В 2026 году использование материнского (семейного) капитала остаётся популярным способом финансирования покупки жилья для семей с детьми. При этом оформление сделки требует особого внимания к юридическим аспектам, так как в договоре необходимо отразить порядок привлечения и расходования капитала, а также соблюсти требования законодательства о семейных накоплениях и о государственной регистрации прав собственности.

Содержание статьи

1. Правовая основа использования семейного капитала
2. Стороны договора
3. Предмет договора
4. Цена и порядок её уплаты
5. Порядок привлечения семейного капитала
6. Схема проведения сделки
7. Регистрация права собственности
8. Риски и способы их минимизации
9. Образец ключевых пунктов договора
10. Заключительные рекомендации

Правовая основа использования семейного капитала

Основные нормативные акты, регулирующие применение семейного (материнского) капитала для покупки жилья:

• Федеральный закон от № 255-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
• Постановление Правительства РФ от № 2102 «Об использовании средств семейного капитала при покупке недвижимости» (в актуальной редакции).
• Гражданский кодекс РФ (часть первая и вторая) – общие положения о купле‑продаже недвижимости.
• Федеральный закон от № 218‑FЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона № 255‑ФЗ, семейный капитал может быть использован для:

1. покупки квартиры (жилья) в собственность;
2. погашения ипотечного кредита, оформленного под покупку жилья;
3. вложения в долевое участие в строительстве (в т.ч. в рамках программы «Дольщик»).

Важно: средства семейного капитала могут быть использованы только один раз, а их расход необходимо оформить через Госуслуги или в отделении банка‑партнёра.

Стороны договора

Типовой договор купли‑продажи с привлечением семейного капитала включает две основные стороны:

• Продавец (собственник) – физическое лицо, зарегистрированное в РФ, являющееся полноправным владельцем квартиры (право собственности, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).
• Покупатель (семья) – физическое лицо (или супруги), имеющие право на получение семейного капитала (зарегистрированы в Пенсионном фонде РФ, наличие сертификата/карты семейного капитала).

При заключении договора рекомендуется указывать полные паспортные данные, ИНН, СНИЛС, а также реквизиты банковского счёта покупателя, на который будет перечислен семейный капитал.

Предмет договора

В предмете договора следует точно указать:

• адрес недвижимости (регион, город, улица, номер дома, номер квартиры);
• кадастровый номер (из выписки из ЕГРН);
• площадь квартиры (жилая, общая, балкон/лоджия);
• право собственности (на основании свидетельства о праве собственности № … от …);
• наличие обременений (ипотека, арест, сервитуты) – если они есть, их необходимо раскрыть.

Пример формулировки:

Продавец передаёт в собственность Покупателя квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 12, кв. 45, кадастровый номер 77:00:0000000:123, общей площадью 68,5 м², жилой площадью 55,0 м², с правом собственности, подтверждённым свидетельством о праве собственности № 12345 от г.

Цена и порядок её уплаты

Стоимость квартиры указывается в рублях прописью и цифрами. При использовании семейного капитала цена делится на две части:

1. Сумма, покрываемая семейным капиталом – максимум 1 000 000 руб. (по состоянию на 2026 год) или иной лимит, установленный правительством.
2. Оставшаяся часть цены – уплачивается покупателем собственными средствами, либо за счёт ипотечного кредита.

В договоре необходимо прописать порядок перечисления средств:

• перевод семейного капитала осуществляется через банк‑партнёр (Сбербанк, ВТБ, Тинькофф и т.д.) по направлению от Пенсионного фонда РФ;
• оставшаяся сумма переводится на банковский счёт продавца (указывается номер и БИК).

Пример расчёта цены:

Семейный капитал (полученный в виде сертификата): 1 000 000 ₽
Собственные средства покупателя: 2 500 000 ₽
Ипотечный кредит (по согласованию с банком): 1 000 000 ₽

Порядок привлечения семейного капитала

Для законного использования средств семейного капитала необходимо выполнить следующие шаги:

1. Проверка права на семейный капитал. Оформить выписку из личного кабинета ПФР, убедиться в отсутствии ограничений.
2. Выбор способа расходования. В данном случае – покупка недвижимости в собственность. При оформлении необходимо указать реквизиты договора купли‑продажи.
3. Подготовка документов. Список:
   • паспорт(ы) покупателя(ов);
   • свидетельство о рождении(ях) детей (для подтверждения права на капитал);
   • свидетельство о праве собственности продавца;
   • выписка из ЕГРН;
   • договор купли‑продажи (подписанный обеими сторонами);
   • заявление в ПФР о расходовании капитала.
4. Подача заявления в ПФР. Через портал Госуслуги или лично в отделении. ПФР проверяет договор и переводит средства непосредственно продавцу или в банк‑партнёр, в зависимости от договорённости.
5. Подтверждение получения средств. Продавец получает подтверждение (выписка из банка) о зачислении суммы семейного капитала.

