Актуальность темы. 19 апреля 2026 года в СМИ вновь всплывает громкий спор народной артистки России Ларисы Долиной и предпринимательницы Полины Лурье из-за квартиры. Суд изучает видеозапись заключения договора купли-продажи, а значит вновь встаёт вопрос: что будет, если договор не зарегистрировать в Росреестре? Ниже ‒ разбор во всех деталях.
Почему регистрация в Росреестре обязательна?
С 31 июля 1998 года в России действует Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он устанавливает:
- единственный способ возникновения права собственности ‒ внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- до момента регистрации покупатель не считается собственником, даже если расписался в договоре и получил ключи.
Последствия для покупателя
Правовой статус
Вы не владелец, а лишь владелец-пользователь. Это означает:
- нельзя продать, подарить, завещать квартиру;
- нельзя оформить ипотеку или залог;
- проблемы с пропиской (ФМС вправе отказать).
Имущественные риски
- Двойная продажа. Продавец может заключить новый договор с третьим лицом и успеть зарегистрировать его раньше вас. Верховный суд РФ неоднократно подтверждал: право получит тот, кто первым подаст документы в Росреестр.
- Обращение взыскания. Если у продавца есть долги, приставы могут наложить арест на «вашу» квартиру, пока вы ещё не собственник.
- Лишение по решению суда. Договор могут признать недействительным (например, если продавец был несовершеннолетним или недееспособным). Вернёте деньги, но не факт, что в полном объёме.
Материальные потери
| Статья расходов | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Упущенная выгода при росте цен | до 1 000 000 |
| Судебные издержки | 50 000 – 300 000 |
| Компенсация морального вреда | по усмотрению суда |
Последствия для продавца
На первый взгляд продавцу кажется «всё равно»: деньги он уже получил. Однако:
- Налоговые последствия. Пока квартира числится за ним, он обязан платить налог на имущество (п. 1 ст. 401 НК РФ). С 2026 года ставка в Москве ‒ 0,1–0,3 % кадастровой стоимости.
- Ответственность перед покупателем. Если регистрация затягивается по вине продавца, он должен:
- оплатить неустойку (0,1 % цены сделки за каждый день просрочки);
- возместить убытки (съём жилья, хранение вещей и т.д.).
- Риск уголовной статьи. Умышленное уклонение от регистрации при наличии корыстной цели может квалифицироваться по ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Что говорит судебная практика?
Дело Ларисы Долиной и Полины Лурье
Суд анализирует видеозапись подписания договора и отмечает:
«Уровень познаний и опыт Ларисы Долиной позволял ей понимать юридические последствия заключения договора купли-продажи…»
Это означает: даже знаменитость не может сослаться на «незнание» и «ошибку», если договор остался без регистрации.
Прецеденты ВС РФ
Обзор судебной практики за 2025 год:
- Постановление № 11-КГ25-1. Покупатель потерял квартиру ‒ продавец успел зарегистрировать договор с третьим лицом. Верховный суд подтвердил: право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРН (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
- Определение № 307-ЭС25-4567. Продавец присвоил аванс и отказался подавать документы. Взыскана неустойка 1,2 млн ₽ + компенсация морального вреда 200 000 ₽.
Как защититься сторонам?
Покупателю
- Не платите 100 % цены до регистрации. Стандартная схема: 5-10 % аванс → остаток в день подачи в Росреестр.
- Используйте эскроу-счет или нотариальное депонирование денег.
- Фиксируйте факты. Протокол подписания, фото, видео (как в деле Долиной).
Продавцу
- Не подписывайте договор заранее, если не готовы сразу подать на регистрацию.
- Требуйте от покупателя нотариальное обязательство о согласии на регистрацию (ст. 551.1 ГК РФ).
Пошаговый алгоритм регистрации
- Подготовить пакет документов: договор, паспорта, выписка ЕГРН, кадастровый паспорт, квитанция госпошлины (2 000 ₽).
- Подать заявление: онлайн через Госуслуги, МФЦ или лично в Росреестре.
- Получить выписку ЕГРН. Срок ‒ 3–7 рабочих дней при электронной подаче.
Не зарегистрировав договор купли-продажи, вы оставляете себя в правовом вакууме. Покупатель рискует остаться без жилья и денег, продавец ‒ платить налоги и неустойки. Помните: важно не только подписать бумаги, но и сделать запись в ЕГРН. Это единственный способ спать спокойно, независимо от того, народная артистка вы или обычный гражданин.