Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель (государственный орган, орган местного самоуправления или уполномоченная ими организация) предоставляет гражданину жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда за плату во владение и пользование для проживания в нем. Различают два основных вида таких договоров:

• договор социального найма;
• договор коммерческого найма.

В настоящей статье подробно рассматриваются особенности заключения, содержания, изменения и прекращения названных договоров, а также различия между ними.

Нормативно-правовая база

Правовое регулирование договора найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется:

1. Жилищным кодексом РФ (гл. 7–8, ст. 49–92);
2. Гражданским кодексом РФ (гл. 35, ст. 671–688);
3. Федеральными законами и подзаконными актами (например, постановлениями Правительства РФ, региональными и муниципальными нормативными актами);
4. Типовыми формами договоров, утверждаемыми органами местного самоуправления.

Виды договоров найма жилья из государственного и муниципального фонда

Социальный найм

Договор социального найма заключается с гражданами, признанными нуждающимися в жилых помещениях, и предусматривает:

• бессрочное предоставление жилого помещения;
• установление размера платы на уровне льготных тарифов;
• невозможность выселения без предоставления равнозначного жилья (за исключением случаев, предусмотренных законом).

Коммерческий найм

Договор коммерческого найма заключается с гражданами, не относящимися к категории нуждающихся, но желающими получить жилое помещение из государственного или муниципального фонда на условиях рынка:

• плата за пользование жильём устанавливается по рыночным тарифам;
• срок действия договора может быть определён;
• выселение возможно при нарушении условий договора без предоставления альтернативного жилья.

Стороны договора

Содержание договора найма

Согласно статье 673 ГК РФ и статье 91.2–91.3 ЖК РФ, в договоре обязательно указываются:

1. Предмет договора: адрес, общая площадь, количество комнат, этаж, планировка.
2. Стороны: реквизиты наймодателя, Ф.И.О. нанимателя, сведения о членах семьи.
3. Срок действия:
   • при социальном найме — бессрочно;
   • при коммерческом найме, может определяться сроком до 5 лет, с автоматической пролонгацией.
4. Размер платы:
   • фиксированная сумма;
   • коммунальные услуги оплачиваются отдельно.
5. Обязанности сторон:
   • Наймодатель обязан обеспечивать надлежащее состояние жилья, своевременно производить ремонт.
   • Наниматель обязан своевременно вносить плату, нести бремя содержания помещения, соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
6. Права членов семьи нанимателя:
   • равные права пользования жилым помещением;
   • обязательство проживать совместно с нанимателем.

Порядок заключения договора

Для социального найма

1. Признание гражданина нуждающимся в жилом помещении (комиссия муниципалитета).
2. Взятие на учёт (в Единый государственный реестр нуждающихся).
3. Предоставление жилого помещения из муниципального фонда.
4. Подписание типового договора.

Для коммерческого найма

1. Подача заявления в орган местного самоуправления или управляющую компанию.
2. Предоставление сведений о доходах, составе семьи (не требуется подтверждение «нуждаемости»).

Изменение и расторжение договора

Основания расторжения социального найма

• Систематическая неуплата платы более 6 месяцев.
• Разрушение или повреждение жилого помещения;
• Использование помещения не по назначению.
• Выезд нанимателя и членов семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение.

Основания расторжения коммерческого найма

• Истечение срока договора без продления.
• Односторонний отказ (с уведомлением за 3 месяца).
• Нарушение условий договора.

Специфика специализированного жилищного фонда

В последние годы выделяют специализированный жилищный фонд (общежития, гостиницы, служебные квартиры). Порядок найма таких помещений регулируется аналогично социальному найму, но с особенностями:

• жилое помещение предоставляется на определённый срок;
• выселение возможно без предоставления альтернативного жилья;
• условия проживания ограничены (максимальная численность проживающих, запрет на регистрацию новых жильцов).

Практические советы нанимателю

1. Храните документы: договор, платёжные квитанции, акты приёма-передачи.
2. Фиксируйте дефекты: при заселении составляйте акт ввода в эксплуатацию.
3. Не нарушайте правила проживания: шуметь, перепланировка без согласия запрещены.
4. Своевременно оплачивайте услуги: долг за коммуналку может стать основанием для выселения.
5. При смене состава семьи — вносите изменения в договор (рождение ребёнка, развод).

Образец (фрагмент) договора коммерческого найма

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
 из муниципального жилищного фонда коммерческого использования

г. Новополоцк 01 июня 2025 г.

Муниципальное унитарное предприятие жилищно-ремонтного эксплуатационного отдела
(МУП «ЖРЭО»), в лице директора Иванова А.А;, действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и
гражданин Петров Петр Петрович, паспорт 1111 222222, выдан г.,
именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий
договор о нижеследующем:

Предмет договора
 1.1. Наймодатель предоставляет нанимателю за плату во владение и пользование
 квартиру № 15, общей площадью 42,5 кв. м, расположенную по адресу:
 г. Новополоцк, ул. Ленина, д. 10, подъезд 2, 3-й этаж, состоящую из 2 комнат.
Срок действия
 2.1. Договор заключён сроком на 3 года, с г. по г.,
 с автоматической пролонгацией на тех же условиях при отсутствии возражений
 любой из сторон за 1 месяц до окончания срока;

Плата за пользование жилым помещением
 3.1. Размер платы составляет 5 000 (пять тысяч) рублей ежемесячно;
 3.2. Оплата производится до 10-го числа каждого месяца...

Договор найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда — это универсальный механизм, обеспечивающий как социальную защиту граждан, так и рациональное использование муниципального имущества. Зная свои права и обязанности, наниматель может избежать конфликтов с наймодателем и гарантировать стабильность своего проживания.

При возникновении спорных вопросов рекомендуется обращаться за юридической консультацией или в муниципальные службы по жилищным вопросам.