Сдача квартиры в аренду – распространённый способ получения пассивного дохода. Когда арендатором является военнослужащий, в договоре необходимо учесть ряд особенностей, связанных с законодательством о военной службе, правами арендодателя и гарантиями для обеих сторон.

В этой статье мы разберём:

• Ключевые правовые нормы, регулирующие найм жилья военнослужащим;
• Особенности, которые следует включать в договор;
• Пошаговую инструкцию по оформлению и регистрации договора;
• Пример готового договора (с образцом текста).

Правовая база

Основные нормативные акты, которые влияют на договор найма квартиры военнослужащим:

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – общие правила аренды жилого помещения (статьи 620‑629).
2. Федеральный закон от № 59-ФЗ «О статусе военнослужащих» – определяет порядок предоставления жилых помещений военнослужащим, их права и обязанности.
3. Приказ Минобороны РФ от № 227 «Об аренде жилых помещений военнослужащими» – уточняет порядок заключения договоров, сроки аренды и порядок оплаты.
4. Закон № 237-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственном реестре недвижимости (Росреестр)» – позволяют зарегистрировать договор в Росреестре, что повышает его юридическую силу.
5. Портал Госуслуги – с 2024 года договоры аренды можно подписать в электронном виде, а также подать заявку на их регистрацию в Росреестр онлайн.

Почему важно регистрировать договор в Росреестре?

Регистрация договора найма в Росреестре защищает интересы обеих сторон:

• Укрепляет доказательную ценность договора в случае спора;
• Обеспечивает публичный доступ к сведениям о правах и обременениях недвижимости;
• Позволяет использовать договор в качестве подтверждения дохода арендатора (важно для получения социальных льгот, в т.ч. для военнослужащих).

Особенности договора для военнослужащих

При составлении договора с военнослужащим рекомендуется включить следующие пункты:

• Ссылка на статус арендатора – указать, что арендатор является военнослужащим (служебный номер, звание, место службы).
• Срок аренды – обычно не менее 12 месяцев, с возможностью продления в случае перевода в другой город.
• Условия досрочного расторжения – учитывая возможность командировки, следует предусмотреть право арендатора расторгнуть договор с предварительным уведомлением (например, за 30 дней) без штрафов.
• Оплата и порядок перечисления – часто военные получают часть дохода через военный бюджет, поэтому в договоре удобно указать банковские реквизиты арендодателя и возможность автоматического перечисления.
• Ответственность за состояние помещения – учитывая, что военные могут находиться в квартире только в мирное время, стоит оговорить порядок возврата имущества после переезда.
• Условие о субаренде – обычно запрещено субарендовать помещение без согласия арендодателя.
• Указание на возможность электронного подписания – ссылка на портал Госуслуги и возможность регистрации договора в электронном виде.

Пошаговая инструкция по оформлению договора

Шаг 1. Сбор необходимых документов

• Паспорт и ИНН арендодателя;
• Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН);
• Военный билет или справка из военкомата, подтверждающая статус арендатора;
• Документы, подтверждающие право арендатора (при необходимости – справка о доходах).

Шаг 2. Составление текста договора

Можно воспользоваться готовым образцом (см. ниже) и адаптировать под свои условия.

Шаг 3. Подписание договора

1. Оба участника подписывают договор в оригинале или в электронном виде через Госуслуги (раздел «Электронные услуги – Договор аренды недвижимости»).
2. Для электронного подписания необходимо подтвердить личность в системе (паспорт, СНИЛС).

Шаг 4. Регистрация договора в Росреестре

1. Подаём заявление через личный кабинет на сайте Росреестра (раздел «Регистрация договоров аренды»).
2. Прикладываем скан‑копии договора, документы, подтверждающие право собственности, и заявление.
3. Оплачиваем государственную пошлину (в 2026 году – 1 500 ₽ за регистрацию договора найма).
4. Получаем выписку из реестра о регистрации договора (обычно в течение 5‑7 рабочих дней).

Образец договора найма квартиры военнослужащим

Ниже – полностью готовый шаблон. При необходимости замените данные в квадратных скобках на свои.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

г. _________ "___" __________ 2026 г.

