Сдача жилья в аренду – один из самых популярных способов получения дополнительного дохода, а также удобный способ решения жилищного вопроса для арендаторов. При заключении договора между двумя физическими лицами важно правильно выбрать форму договора: договор найма жилого помещения (по ГК РФ) или договор аренды (по ГК РФ, но с другими юридическими нюансами). В статье разберём, в чём их различия, какие плюсы и минусы у каждой формы, а также какие нововведения в законодательстве стоит учитывать.

Понятие и правовая база

1.1 Договор найма жилого помещения

Договор найма (по статье 421‑424 Гражданского кодекса Российской Федерации) – это соглашение, в котором арендодатель (владелец квартиры) обязуется предоставить арендатору жильё для проживания, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату и соблюдать правила пользования жилым помещением.

1.2 Договор аренды (коммерческого найма)

Термин «аренда» часто используется в обиходе как синоним найма, однако в законодательстве различие есть: договор аренды может охватывать не только жилые, но и коммерческие помещения, а также может подразумевать более гибкие условия (например, возможность субаренды, изменения срока и т.д.). При заключении договора аренды между физическими лицами часто применяется договор найма жилого помещения, но с добавлением коммерческих пунктов.

1.3 Что изменилось в 2026 году?

• С 24 апреля 2026 года Госуслуги запустили сервис, позволяющий подписать договор найма жилого помещения онлайн. Это упрощает процесс регистрации договора и делает его юридически значимым.
• Сервис «Циан» стал первым, кто интегрировал электронную подписку в процесс аренды между физическими лицами.
• Группа депутатов Госдумы предложила ввести штрафы за несоблюдение правил сдачи жилья в аренду (незаконные субаренды, отсутствие регистрации договора). Предполагается, что штрафы могут достигать 5 % от годового дохода от аренды.

Ключевые различия между договором найма и договором аренды

Преимущества и недостатки каждой формы

3.1 Договор найма жилого помещения

• Плюсы:
  • Чётко регулирует права и обязанности сторон, защищённый законом о жилой недвижимости.
  • Низкая налоговая ставка (6 % при упрощённой системе) для арендодателей‑физических лиц.
  • Простота оформления: достаточно письменного договора и, при длительности >1 года, регистрации в Росреестре.
  • Гарантированный контроль со стороны государственных органов (например, проверка соблюдения санитарных норм).
• Минусы:
  • Запрет на субаренду без согласия арендодателя.
  • Необходимость регистрации договора при сроке более года – дополнительная процедура.
  • Ограничения на изменение условий (например, повышение арендной платы) без согласия обеих сторон.

3.2 Договор аренды (коммерческий)

• Плюсы:
  • Гибкость условий: можно установить любой срок, порядок оплаты, возможность субаренды.
  • Подходит для совместного проживания с коммерческими элементами (например, сдача комнаты в аренду через сервисы).
  • Можно включать специальные условия (например, обязательное страхование имущества).
• Минусы:
  • Налоговая нагрузка выше (НДФЛ 13 % + возможный НДС).
  • Меньшая защита со стороны жилищного законодательства (например, отсутствие обязательного контроля за состоянием жилья).
  • Риск конфликтов из‑за более свободных условий (не всегда чётко прописаны обязанности по ремонту).

Как правильно оформить договор в 2026 году

1. Определите цель использования помещения. Если квартира будет использоваться исключительно для проживания, выбирайте договор найма.
2. Согласуйте срок и форму оплаты. По закону срок найма жилого помещения не может быть меньше одного года, если стороны не договорятся иначе.
3. Подготовьте обязательные реквизиты договора:
   • ФИО, паспортные данные сторон;
   • Полный адрес квартиры, кадастровый номер;
   • Размер арендной платы, порядок и сроки её внесения;
   • Права и обязанности по ремонту и обслуживанию;
   • Условия досрочного расторжения;
   • Пункт о регистрации договора (при сроке >1 год).
4. Подпишите договор. С 2026 года это можно сделать онлайн через портал Госуслуги или через сервис «Циан», используя электронную подпись.
5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. Если срок аренды превышает один год – обязательная регистрация. На сайте Росреестра предусмотрена упрощённая процедура подачи заявления.
6. Уплатите налоги. Арендодатель‑физическое лицо обязан подать декларацию о доходах и уплатить НДФЛ (6 % при упрощённой системе, 13 % – обычный режим). При договоре аренды может потребоваться уплата НДС, если арендодатель зарегистрирован как плательщик НДС.

Пример типового договора найма (сокращённый)

Договор найма жилого помещения № __

г. Москва "__" _______ 2026 г.
Стороны договора
 1.1. Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт № ____, проживает по адресу: ...
 1.2. Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт № ____, проживает по адресу: ...

Предмет договора
 2.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в пользование квартиру, расположенную по адресу: ...

Срок аренды
 3.1. Договор заключён сроком на 1 (один) год, с "__" _______ 2026 г. по "__" _______ 2027 г.

Арендная плата
 4.1. Размер арендной платы составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей в месяц;
 4.2. Платёж производится ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа месяца, предшествующего текущему.

Права и обязанности сторон
 5.1. Арендодатель обязуется поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии.
 5.2. Арендатор обязуется использовать квартиру только для проживания, не проводить субаренду без согласия арендодателя.
 ...
Прочие условия
 6.1. Договор подлежит регистрации в Росреестре в случае, если срок аренды превышает 1 (один) год.
 6.2. Споры, возникающие из настоящего договора, решаются в соответствии с законодательством РФ.

Подписи сторон:
___________________ ___________________Арендодатель Арендатор

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

5.1 Можно ли оформить субаренду без согласия арендодателя?

В договоре найма жилого помещения субаренда запрещена без письменного согласия арендодателя. При договоре аренды (коммерческий) субаренда допускается, если она явно указана в условиях.

5.2 Какой налог платить, если я сдаю квартиру через сервис «Циан»?

Сервис «Циан» лишь упрощает процесс заключения договора и не меняет налоговый режим. Если вы физическое лицо‑арендодатель, вы платите НДФЛ (6 % при упрощённой системе, 13 % – обычный). При использовании упрощённой системы необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ.

5.3 Что делать, если арендатор не платит аренду?

Сначала следует направить письменное требование об уплате. Если долг не погашён, арендодатель имеет право подать иск в суд о выселении и взыскании задолженности. При наличии зарегистрированного договора процесс упрощается.

5.4 Нужно ли регистрировать договор, если срок аренды меньше года?

Регистрация в Росреестре обязательна только при сроке аренды более одного года. При сроке менее года договор считается действительным без регистрации, однако рекомендуется хранить его в двух экземплярах.

Выбор между договором найма жилого помещения и договором аренды зависит от ваших целей и предпочтений:

• Если ваша цель – простая сдача квартиры для проживания, лучше использовать договор найма. Он предоставляет более чёткую правовую защиту, имеет более низкую налоговую ставку и соответствует требованиям законодательства о жилье.
• Если планируются гибкие условия (субаренда, коммерческое использование, короткие сроки), стоит рассмотреть договор аренды. Он даёт большую свободу, но требует более тщательного налогового планирования.

В любом случае, с 2026 года оформление договора онлайн через Госуслуги или через сервис «Циан» делает процесс быстрым и надёжным. Не забывайте про регистрацию договора (если требуется) и своевременную уплату налогов – это поможет избежать штрафов, о которых уже предупреждают депутаты Госдумы.

Помните: правильный выбор формы договора и соблюдение всех юридических требований – залог спокойного и прибыльного арендного бизнеса.