Актуальность: апрель 2026 г․ (последняя редакция )

Что такое «лизинг недвижимости с правом выкупа»?

Лизинг недвижимости (или лизинг с последующим выкупом) — это схема, при которой лизингодатель (собственник) передаёт объект недвижимости лизингополучателю во временное владение и пользование․ В отличие от классической аренды, стороны заранее закрепляют в договоре цену будущего выкупа и график платежей, часть которых (или все) зачтётся в счёт покупки․

Ключевые отличия лизинга от аренды с выкупом

• Право собственности остаётся у лизингодателя до полной оплаты выкупной цены․
• Бухгалтерия: объект числится на балансе лизингодателя (если иное не оговорено)․
• Налоги: НДС начисляется с каждого лизингового платежа․
• Возможность досрочного выкупа прописывается в договоре․

Какие объекты можно оформить по лизингу

• Квартиры, апартаменты, комнаты
• Жилые дома, таунхаусы
• Коммерческая недвижимость: офисы, склады, торговые помещения
• Гаражи и машино-места
• Земельные участки (редко, только если есть капитальные объекты)

Составляем договор: что обязательно включить

Преамбула и стороны

Ф․И․О․/наименование, ИНН, ОГРНИП/ОГРН, юридические адреса, реквизиты паспортов․

Предмет лизинга

• Полный адрес и кадастровый номер
• Площадь, этаж, технические характеристики
• Сведения о правоустанавливающих документах (ЕГРН-выписка)

Срок договора и выкупной опцион

• Начало и окончание лизингового периода
• Дата, с которой лизингополучатель может реализовать опцион выкупа
• Условия досрочного выкупа и размер досрочного платежа

Финансовые условия

Обязанности сторон

1. Лизингодатель: передать объект в надлежащем состоянии, не закладывать или продавать третьим лицам, оплачивать налоги на имущество․
2. Лизингополучатель: своевременно вносить платежи, содержать объект, не производить капремонт без письменного согласия․

Страхование

Кто и за чей счёт страхует объект, какие риски покрываются (пожар, затопление, гражданская ответственность)․

Переход права собственности

• После полной оплаты выкупной цены стороны подписывают передаточный акт и оформляют переход права через Росреестр․
• До момента перехода прав запрещается продажа, залог, сдача в субаренду без согласия лизингодателя․

Форс-мажор и расторжение

Перечень форс-мажорных обстоятельств, порядок уведомления, права сторон при расторжении․

Образец договора лизинга квартиры с правом выкупа (фрагмент)

ДОГОВОР ЛИЗИНГА № L-2026/04
о передаче жилого помещения с правом выкупа
 г․ Москва «19» апреля 2026 г;

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Лизинг», ИНН 7701234567,
ОГРН 1177700012345, в лице директора Иванова И․И․, действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Лизингодатель», с одной стороны, и
Гражданин РФ Петров Пётр Петрович, паспорт 45 02 654321, выдан г․,
именуемый в дальнейшем «Лизингополучатель», с другой стороны,
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Лизингодатель обязуется передать Лизингополучателю во временное владение
и пользование квартиру общей площадью 65,4 м², расположенную по адресу:
г․ Москва, ул․ Лизинговая, д․ 10, кв․ 25, кадастровый номер 77:05:0004010:12345․

СРОК ДЕЙСТВИЯ
Настоящий договор заключён на 36 (тридцать шесть) месяцев․
Выкупной опцион может быть реализован не ранее 12-го месяца действия договора․

ВЫКУПНАЯ ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Выкупная цена объекта составляет 12 500 000 (двенадцать миллионов пятисот тысяч) рублей 00 копеек․
Лизингополучатель вносит аванс в размере 10 % — 1 250 000 руб․ до подписания договора․
Ежемесячный лизинговый платеж составляет 270 000 руб․,
из которых 200 000 руб․ зачитываются в счёт выкупной цены,
а 70 000 руб․ — лизинговая маржа Лизингодателя․
При досрочном выкупе применяется коэффициент 0,95 (5 % скидка)․

ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
После внесения 100 % выкупной цены Стороны в течение 5 рабочих дней подают
совместное заявление в Росреестр о переходе права собственности к Лизингополучателю․

Какие документы нужны для регистрации

1. Подписанный договор лизинга в 3 экз․
2. Паспорт лизингополучателя
3. ЕГРН-выписка на объект
4. Согласие супруга/супруги лизингодателя (если объект приобретён в браке)
5. Квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб․ для физлиц)

Типовые ошибки при составлении договора

• Отсутствие точного кадастрового номера․ Ведёт к невозможности регистрации перехода права․
• Неверный статус налогоплательщика у лизингодателя․ Если лизингодатель — ИП на патенте, НДС по лизинговым платежам не выставляеться, что может повлиять на налоговые последствия․
• Нет описания порядка расчёта досрочного выкупа․ Стороны спорят о размере остатка долга․
• Забыли прописать обязанности по капремонту․ Кто платит за замену лифта или кровли?

Где скачать бланк Word/PDF (бесплатно, обновлённый)

Скачать шаблон договора лизинга недвижимости с правом выкупа (Word, PDF)
(файл проверен , актуальные ставки и формулировки 2026 г․)․

Краткий FAQ

Возможен ли лизинг квартиры у физического лица?

Да, если собственник зарегистрирован как ИП или заключает договор как физлицо-«лизингодатель» (такие сделки редки, но допустимы)․

Можно ли сдавать квартиру в субаренду?

Только при наличии письменного согласия лизингодателя; в противном случае — штраф или расторжение договора․

Кто платит коммунальные услуги?

Обычно лизингополучатель, если иное не прописано в договоре․

Статья подготовлена по материалам Росреестра, ФНС и практике юридических компаний «Моё Дело», «Домклик», «Яндекс․Недвижимость»․ Применяйте шаблон только после адаптации под вашу ситуацию и обязательной юридической проверки․