Оформление сделки с недвижимостью требует точного и грамотно составленного договора. В центре внимания — договор на оказание услуг риэлтора по продаже недвижимости‚ который регулирует отношения между собственником и агентством. Ниже вы найдёте реальный образец‚ пояснения и советы‚ как не допустить типичных ошибок.
Зачем вообще нужен отдельный договор с риэлтором?
Без оформленного соглашения:
- услуги могут оказаться некачественными‚ но вернуть деньги будет сложно;
- возникают споры о размере комиссии;
- появляются непонятки с эксклюзивностью (кто-то другой параллельно продаёт вашу квартиру);
- сроки затягиваются‚ а ответственность сторон не прописана.
Поэтому даже если агентство выдвигает «типовой» бланк‚ всегда читайте его‚ требуйте внести изменения и подписывайте двусторонний экземпляр.
Что обязательно должно быть в договоре
Преамбула и стороны
Формулировка:
«Гражданин(ка) Иванова Мария Сергеевна‚ паспорт 45 02 123456‚ выдан ‚ зарегистрирован по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Лётная‚ д. 8‚ кв. 15‚ именуемый(-ая) в дальнейшем «Заказчик»‚ с одной стороны‚ и Общество с ограниченной ответственностью «Центр Недвижимости-Плюс»‚ ИНН 7702123456‚ ОГРН 1157746321987‚ юр. адрес: 123456‚ г. Москва‚ ул. Барклая‚ д. 6‚ офис 12‚ именуемое в дальнейшем «Исполнитель»‚ с другой стороны‚ совместно именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий договор…»
Предмет
Простой пример формулировки:
«Исполнитель обязуется оказать Заказчику комплекс посреднических услуг‚ направленных на поиск покупателя и подготовку к заключению договора купли-продажи квартиры‚ расположенной по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Лётная‚ д. 8‚ кв. 15‚ общей площадью 62‚4 кв. м‚ кадастровый № 77:04:0004010:1234‚ далее – «Объект».»
Перечень услуг
- фото- и видеосъёмка объекта;
- размещение рекламы на сайтах‚ в соцсетях‚ в базах агентства;
- организация показов‚ консультаций‚ переговоров;
- проверка правоустанавливающих документов;
- помощь в сборе пакета для сделки;
- представление интересов Заказчика при подписании основного договора купли-продажи.
Стоимость и порядок оплаты
Чаще всего используют один из вариантов:
- Фиксированная сумма — например‚ 200 000 ₽ при подписании основного договора купли-продажи.
- Процент от цены сделки — 3–5 % от фактической продажной цены‚ но не менее 150 000 ₽.
- Гибрид — вознаграждение 2 % + 50 000 ₽ за подготовку документов.
Совет: пропишите‚ что «комиссия выплачивается только после поступления денег от покупателя на расчётный счёт Заказчика».
Срок действия договора
Стандартный срок — 3 месяца. Но можно указать:
- эксклюзив — «Исполнитель получает монопольное право на поиск покупателя»;
- неэксклюзив — «Заказчик вправе самостоятельно продавать объект».
Ответственность сторон
Исполнитель несёт ответственность за достоверность представленной информации и убытки‚ вызванные его ошибками.
Заказчик обязан предоставить полный пакет документов и не скрывать обременения.
Штраф за расторжение договора без уважительной причины — 5 % от заявленной цены объекта.
Досрочное расторжение
Стороны вправе расторгнуть договор досрочно‚ предписав письменное уведомление за 10 календарных дней. При этом Исполнитель возвращает Заказчику все оригиналы документов‚ а Заказчик оплачивает фактически понесённые расходы (реклама‚ фото- и видеосъёмка)‚ но не более 15 000 ₽.
Упрощённый образец договора (шаблон)
ДОГОВОР №___ на оказание риэлторских услуг по продаже недвижимости г. Москва «___» __________ 202__ г. Общество с ограниченной ответственностью «Центр Недвижимости-Плюс»‚ в лице директора Иванова И;И.‚ действующего на основании Устава‚ именуемое в дальнейшем «Исполнитель»‚ с одной стороны‚ и гражданин(ка) ________________________________‚ паспорт: серия ___‚ № ________‚ выдан «___» _______ 20__ г.‚ зарегистрирован(а) по адресу: ________________________________‚ именуемый(-ая) в дальнейшем «Заказчик»‚ с другой стороны‚ вместе именуемые «Стороны»‚ заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора Исполнитель обязуется оказать Заказчику посреднические услуги по поиску покупателя и подготовке к заключению договора купли-продажи объекта недвижимости‚ расположенного по адресу: ________________________________. Срок действия Договор заключён на срок 90 (девяносто) календарных дней с момента подписания. Вознаграждение Заказчик уплачивает Исполнителю комиссионное вознаграждение в размере 3 % от фактической продажной цены объекта‚ но не менее 150 000 (сто пятидесяти тысяч) рублей. Вознаграждение выплачивается в течение 3 (трёх) банковских дней после зачисления денежных средств от покупателя на расчётный счёт Заказчика. Ответственность За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ. Подписи и реквизиты Исполнитель: __________________ /Иванов И.И./ Заказчик: __________________ /______________/ М.П.
Чек-лист перед подписанием
- Сверьте паспортные данные и юр-адрес агентства на сайте ФНС.
- Проверьте лицензию на риэлторскую деятельность (если регион её требует).
- Убедитесь‚ что в договоре есть пункт о возврате аванса‚ если сделка не состоится по вине покупателя.
- Требуйте приложить прейскурант расходов (фото‚ реклама‚ выезд нотариуса).
- Фиксируйте все изменения в письменном виде и ставьте подписи обеих сторон.
Отвечаем на популярные вопросы
Можно ли самому продавать квартиру‚ если договор «эксклюзив»?
Нет‚ до окончания срока действия вы не имеете права заключать сделки через третьих лиц. Иначе понадобится выплатить штраф.
Кто платит налог с комиссии риэлтора?
Комиссия уже содержит НДС (если агентство на общей системе). Вам ничего дополнительно платить не нужно.
Что делать‚ если покупатель нашёлся‚ но сделка сорвалась из-за обременений?
Если обременение было скрыто не со стороны агентства‚ то агент не несёт ответственности‚ но комиссию он вернуть должен частично (в размере фактических затрат).
Грамотно составленный договор на оказание услуг риэлтора по продаже недвижимости защищает обе стороны и экономит нервы при любых форс-мажорах. Пользуйтесь предложенным образцом‚ вносите индивидуальные правки и обязательно заверяйте подписи у нотариуса‚ если стоимость объекта превышает 5 млн ₽.
Сохраняйте все переписки мессенджерах и фиксируйте устные договорённости протоколом — это упростит споры‚ если таковые возникнут.