Дата публикации: 19 апреля 2026 г.
Купить квартиру‚ дом или земельный участок в рассрочку от частного продавца, реальный способ приобрести жильё без ипотеки и банковских комиссий. Ниже вы найдёте готовый образец договора купли-продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами‚ а также подробные пояснения по каждому пункту‚ чтобы максимально защитить права и покупателя‚ и продавца.
В чём отличие «рассрочки» от обычной сделки?
- Обычная продажа: деньги → переход права собственности → расчёт завершён.
- Рассрочка: переход права собственности сразу‚ но платежи распределяются на 2–60 месяцев. Продавец рискует «остаться без денег»‚ покупатель, «остаться без квартиры»‚ если договор составлен неверно.
Проверка перед подписанием
Что должен сделать покупатель:
- Проверить ЕГРН: свежая выписка (не старше 5 дней) подтверждает‚ что квартира свободна от залогов и арестов.
- Убедиться в дееспособности продавца: оригиналы паспортов‚ свидетельство о праве собственности‚ выписка из ЕГРН.
- Осмотр объекта: фиксируем техническое состояние актом приёма-передачи.
Что должен сделать продавец:
- Запросить кредитную историю или банковскую выписку покупателя (для понимания платёжеспособности).
- Застраховать риск неплатежа: в договоре прописываем неустойку и право расторжения при просрочке.
Основные условия договора рассрочки
| Элемент договора | Рекомендация |
|---|---|
| Предмет договора | Полный адрес‚ кадастровый номер‚ площадь‚ доля в праве (если не вся квартира). |
| Цена и порядок платежей | 1-й взнос ___ % от общей цены (желательно ≥ 30 %)‚ затем ежемесячно ___ руб. до «__» ___ 20__ г. |
| Срок рассрочки | Не превышает 5 лет (ст. 489 ГК РФ). Дольше — через договор долевого участия. |
| Регистрация перехода права | Одновременно с 1-м взносом подаём заявление в Росреестр (форма 14); |
| Обеспечение платежей | Нотариальный отказ от отмены сделки + залог (ипотека) или поручительство 3-го лица. |
Образец договора купли-продажи недвижимости в рассрочку
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАССРОЧКУ г. Москва 19 апреля 2026 г. СТОРОНЫ Продавец: Иванов Иван Иванович‚ Паспорт 45 02 123456‚ выдан ОВД г. Москвы г.‚ зарегистрирован: 123456‚ г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 1‚ кв. 1. Покупатель: Петров Петр Петрович‚ Паспорт 77 77 987654‚ выдан УВД САО г. Москвы г.‚ зарегистрирован: 123456‚ г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 2‚ кв. 2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Продавец обязуеться передать в собственность Покупателя квартиру № 45‚ расположенную по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Строителей‚ д. 10‚ корп. 2‚ общей площадью 62‚5 кв.м‚ кадастровый № 77:07:0004010:1234‚ этаж 5/16. ЦЕНА И УСЛОВИЯ РАССРОЧКИ Общая цена: 8 000 000 (восемь миллионов) рублей 00 копеек. Порядок оплаты: а) Первоначальный взнос 2 400 000 руб. (30 %) перечисляется на расчётный счёт Продавца одновременно с подачей заявления в Росреестр. б) Остаток 5 600 000 руб. выплачивается равными частями по 100 000 руб. ежемесячно‚ не позднее 25-го числа каждого месяца‚ начиная с мая 2026 г. в) Досрочное погашение разрешено без штрафов. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Право собственности переходит к Покупателю после регистрации в ЕГРН. Покупатель становится собственником при условии полной оплаты. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН Продавец обязан: • передать квартиру по акту приёма-передачи в течение 5 календарных дней после регистрации права; • не совершать отчуждение или обременение квартиры до полной оплаты; • предоставить выписку ЕГРН без обременений. Покупатель обязан: • оплачивать коммунальные услуги с момента регистрации права; • нести ответственность за ухудшение имущества. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И НЕУСТОЙКА При просрочке платежа Покупатель уплачивает неустойку 0‚1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При просрочке более 60 дней Продавец вправе: а) расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд; б) требовать возврата квартиры и компенсации убытков. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ Настоящий договор удостоверен нотариусом г. Москвы г.‚ удостоверительная надпись № 77-123/2026. Квартира передаётся без зарегистрированных лиц. ПОДПИСИ СТОРОН Продавец: _____________ /Иванов И.И./ Покупатель: ____________ /Петров П.П./
Регистрация в Росреестре: пошаговая схема
- Подготовка пакета: договор (2 экз.)‚ паспорта‚ квитанция госпошлины 2 000 руб. (ч. 1 ст. 333.33 НК РФ)‚ заявление о переходе права (форма Росреестра 14).
- Электронная подача: через Госуслуги или МФЦ (QR-код на квитанции ускоряет приём).
- Ожидание: 5–9 рабочих дней при подаче в МФЦ «одного окна».
- Получение ЕГРН: электронная выписка приходит на e-mail‚ бумажную можно получить в МФЦ.
Риски и как их минимизировать
| Риск | Решение |
|---|---|
| Продавец «продаёт» дважды | Одновременная регистрация перехода права + нотариальное удостоверение договора. |
| Покупатель перестаёт платить | Нотариальный отказ от одностороннего расторжения договора + залог в пользу продавца. |
| Обнаружены долги по ЖКХ | Акт приёма-передачи с обязательством продавца погасить долги до передачи ключей. |
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру‚ если ещё не выплачен весь долг?
Да‚ но только с письменного согласия продавца. Договор можно переуступить третьему лицу (уступка права требования).
Нужно ли платить НДФЛ при рассрочке?
Нет‚ если квартира в собственности более 3 или 5 лет (зависит от способа получения). Иначе — 13 % с дохода.
Что делать‚ если один из платежей потерялся?
Оплата только по безналу с пометкой «Платёж по ДКП № … от ». Чек/платёжка прикладывается к акту.
Главное: договор купли-продажи в рассрочку обязательно заверяется нотариально‚ а переход права регистрируется в Росреестре одновременно с первым взносом. Тогда обе стороны получат юридические гарантии: покупатель — квартиру‚ продавец — надёжный механизм взыскания долга.
Внимание: приведённый образец носит информационный характер. Перед подписанием обратитесь к квалифицированному юристу или риелтору.