Оглавление

1. Зачем нужен отдельный договор на землю и строение
2. Что проверить до подписания
3. Структура и обязательные реквизиты договора
4. Готовый образец (Word / PDF)
5. Регистрация в Росреестре или через МФЦ
6. Налоги и последствия для сторон
7. Контрольный список перед сделкой

Зачем нужен отдельный договор на землю и строение

С в России действует правило «единый объект недвижимости»: если земельный участок и расположенный на нём капитальный дом (нежилое здание) принадлежат одному собственнику, при их продаже оформляется один договор купли-продажи. Это исключает риск «зависших» прав и упрощает регистрацию.

Исключения, когда нужно два договора:

• участок и строение зарегистрированы на разных собственников;
• строение не является капитальным (времянка, сарай без фундамента);
• дом снесён, но в ЕГРН сведения ещё не обновлены.

Что проверить до подписания

Структура и обязательные реквизиты договора

Шапка

• Место и дата заключения договора (город, 20 апреля 2026 г.).
• Стороны:
  
  — Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД Московского района г. Москвы, адрес регистрации: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, кв. 5.
  
  — Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан ОВД г. Санкт-Петербурга, адрес регистрации: 190000, г. Санкт-Петербург, Невский пр-кт, д. 1, кв. 1.

Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя единый объект недвижимости:

• Земельный участок площадью 1 200 м², кадастровый № 77:05:0004010:123, адрес: Московская обл., Одинцовский р-н, с/п «Лесное», ул. Садовая, д. 10.
• Нежилое здание (гараж-бокс), литер «Г», общей площадью 107,5 м², кадастровый № 77:05:0004010:124, расположенное на вышеуказанном участке.

Цена и порядок расчётов

2.1. Стоимость объекта: 8 500 000 (восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек, в т.ч.:

• земля, 6 000 000 ₽;
• здание, 2 500 000 ₽.

2.2. Покупатель перечисляет сумму авансом 10 % (850 000 ₽) на расчётный счёт Продавца. Остаток — в день подписания передаточного акта не позднее 30 апреля 2026 г.

Передача и регистрация

• Стороны подают заявление в Росреестр через МФЦ — в течение 5 рабочих дней после подписания настоящего договора.
• Передача осуществляется по актам приёма-передачи (земля и здание отдельными актами).

Налоги и удержания

Продавец самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ (если владеет менее 3 лет или есть превышение 1 млн ₽ вычета). Покупатель уплачивает госпошлину 2 000 ₽ за регистрацию права.

Готовый образец (Word / PDF)

Скачивайте актуальный шаблон 2026 года в нужном формате:

• Скачать в Word (.docx)
• Скачать в PDF (.pdf)

Регистрация в Росреестре или через МФЦ

1. Собрать пакет:
   • 3 экземпляра договора (подписанные сторонами).
   • Заявление о переходе права (форма Росреестра).
   • Паспорта сторон.
   • Выписка ЕГРН не старше 5 дней.
   • Квитанция об уплате госпошлины (2 000 ₽).
2. Подать документы:
   
   — очередь «Мои документы» в МФЦ;
   
   — онлайн через Госуслуги (требуется усиленная ЭЦП).
3. Срок регистрации: 7–9 рабочих дней, электронный результат приходит на e-mail.

Налоги и последствия для сторон

Продавец

• НДФЛ 13 % от прибыли (продаёт дороже, чем купил). Применяется имущественный вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку.
• Если владел более 3 лет и это единственная недвижимость — освобождение от НДФЛ.

Покупатель

• Имущественный налог 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости в год.
• Право на имущественный вычет 2 млн ₽ (земля) + 2 млн ₽ (дом), если применяется ипотека – ещё 3 млн ₽.

Контрольный список перед сделкой

• ✅ Проверили ЕГРН (без обременений).
• ✅ Убедились, что дом капитальный и внесён в ЕГРН.
• ✅ Согласовали цену и распределили суммы между землёй и домом.
• ✅ Подготовили 3 экземпляра договора и 2 акта приёма-передачи.
• ✅ Оплатили госпошлину (2 000 ₽) через Госуслуги → «Оплата госуслуг».
• ✅ Записались на приём в МФЦ или отправили заявление онлайн.

Важно! Договор вступает в силу только после регистрации перехода права. Храните копии всех документов минимум 3 года – они понадобятся при продаже или сдаче в аренду.

Если остались вопросы, задайте их в комментариях или обратитесь к опытному кадастровому юристу.