По данным опросов‚ более 70 % россиян хотя бы раз снимали квартиру․
Чтобы процесс прошёл без конфликтов и юридических рисков‚ необходимо грамотно составить договор аренды квартиры между физическими лицами․
В статье приведён актуальный образец 2026 года‚ разбор каждого пункта и готовый бланк в формате Word для скачивания․
Зачем нужен письменный договор?
С 1 января 2023 года в России действует Федеральный закон № 100-ФЗ‚ который обязует оформлять найм любого жилого помещения сроком более 11 месяцев только в письменной форме и обязательно регистрировать его в Росреестре․ Даже при сроке менее года письменный договор:
- защищает права обеих сторон;
- является доказательством в суде;
- позволяет нанимателю прописаться в квартире (по согласию собственника);
- даёт право налоговых вычетов при официальной сдаче жилья․
Чем «найм» отличается от «аренды»?
| Признак | Договор найма (жилое помещение) | Договор аренды (нежилое помещение) |
|---|---|---|
| Цель использования | Только проживание | Любая хозяйственная деятельность |
| Регламентирующий закон | ЖК РФ‚ гл․ 35 | ГК РФ‚ § 1 ст․ 606–625 |
| Обязательная регистрация | Свыше 11 мес․ в ЕГРН | Всегда‚ если срок ≥ 1 год |
Для квартиры правильный термин — «договор найма жилого помещения»‚ но в быту чаще говорят «аренда»․
Пошаговая схема составления договора
Шаг 1․ Сбор информации о сторонах
- Собственник (наймодатель): ФИО‚ паспорт‚ адрес регистрации‚ СНИЛС‚ ИНН (если сдаётся официально)․
- Наниматель: те же данные + контактный телефон и электронная почта․
- Совместно: точный адрес квартиры‚ кадастровый номер (берётся из ЕГРН)․
Шаг 2․ Предмет договора
Описание объекта:
- общая и жилая площадь;
- этаж‚ количество комнат;
- полный перечень мебели и техники (прилагается опись имущества – акт приёма-передачи)․
Шаг 3․ Срок действия и пролонгация
Максимальный срок найма без проведения торгов — 5 лет․ Указываем:
- дату начала и окончания;
- условия автоматической пролонгации (например‚ «на тех же условиях на неопределённый срок»)․
Шаг 4․ Размер и порядок оплаты
| Элемент | Как оформить |
|---|---|
| Ежемесячная плата | в рублях с НДС/без НДС |
| Индексация | ежегодно на уровень официальной инфляции (указать индекс Росстата) |
| Залог (депозит) | обычно 1-месячная ставка‚ возвращается при выезде |
| Услуги ЖКХ | включены в аренду или оплачиваются отдельно |
Шаг 5․ Ответственность сторон
- Штраф за просрочку платежа — 0‚1 % от суммы за каждый день просрочки․
- Ответственность наймодателя за несанкционированное вселение третьих лиц․
- Запрет без согласия передавать квартиру субарендаторам․
Шаг 6․ Расторжение и форс-мажор
Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор‚ предварительно уведомив другую за 30 календарных дней письменно (заказным письмом или электронной подписью)․
Шаг 7․ Регистрация в Росреестре
Подать заявление можно:
- через МФЦ;
- онлайн на gosuslugi․ru;
- в электронном виде через нотариуса․
Срок регистрации — 7–10 рабочих дней‚ госпошлина 2 000 ₽․
Образец договора 2026 года (первый лист)
ДОГОВОР № ____ найма жилого помещения г․ Москва «20» апреля 2026 г․ Наймодатель: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 123456‚ выдан ОВД «Тверской» г․ Москвы‚ зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Пушкина‚ д․ 1‚ кв․ 1‚ именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель»‚ с одной стороны‚ и Наниматель: Петров Петр Петрович‚ паспорт 77 77 654321‚ выдан УВД «Северное» г․ Москвы‚ зарегистрирован: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Лермонтова‚ д․ 2‚ кв․ 2‚ именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель»‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем: Предмет договора Наймодатель передаёт‚ а Наниматель принимает во временное владение и пользование жилое помещение: адрес: 123456‚ г․ Москва‚ ул․ Пушкина‚ д․ 1‚ кв․ 1‚ кадастровый номер: 77:01:0004010:123‚ общая площадь: 56‚4 кв․ м‚ жилая: 30‚2 кв․ м‚ комнат: 2 (два)․ Передача осуществляется по акту приёма-передачи‚ являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора․ Срок найма Настоящий договор заключён на срок с «01» мая 2026 г․ по «30» апреля 2027 г․ включительно․ По истечении срока договора он автоматически продлевается на тех же условиях на неопределённый срок‚ если ни одна из сторон не заявит о расторжении не позднее чем за 30 дней․ Размер и порядок оплаты Наниматель обязуется ежемесячно выплачивать Наймодателю плату в размере 60 000 (шестидесяти тысяч) рублей 00 копеек․ Платежи производятся до 5-го числа каждого месяца путём безналичного перевода на расчётный счёт: 40###-###-####1234567‚ АО «Альфа-Банк»․ Размер платы подлежит ежегодной индексации на величину официального индекса потребительских цен (ИПЦ) Росстата за предыдущий год․ ․․․
Приложения к договору
- Приложение 1․ Акт приёма-передачи имущества (опись мебели и техники)․
- Приложение 2․ Копии паспортов сторон (фото/скан);
- Приложение 3․ Справка из ЕГРН о правах собственности․
- Приложение 4․ Согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности)․
Как скачать бесплатный бланк Word
Скачать шаблон договора найма квартиры 2026 года (Word‚ 26 КБ)
Файл содержит:
- типовой текст договора;
- подсказки в скобках;
- автоматические поля для дат и сумм;
- встроенные стили для быстрой печати․
Самые частые ошибки
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствует опись имущества | Споры о пропавшей технике | Фиксируйте всё в акте приёма-передачи |
| Неверный кадастровый номер | Отказ в регистрации | Проверьте в выписке ЕГРН |
| Нет указания индексации аренды | Рост расходов наймодателя | Включите формулу ИПЦ |
Чек-лист перед подписанием
- ✅ Проверены паспорта и правоустанавливающие документы․
- ✅ Составлена опись имущества‚ фото техники приложены;
- ✅ Подготовлены 3 экземпляра договора (для сторон + для регистрации)․
- ✅ Уточнён порядок оплаты коммуналки․
- ✅ Внесена сумма залога (письменная расписка)․
- ✅ Назначена дата подачи заявления в МФЦ/Росреестр․
Ответы на популярные вопросы
Вопрос 1․ Нужно ли заверять у нотариуса?
Нет‚ если нет особых условий (например‚ сделка с долей несовершеннолетнего)․ Обычная письменная форма + регистрация достаточны․
Вопрос 2․ Можно ли сдавать квартиру без регистрации?
До 11 месяцев — можно․ Но при проверке налоговой могут потребовать декларацию о доходах․
Вопрос 3․ Как выписать нанимателя‚ если он не платит?
Через суд по месту нахождения квартиры․ Подаётся исковое заявление о выселении и взыскании долга․
Грамотно составленный договор найма квартиры между физическими лицами 2026 года — это залог спокойных отношений собственника и жильца․
Скачайте готовый образец Word‚ внесите персональные данные‚ подпишите в трёх экземплярах и не забудьте зарегистрировать при сроке более 11 месяцев․
Соблюдайте чек-лист‚ и ваша сделка пройдёт без юридических проблем․