Согласно Гражданскому кодексу РФ, договор строительного подряда, это соглашение, по которому подрядчик обязуется в установленный срок построить (или отремонтировать) объект по заданию заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить результат. Когда все строительные материалы предоставляет подрядчик, в договоре появляется ряд особенностей: цена закрывается «под ключ», риск случайной порчи материала несёт исполнитель, а вся отчётность строится по специальной схеме. Ниже — подробная инструкция, как правильно составить такой документ в 2026 году.

Существенные условия, которые обязательно прописать

1. Предмет договора.
   Опишите, какие именно работы выполняются, на каком объекте и по какой проектно-сметной документации. Обязательно укажите: «Все строительные и отделочные материалы, конструкции, оборудование и инструмент предоставляются подрядчиком».
2. Сроки.
   Формулируйте два параметра:
   • начало — либо конкретная дата, либо событие (например, «в течение 3 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство»);
   • окончание — готовность объекта к вводу в эксплуатацию (календарная дата или количество календарных дней).

   Если сроки могут двигаться из-за «непредвиденных обстоятельств» (погодные условия, задержка поставок), зафиксируйте порядок продления.

3. Цена и порядок оплаты.
   Для договора «из материалов подрядчика» удобнее всего установить твёрдую цену. В смете раздельно пропишите:
   • работы — в рублях;
   • материалы — тоже в рублях, но с привязкой к объёму (м², м³, шт.) и марке материала;
   • НДС 20 % — если подрядчик работает на ОСНО.

   Оплату можно разбить на этапы: аванс 30 %, промежуточные акты КС-2 и КС-3, окончательный расчёт после подписания акта приёмки.

4. Качество и гарантии.
   Ссылайтесь на СП, ГОСТ или ТУ, которые будут применяться. Гарантийный срок на объект целиком и на отдельные узлы (кровля, инженерия) лучше установить раздельно: от 1 года до 5 лет.
5. Права и обязанности сторон.
   

   Заказчик	Подрядчик
   — обеспечить доступ на площадку; — своевременно оплачивать; — принимать работы по акту	— обеспечить материалы надлежащего качества; — нести риск их порчи до передачи объекта; — возместить убытки за простой по своей вине

Схема налогообложения и бухгалтерия

Подрядчик-ИП или ООО, поставляющий материалы, обязан выставить счёт-фактуру и КС-2/КС-3. При УСН «Доходы минус расходы» материалы учитываются по факту оплаты; при ОСНО, по поступлению на склад. Заказчик, если он юрлицо, принимает материалы на забалансовый счёт 002, а после сдачи объекта — списывает их в состав основных средств.

Если подрядчик — физлицо без статуса ИП

• заказчик становится налоговым агентом (удержит НДФЛ 13 %) и отражает физлицо в персонифицированной отчётности (подраздел 1.1 ЕФС-1, раздел 3 РСВ);
• в договоре добавьте пункт о том, что «все материалы приобретает и реализует заказчик, подрядчик только оказывает услуги» — иначе физлицу придёт регистрироваться как ИП.

Универсальный мини-образец 2026 (DOCX)

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА № ___
г. Энск «__» ______ 2026 г.

ООО «СтройПлюс», ИНН 6163098765, КПП 616301001, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», в лице директора Иванова И.И., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «Заказчик-Инвест», ИНН 6163087654, КПП 616301002, в лице директора Петрова П.П., с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Подрядчик обязуется за свой счет изготовить и поставить все строительные материалы, выполнить строительно-монтажные работы по возведению складского здания площадью 1 200 м² по адресу: г. Энск, ул. Промышленная, 15, и сдать объект Заказчику не позднее 31 декабря 2026 г.
Все материалы должны соответствовать ГОСТ 27751-2023, ГОСТ 21.101-2020. Перечень приведён в Приложении № 1 (смета).

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Твёрдая цена договора составляет 18 500 000 (Восемнадцать миллионов пятьсот тысяч) руб. 00 коп., НДС 20 % включён.
Порядок оплаты:
 ⎼ аванс 30 % в течение 5 банковских дней после подписания договора;
 ⎼ ежемесячно по акту КС-2/КС-3 не позднее 10-го числа следующего месяца;
 ⎼ окончательный платёж — в течение 10 банковских дней после подписания акта приёмки.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ
Заказчик обязан:
 ⎼ обеспечить беспрепятственный доступ на строительную площадку;
 ⎼ производить оплату в сроки, указанные в п. 2.2.
Подрядчик обязан:
 — использовать материалы собственного приобретения;
 — нести риск случайной порчи или утраты материалов до передачи объекта;
 ⎼ предоставить гарантию качества 5 лет на конструктивные элементы, 2 года, на инженерные системы.

ПРИЁМКА РАБОТ
Приёмка осуществляется путём составления акта формы КС-14 в 2 экземплярах.
Закрывающие документы: КС-2, КС-3, КС-11, журнал производства работ, сертификаты на материалы.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И СПОРЫ
За просрочку сдачи объекта Подрядчик уплачивает неустойку 0,1 % от цены договора за каждый день просрочки, но не более 10 %.
Споры решаются в Арбитражном суде Ростовской области.

ФОРС-МАЖОР
Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы (пожар, наводнение, введение чрезвычайного положения).

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор вступает в силу с момента подписания и действует до полного исполнения обязательств сторонами.
Все изменения и дополнения оформляются письменно и подписываются обеими сторонами.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Подрядчик: __________________ /Иванов И.И./
Заказчик: __________________ /Петров П.П./

Чек-лист: что проверить перед подписанием

• ✓ Есть ли у подрядчика лицензия на данный вид работ (СРО, допуск).
• ✓ Разрешение на строительство (если объект капитальный) — например, разрешение № 123 от г., срок действия 3 года.
• ✓ Подписаны ли все приложения: смета, календарный график, спецификации материалов.
• ✓ Включён ли пункт о возврате излишков (если потребуется).
• ✓ Указан ли статус «материалы подрядчика» — иначе могут возникнуть споры с налоговой.

Где скачать актуальный бланк DOCX / PDF

Ниже, проверенные источники (бесплатно, без регистрации):

1. Договор-Юрист.Ру — образец 2026 (DOCX)
2. BazaZakazov.ru, PDF-шаблон
3. ГАРАНТ — форма на внутреннюю отделку (март 2026)

Частые ошибки и как их избежать