Стороны договора
Арендодатель: _______________________________, паспорт: _____________, ИНН: ____________, проживает по адресу: __________________________.
Арендатор: _______________________________, военный билет (служебное удостоверение) № ____________, звание ____________, место службы: ______________________, паспорт: _____________, ИНН: ____________.

Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в найм жилое помещение, расположенное по адресу: __________________________, общей площадью ___ м², состоящее из ___ комнат, кухни, сан. узла.
Помещение предоставляется для постоянного проживания Арендатора и его семьи (если применимо).

Срок аренды
Договор заключён на срок с "___" __________ 2026 г. по "___" __________ 2027 г. (12 месяцев) с правом автоматического продления при отсутствии письменного уведомления за 30 дней до окончания срока.
При переводе Арендатора в другое место службы договор может быть расторгнут досрочно по инициативе Арендатора с уведомлением за 30 календарных дней без штрафных санкций.
Арендная плата и порядок оплаты
Размер арендной платы составляет _______ (_____ ) рублей в месяц.
Платёж производится ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа текущего месяца, на банковский счёт Арендодателя:
 • Получатель: _______________________;
 • ИНН: ___________;
 • БИК: ___________;
 • Корр. счёт: ___________;
 • Расчётный счёт: ___________.
При невозможности своевременной оплаты (в случае командировки, отъезда) Арендатор обязан уведомить Арендодателя и согласовать новый график платежей.

Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется:
 • Предоставить помещение в пригодном для проживания состоянии;
 • Осуществлять текущий ремонт (замена труб, электропроводки и т.п.) в течение 10 дней с момента уведомления Арендатора;
 • Не препятствовать законному использованию помещения Арендатором.
Арендатор обязуется:
 • Своевременно вносить арендную плату;
 • Содержать помещение в чистоте, не допускать порчи имущества;
 • Не передавать права и обязанности по настоящему договору третьим лицам без письменного согласия Арендодателя;
 • Своевременно сообщать о необходимости проведения капитального ремонта.
Особые условия для военнослужащего:
 • При переводе в иной населённый пункт договор может быть расторгнут по инициативе Арендатора без выплаты неустойки;
 • При возвращении в прежнее место службы договор восстанавливается на тех же условиях, если помещение не сдано другому арендатору.

Ответственность сторон
За просрочку оплаты Арендатор уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За нарушение условий субаренды Арендатор уплачивает штраф в размере 10 % от годовой арендной платы.
Стороны освобождаются от ответственности за форс-мажорные обстоятельства (военные учения, стихийные бедствия и т.п.).

Порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае:
 • Нарушения Арендатором условий пункта 5.2;
 • Неуплаты арендной платы более чем за 2 (два) месяца подряд.
При расторжении договора Арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, соответствующем обычному износу, в течение 10 дней с момента выселения.

Прочие условия
Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме и подписываются обеими сторонами.
Договор считается заключённым в двух экземплярах, один из которых хранится у Арендодателя, второй – у Арендатора.
Стороны согласны на электронную подпись договора через портал Госуслуги и последующую регистрацию в Росреестре.
Подписи сторон
_________________________ _________________________
(Арендодатель) (Арендатор)

Полезные рекомендации

• Проверяйте статус арендатора – запросите справку из военкомата о текущем месте службы.
• Составляйте акт приёма‑передачи – фиксируйте состояние квартиры, список мебели и бытовой техники.
• Учитывайте налоговые нюансы – доход от аренды подлежит налогообложению (НДФЛ 13 % или 6 % при упрощённой системе). При подаче декларации указывайте договор в реестре.
• Используйте электронный документооборот – экономит время, обеспечивает юридическую силу подписи.
• Обязательно регистрируйте договор в Росреестре – это защитит ваши интересы в случае спора и упростит процесс выселения при необходимости.

Договор найма квартиры военнослужащим имеет свои особенности, но при правильном подходе процесс оформления не представляет сложности. Главное – соблюсти требования законодательства, включить в договор пункты, учитывающие мобильность службы, и зарегистрировать договор в Росреестре (это можно сделать полностью онлайн через портал Госуслуги). Используйте представленный образец как основу, адаптируйте его под свои условия и наслаждайтесь безопасным пассивным доходом.

Если у вас возникли вопросы по конкретным пунктам договора или по процедуре регистрации в Росреестре, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, или воспользоваться бесплатной юридической консультацией на портале Госуслуги.