Важно: средства семейного капитала могут быть использованы только после полной регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Схема проведения сделки

Регистрация права собственности

Регистрация производится в Многофункциональном центре (МФЦ) или через онлайн‑сервис Госуслуги/Росреестр. Требования к документам:

• Оригинал и копия договора купли‑продажи, подписанный обеими сторонами.
• Квитанция об уплате государственной пошлины (0,1 % от стоимости недвижимости, но не менее 2 000 ₽).
• Согласие супруга(и) продавца (если квартира находится в собственности в браке).
• Согласие супруга(и) покупателя (при совместном владении).
• Документы, подтверждающие расходование семейного капитала (выписка из банка‑партнёра).

После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Риски и способы их минимизации

Рекомендация: При существенных суммах рекомендуется привлечь независимого юриста или нотариуса для проверки всех документов.

Образец ключевых пунктов договора

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
№ ___ от «___» __________ 2026 г.

г. ____________ Продавец: _____________,
 паспорт: _____________,
 ИНН: _____________,
 СНИЛС: _____________,
 (далее – Продавец),

покупатель: _____________,
 паспорт: _____________,
 ИНН: _____________,
 СНИЛС: _____________,
 (далее – Покупатель).

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность жилое помещение, расположенное по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, общей площадью ___ м², жилой площадью ___ м², зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) под номером ____________.

ЦЕНА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
Стоимость помещения составляет 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.
Из этой суммы Покупатель использует семейный капитал в размере 1 000 000 (один миллион) рублей, полученный в виде сертификата № ___________ от Пенсионного фонда РФ.
Оставшиеся 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей Покупатель уплачивает Продавцу собственными средствами/по ипотечному кредиту (указать реквизиты).
Перевод семейного капитала осуществляется Банком‑партнёром ___________ на счёт Продавца № ___________ (БИК ___________).

ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ СЕМЕЙНОГО КАПИТАЛА
Продавец обязуется предоставить Покупателю подтверждение получения семейного капитала (выписка из банка) в течение 5 (пяти) рабочих дней после его зачисления.
Покупатель обязуется в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения подтверждения оформить заявление в ПФР о расходовании капитала в целях покупки жилого помещения.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавец гарантирует, что на момент подписания договора на помещение нет обременений, кроме указанных в пункте 1.1.
Покупатель обязуется своевременно предоставить все документы, необходимые ПФР для расходования семейного капитала.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
В случае нарушения сроков оплаты более чем на 10 (десять) календарных дней, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,5 % от недоимки за каждый просроченный день.
При отказе ПФР в переводе семейного капитала стороны обязуются совместно искать альтернативный способ финансирования без изменения стоимости сделки.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Стороны совместно подают заявление в Росреестр в течение 5 (пяти) дней после полной оплаты цены.
Продавец передает Покупателю оригинал акта приема‑передачи.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
Все изменения и дополнения к договору действительны только при письменном согласии обеих сторон.

Подписи сторон:
_____________________ _____________________
 (Продавец) (Покупатель)

Заключительные рекомендации

• Тщательно проверяйте правовой статус квартиры. Любые обременения должны быть сняты до завершения сделки.
• Соберите полный пакет документов для ПФР. Недостаток хотя бы одного документа может привести к отказу в расходовании семейного капитала.
• Не откладывайте регистрацию в ЕГРН. Права собственности переходят только после официального внесения записи.
• При возможности привлеките нотариуса. Это гарантирует правильное оформление договора и уменьшает риск спорных ситуаций.
• Следите за актуальностью лимитов. Периодически проверяйте изменения в законодательстве о семейном капитале (например, повышение лимита).

Соблюдая перечисленные рекомендации и правильно оформляя договор купли‑продажи, вы сможете безопасно и эффективно использовать семейный (материнский) капитал для приобретения собственного жилья.

Дата публикации: