Общая информация

Договор купли-продажи садового участка с домом, это официальное соглашение между двумя физическими лицами, в котором Продавец передаёт Покупателю в собственность земельный участок и расположенный на нём садовый (жилой) дом. В 2023 году форма документа актуализирована с учётом требований ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», изменений в налоговом и градостроительном законодательстве, а также новых правил Росреестра.

Почему важен именно 2023-й шаблон

• Вступили в силу новые правила подачи документов в Единую систему Росреестра через МФЦ.
• Изменены форматы ЕГРН-выписок: теперь необходимо прикладывать электронную подпись и QR-код.
• В налоговом кодексе РФ появились льготы при продаже «единого объекта» (земля + дом), если владелец владеет ими более 3-х лет.
• Уточнены требования к описанию зоны с особыми условиями использования территории (водоохранные, охранные зоны, зоны ПЗЗ).

Ключевые разделы договора

Преамбула

В преамбуле прописываются Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания сторон, а также дата и место заключения договора.

Предмет договора

Пример формулировки:
«Продавец передаёт в собственность Покупателя следующий объект недвижимости: садовый земельный участок № 565 в садовом некоммерческом товариществе, площадью 15 (Пятнадцать) соток, кадастровый номер 77:05:0004010:565, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения садоводства. На участке расположен двухэтажный жилой садовый дом, общей площадью 101 м², кадастровый номер 77:05:0004010:565-Д-001, литера Д.»

Цена и порядок расчётов

1. Цена: 4 800 000 руб. 00 коп., НДС не облагается.
2. Аванс: 480 000 руб. 00 коп. (10 %), вносится в день подписания договора.
3. Основной платёж: 4 320 000 руб. 00 коп. перечисляется на расчётный счёт Продавца после регистрации перехода права в Росреестре, но не позднее 5 банковских дней со дня получения Покупателем выписки ЕГРН.

Обязанности сторон

• Продавец обязуется:
  • предоставить выписку ЕГРН не старше 5-ти суток;
  • освободить объект от чужих прав и долгов (ипотека, арест, залог);
  • подать заявление на регистрацию перехода права через МФЦ или в электронном виде (усиленная квалифицированная ЭЦП).
• Покупатель обязуется:
  • оплатить цену в сроки, указанные в п. 3;
  • обеспечить страховку объекта с момента государственной регистрации;
  • принять участок с домом по актам приёма-передачи в течение 7 календарных дней после регистрации.

Особые условия (зоны с особыми условиями использования)

Если участок находится в зоне охраны объектов культурного наследия или в прибрежной полосе водоёма, в договоре прописывают:

• наличие разрешения на строительство/реконструкцию, выданного органом охраны памятников;
• сведения о сервитутах (например, праве прохода соседей к берегу);
• обязанность Покупателя соблюдать предельные параметры застройки (этажность, процент застройки, отступы от границ).

Акт приёма-передачи (Приложение № 1)

В акте фиксируются:

• дата и место подписания;
• перечень переданных документов (правоустанавливающие, техпаспорт, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам);
• состояние дома и участка (наличие/отсутствие повреждений, перечень деревьев и кустарников, состояние ограждений);
• подписи сторон и 2-х свидетелей (по желанию).

Пошаговая инструкция оформления сделки в 2023 году

1. Подготовка:
   • получить выписку ЕГРН;
   • убедиться в отсутствии обременений;
   • составить договор по актуальному шаблону 2023.
2. Подписание:
   • в присутствии нотариуса или в простой письменной форме с последующей подачей в МФЦ;
   • если один из участников — несовершеннолетний, нужно разрешение органа опеки.
3. Регистрация:
   • подача в МФЦ или через Госуслуги (электронная подача — 3 дня, очередная — 7-9 дней);
   • оплата госпошлины: 2 000 руб. (физлицо → физлицо) или 22 000 руб. (участие юрлица).
4. Финальный расчёт:
   • после получения выписки ЕГРН Покупатель переводит остаток цены;
   • стороны подписывают акт приёма-передачи;

Налоговые нюансы 2023

• Продавец, владеющий участком и домом более 3 лет, освобождается от НДФЛ.
• Если срок владения менее 3 лет, налог рассчитывается по формуле: (Цена продажи – 1 000 000 руб.) × 13 % или (Цена продажи – расходы на покупку/строительство) × 13 %, по выбору налогоплательщика.
• Покупатель может вернуть 13 % от 2 000 000 руб. (имущественный вычет), если покупает впервые.

Готовый шаблон (фрагмент)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № ___ 
г. Москва «___» __________ 2023 г.

Гражданин(ка) РФ __________________________, паспорт ______ №__________, 
выдан _________, зарегистрирован(а) по адресу: __________________________, 
именуемый(ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и 
гражданин(ка) РФ __________________________, паспорт ______ №__________, 
выдан _________, зарегистрирован(а) по адресу: __________________________, 
именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», 

заключили настоящий договор о нижеследующем:
...(далее следуют разделы 1-10)

Как бесплатно скачать полный шаблон 2023 года

На сайте КонсультантПлюс или Договор-Юрист.Ру доступен пробный доступ на 2 дня. Зайдите в раздел «Документы» → «Недвижимость» → «Договор купли-продажи земельного участка с домом». Файл доступен в форматах DOCX и PDF, с комментариями юриста и примерами заполнения каждой строки.

Используйте актуальный шаблон 2023 года, проверьте юридическую чистоту объекта, не забудьте про налоговые последствия и «особые условия» зон. При желании сэкономить время и минимизировать риски — обратитесь к квалифицированному риелтору или юристу по недвижимости.

Статья подготовлена по материалам КонсультантПлюс, Росреестра, ФНС и Дом.РФ. Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.