользующихся помещением.
- Обязан своевременно вносить арендную плату и соблюдать правила проживания.
Виды договоров найма
- Договор найма жилого помещения в целом – аренда всей квартиры.
- Договор найма части жилого помещения – сдача отдельного помещения (комната, часть квартиры).
- Субаренда – разрешённая только при наличии согласия наймодателя и внесения соответствующего пункта в основной договор.
Порядок заключения договора
Подготовительный этап
- Сбор необходимых документов:
- Паспорт и идентификационный номер (ИН) наймодателя и нанимателя.
- Выписка из реестра недвижимости (для подтверждения права собственности).
- Согласие супруга(и) наймодателя (если имущество приобретено в браке).
- Справка о доходах (не обязательна, но часто запрашивается при заключении долгосрочного договора).
- Согласование условий (срок, арендная плата, порядок её оплаты, порядок внесения коммунальных платежей, порядок пользования общими помещениями).
Составление договора
Для удобства можно воспользоваться типовым образцом, размещённым на портале ИМНС. Образец включает следующие разделы:
- Наименование договора.
- Сведения о сторонах.
- Предмет договора – точный адрес, площадь, описание помещения.
- Срок найма (определённый или неопределённый).
- Арендная плата и порядок её внесения.
- Права и обязанности сторон.
- Порядок расторжения договора.
- Ответственность за нарушение условий.
- Подписи сторон и дата.
Подписание договора
Договор подписывается в трёх экземплярах:
- Один – у наймодателя.
- Один – у нанимателя.
- Третий – передаётся в расчётно‑справочный центр (РСЦ) или в ЖЭО для регистрации.
Регистрация договора
Регистрация обязательна и считается началом действия договора. Процедура:
- Подача трёх экземпляров договора в РСЦ (можно через портал «Одно окно» Фрунзенского района).
- Оплата государственной пошлины (ставка фиксирована, уточняйте в актуальном тарифе).
- Получение регистрационного свидетельства (выписка из реестра договоров найма).
Регистрация должна быть завершена до момента фактического заселения нанимателя. Дата регистрации считается датой начала действия договора.
Права и обязанности сторон
Обязанности наймодателя
- Передать помещение в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечить доступ к общим инженерным сетям (вода, газ, электроэнергия).
- Не препятствовать законному использованию помещения нанимателем.
- Своевременно предоставлять документы, необходимые для регистрации нанимателя по месту жительства.
Обязанности нанимателя
- Своевременно вносить арендную плату (обычно ежемесячно).
- Оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором.
- Содержать помещение в надлежащем состоянии, не допускать порчи.
- Своевременно уведомлять наймодателя о необходимости проведения ремонтных работ.
- Не передавать помещение в субаренду без письменного согласия наймодателя.
Порядок расторжения договора
- По взаимному согласию сторон. Оформляется дополнительное соглашение, подписывается в трёх экземплярах и регистрируется.
- По инициативе нанимателя. Требуется письменное уведомление за 30 дней (если договор не предусматривает иной срок).
- По инициативе наймодателя. Возможен только в случаях:
- Нарушения условий договора (неуплата арендной платы, порча имущества).
- Необходимости собственного пользования помещением (согласно закону, с уведомлением за 3 месяца).
- Истечение срока договора. Если срок определённый – договор автоматически прекращается, если иное не согласовано.
После расторжения договор также регистрируется в РСЦ, а наниматель обязан освободить помещение в течение трёх дней с момента получения уведомления (при досрочном расторжении).
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли заключить договор найма без регистрации?
Нет. По законодательству Республики Беларусь договор найма жилого помещения подлежит обязательной регистрации. Без регистрации договор считается недействительным, а помещение не может быть использовано для регистрации места жительства.
Какие штрафы предусмотрены за просрочку оплаты аренды?
Штрафные санкции обычно оговариваются в договоре (например, 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки). При отсутствии указаний в договоре применяется общепринятая ставка 0,5 % от суммы долга за каждый день просрочки.
Как оформить субаренду?
Субаренда возможна только при наличии отдельного пункта в основном договоре, разрешающего её, и после согласования с наймодателем. Субаренда оформляется отдельным договором, который также подлежит регистрации.
Можно ли продлить срок найма без нового договора?
Продление возможно в виде дополнительного соглашения, которое подписывается в трёх экземплярах и регистрируется. При отсутствии такого соглашения срок договора считается истёкшим.
Как происходит регистрация по месту жительства?
На основании зарегистрированного договора найма наниматель подаёт заявление в отдел по месту жительства (обычно в том же расчётно‑справочном центре). После проверки документов выдается справка о регистрации.
Пример типового договора (сокращённый)
Договор найма жилого помещения г. Минск, «__» __________ 2026 г. Стороны 1.1. Наймодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт № МР 12514365, выдан ОРУ МВД г. Минска . 1.2. Наниматель: Петрова Валентина Петровна, паспорт № МР 6532696, выдан ЦРУВД г. Минска . Предмет договора 2.1. Наймодатель передаёт в найм жилое помещение, расположенное по адресу: г. Минск, ул. Советская, д. 10, кв. 45, общей площадью 58,5 м². Срок найма 3.1. Договор заключён на определённый срок с «01» августа 2026 г. по «31» июля 2029 г. Арендная плата 4.1. Ежемесячная арендная плата составляет 350 (триста пятьдесят) белорусских рублей. 4.2. Платёж производится до 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт № ___________. Права и обязанности сторон 5.1. Наймодатель обязуется: ─ Предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии. ─ Обеспечить доступ к коммунальным услугам; 5.2. Наниматель обязуется: ― Своевременно вносить арендную плату. ― Оплачивать коммунальные услуги. ― Содержать помещение в надлежащем состоянии. Расторжение договора 6.1. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также в случаях, предусмотренных законодательством. Прочие условия 7.1. Все споры решаются в досудебном порядке, а при невозможности – в судах Минской области. Подписи сторон: _____________________/И.И. Иванов _____________________/В.П. Петрова
Заключительные рекомендации
- Всегда используйте актуальную форму договора, опубликованную на официальном портале ИМНС или в системе «Одно окно».
- Проверяйте наличие всех подписей и дат в трёх экземплярах договора.
- Не откладывайте регистрацию – без неё невозможна легальная регистрация по месту жительства.
- Сохраняйте копию регистрационного свидетельства, оно понадобится при возникновении спорных ситуаций.
- При любых изменениях условий (изменение арендной платы, срока, состава жильцов) оформляйте дополнительное соглашение и регистрируйте его.
Помните, что правильное оформление договора найма защищает интересы обеих сторон и упрощает решение любых возникающих вопросов.
Дата публикации: