04 апреля 2026 г. 21:17
Что такое договор мены по реновации и когда он заключается
Договор мены — это основной правовой акт, по которому город (оператор реновации) передаёт собственнику новую квартиру взамен старой, подлежащей сносу. С момента подписания документа:
- право собственности на старое жильё переходит к городу;
- право собственности на новое жильё оформляется за гражданином;
- фактическая передача ключей происходит не позднее 7 дней со дня подписания акта приёма-передачи.
Какой жильё считается «равнозначным»
Законодательство исходит из принципа «комната за комнату»:
- количество комнат должно совпадать;
- общая площадь новой квартиры не может быть меньше площади старой;
- сверх нормы предоставляются дополнительные метры, если в старой квартире была увеличенная жилая площадь (например, за счёт балконов-лоджий, учтённых по понижающему коэффициенту).
Документы, которые нужно подготовить до подписания
- Свидетельство/выписка ЕГРН, подтверждает право собственности;
- Выписка из домовой книги — подтверждает прописку всех жильцов на момент внесения дома в программу.
- Технический паспорт БТИ — необходим для точного расчёта площади.
- Согласие всех собственников (если квартира в долевой собственности).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ — выдаётся управляющей компанией.
Пошаговая процедура заключения договора
Шаг 1. Получение уведомления
Жителям за 90 дней до предполагаемой даты заключения договора рассылают письменные уведомления и размещают их в онлайн-кабинете на mos.ru.
Шаг 2. Выбор варианта новой квартиры
В личном кабинете доступны:
- один или несколько вариантов в том же районе;
- варианты в других районах с компенсацией разницы транспортной доступности;
- доплата за увеличение площади (по желанию собственника).
Шаг 3. Осмотр и резервирование квартиры
После выбора квартиры она резервируется на 30 календарных дней. За это время можно:
- осмотреть объект с представителом управляющей компании;
- заказать независимую экспертизу (по желанию).
Шаг 4. Подписание договора мены
Документ подписывается:
- в МФЦ «Мои документты»;
- или в офисе оператора реновации.
С собой необходимо иметь паспорт, СНИЛС, все документы из списка выше.
Налоговые последствия: НДФЛ и вычет
Освобождение от НДФЛ: если между датой приобретения старой квартиры и датой заключения договора мены прошло 5 и более лет, доход от «продажи» старой квартиры не облагается.
Если срок владения меньше 5 лет:
- доход = кадастровая стоимость новой квартиры;
- можно применить имущественный вычет 1 млн руб. или зачесть фактические расходы на покупку старой квартиры;
- налоговая декларация подаётся до 30 апреля следующего года.
На что жалуются жители: типовые проблемы и как их решать
| Проблема | Куда обращаться | Как быстро решается |
|---|---|---|
| Новая квартира меньше по площади | Департамент городского имущества Москвы или ГЖИ | 10–30 дней, при необходимости предоставляется доплата или другой вариант |
| Долгое ожидание ключей после подписания договора | «Городской центр недвижимости» или горячая линия реновации: +7 -95 777-77-77 | В течение 3 рабочих дней |
| Нет технической документации на новую квартиру | Онлайн-заявка через mos.ru → «Реновация» → «Документы на новую квартиру» | Электронный документ появляется в личном кабинете через 5 дней |
Часто задаваемые вопросы
Можно ли отказаться от договора мены после подписания?
Нет, договор является безотзывным. Можно расторгнуть его только через суд при наличии серьёзных нарушений (например, квартира не соответствует заявленным характеристикам).
Кто оплачивает расходы на переезд?
Город компенсирует переезд в размере 25 000 руб. за семью. Заявление подаётся в МФЦ после получения ключей.
Что делать, если в квартире прописаны несовершеннолетние?
Присутствие законных представителей обязательно. Попечительский совет выдаёт разрешение на сделку в течение 5 дней.
- Зарегистрироваться на портале mos.ru и подтвердить профиль через Госуслуги.
- Проверить статус своего дома: раздел «Реновация» → «Мой дом».
- Подготовить документы за 1–2 месяца до получения уведомления.
- После получения уведомления выбрать квартиру в течение 10 дней.
- Записаться в МФЦ через мобильное приложение «Мои документы».
- Подписать договор мены и получить ключи.
- Подать заявление на компенсацию переезда в течение 6 месяцев.
Важно: последние изменения в правилах реновации опубликованы на mos.ru/renovation. Все вопросы можно также задать в чат-боте «Реновация Москвы» в Telegram или WhatsApp.