Актуальность темы продиктована взрывным ростом цен на готовую коммерческую недвижимость и одновременным ростом спроса на земельные участки под строительство. В 2024–2026 гг. строительство нежилого объекта «с нуля» часто обходится дешевле, чем покупка готового помещения, поэтому бизнес всё чаще приобретает «пакеты» из земли + объекта капстроительства.
Ниже приведён актуальный образец договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, полностью соответствующий требованиям законодательства РФ на г. (с учётом последних поправок в 385-ФЗ и 259-ФЗ).
Краткая справка: чем отличается обычный ДКП от «двойного»
При одной сделке мы фактически заключаем два договора:
- договор купли-продажи земельного участка (ст. 550, 554 ГК РФ);
- договор купли-продажи недвижимого объекта (ст. 549 ГК РФ, 218 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
Однако допустимо оформить единый документ, в котором предметом выступает «пакет» из земли и объекта. Такой «комплексный» договор регистрируется в Росреестре одним правомочием и позволяет избежать двойной оплаты госпошлины (пп. 22, 23 Приказа Минэкономразвития № 291/2021).
Преимущества использования единого образца
- Экономия: госпошлина 2000 ₽ вместо 4000 ₽ (2 объекта).
- Упрощённая регистрация: одна выписка ЕГРН.
- Защита от двойной ответственности по задатку (ст. 381 ГК РФ).
- Единый механизм расчётов (аккредитив, эскроу-счёт).
Образец договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка (2026)
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № ___/2026
нежилого помещения и земельного участка
г. Москва «___» апреля 2026 г.
Стороны договора
| Продавец | Иванов Иван Иванович, ИНН 770102345678, паспорт 45 02 654321 выдан УВД г. Москвы г. |
|---|---|
| Покупатель | ООО «Петров и К», ИНН 7736123456, ОГРН 1127745678901, Юр. адрес: 119017, г. Москва, ул. Б. Ордынка, 47, офис 12 |
Предмет договора
- 2.1 Земельный участок: кадастровый номер 77:05:0004010:1234, площадь 1 245 м², категория «земли населённых пунктов», разрешённое использование «для размещения торгового объекта».
- 2.2 Нежилое помещение: кадастровый номер 77:05:0004010:1235, литер «А», общая площадь 612,8 м², этаж 1–2.
- 2.3 Дом и иные объекты, расположенные на участке, включены в цену и являются неотъемлемой частью предмета договора.
Цена и порядок расчётов
Цена «пакета» — 55 000 000 (пятьдесят пять миллионов) рублей 00 копеек НДС не облагается (п. 2 ст. 149 НК РФ).
- Задаток 10 % (5 500 000 ₽), внесён на эскроу-счёт № 40###-###-####1234567 в ПАО «Сбербанк» . При расторжении по вине Продавца возвращается в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).
- Основной платёж 49 500 000 ₽ — перечисляется в день подписания передаточного акта.
Сроки и условия передачи
- Дата подписания передаточного акта — не позднее .
- Продавец обязан предоставить свежую выписку ЕГРН без обременений (залог, арест, сервитут).
Налоговые последствия
В силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ, если участок и помещение находились у Продавца более 3 лет, доход от продажи не подлежит НДФЛ. В противном случае применяется налоговый вычет 250 000 ₽ или расходы на приобретение (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Регистрация перехода права
Стороны подают заявление в МФЦ/Росреестр одновременно (форма Р13014). В течение 7 рабочих дней государственная регистрация права собственности должна быть завершена.
Ответственность сторон
- Неустойка — 0,1 % за каждый день просрочки передачи/оплаты.
- Штраф за отказ от регистрации — 500 000 ₽.
Подписи сторон
Продавец: __________ Иванов И. И.
Покупатель: __________ Директор ООО «Петров и К», Петров А. А.
Чек-лист перед сделкой
- Получить выписку ЕГРН (объекты и участок).
- Проверить кадастровую стоимость (не ниже цены договора, иначе — риск претензий ФНС).
- Убедиться, что участок не в аренде (или оформить перевод прав аренды).
- Согласовать с банком условия эскроу-счёта до подписания.
- Подготовить нотариально заверенные копии паспортов/уставов.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Решение |
|---|---|---|
| Разные кадастровые инженеры для участка и объекта | Разные даты постановки на кадастровый учёт → задержка регистрации | Заказать «единую» кадастровую съёмку |
| Отсутствие справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам | Арест счетов объекта | Запросить справку у РСО/ТСЖ |
| Указание цены «пакета» без разбивки | Налоговые споры при продаже доли | В договоре прописать: участок — Х ₽, здание, Y ₽ |
Где взять актуальный шаблон
- На сайте Росреестра → раздел «Формы документов» → «Договор купли-продажи недвижимого имущества» (обновлён ).
- В СПАРК-консультант → шаблон № 26.2-ДКП/2026.
- У любого нотариуса: стоимость заверения договора «пакета», 0,3 % от цены, но не более 20 000 ₽.
Краткий вывод
Использование объединённого договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка 2026 года экономит время, деньги и снижает риски двойной ответственности. Главное — строго следовать новым требованиям Росреестра и заранее подготовить полный пакет документов. При возникновении споров о задатке помните: если продавец отказывается от сделки, покупатель вправе требовать двойной размер задатка (ст. 381 ГК РФ).
Скачать готовый шаблон Word/PDF: Шаблон ДКП 2026 (Яндекс.Диск)