Важно! Все цифры и нормы приведены по состоянию на 19 апреля 2026 г. и учитывают последние изменения Налогового кодекса РФ.

Нужно ли вообще платить налог при продаже квартиры?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает только в том случае, если продавец получил доход: продал квартиру дороже, чем купил. Если цена продажи ниже или равна расходам на приобретение, налог к уплате не возникает. Однако даже при нулевой задолженности декларацию 3-НДФЛ подавать нужно.

Как изменилась шкала налогообложения в 2025–2026 годах

С в России действует прогрессивная шкала НДФЛ:

• 13 % — на доход до 2,4 млн ₽ в год;
• 15 %, на доход от 2,4 млн ₽ до 5 млн ₽;
• 18 % — на доход от 5 млн ₽ до 20 млн ₽;
• 20 % — на доход свыше 20 млн ₽ в год.

База для расчёта — именно годовой доход от всей совокупности операций, включая зарплату и другие продажи.

Минимальный срок владения: когда продавать без налога можно сразу

Базовые правила

Если квартира была приобретена:

1. До — минимальный срок владения 3 года. Продажа после трёхлетнего срока освобождает от налога и декларации.
2. С и позже — 5 лет, за исключением перечисленных ниже случаев.

Привилегированные случаи (3 года независимо от даты приобретения)

• квартира получена по наследству или даром от близкого родственника;
• приватизированное жильё;
• квартира по договору ренты или пожизненного содержания.

Пример: квартиру по наследству вы получили 01 марта 2023 г. Продажа 02 марта 2026 г. уже освобождает вас от НДФЛ, поскольку прошло ровно 3 года.

Как рассчитать налог, если срок владения короче льготного

Используйте одно из двух возможных вычетов:

• Имущественный вычет — 1 000 000 ₽;
• Документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт, проценты по ипотеке.

Формула расчёта

Налог = (Цена продажи − Вычет) × Ставка НДФЛ по прогрессивной шкале

Примеры расчёта

Пример 1. Купили квартиру за 5 000 000 ₽, продаём за 7 000 000 ₽ спустя 2 года.

• Доход: 7 млн − 5 млн = 2 млн ₽.
• 2 млн ₽ попадает в диапазон 13 % → налог 260 000 ₽.

Пример 2. Купили за 8 млн ₽, продаём за 25 млн ₽ спустя 4 года.

• Доход: 17 млн ₽.
• По шкале: 2,4 млн × 13 % = 312 000 ₽; 2,6 млн × 15 % = 390 000 ₽; 15 млн × 18 % = 2 700 000 ₽.

Кадастровая стоимость как «нижняя планка» цены

Если цена в договоре купли-продажи ниже 70 % кадастровой стоимости, налоговая исчисляет доход как 0,7 × кадастровая стоимость.

Пример: кадастровая стоимость 10 млн ₽, в договоре указали 5 млн ₽. База для налога будет 7 млн ₽ (0,7 × 10 млн ₽).

Нюансы наследства и дарения

Налога на получение имущества по наследству или дару от близкого родственника нет. Но если вы решите продать такую квартиру раньше 3 лет, НДФЛ рассчитывается с полной стоимости продажи минус 1 млн ₽ вычета, если не сохранились документы первоначального покупателя.

Какие документы нужны для декларации

• Договор купли-продажи (копия).
• Акт приёма-передачи или выписка из ЕГРН.
• Документы о расходах (ДКП при покупке, квитанции, чеки, акты ремонта, проценты по ипотеке).
• Справка 2-НДФЛ (если нужно распределить прогрессивные ставки).
• Заявление на вычет (при необходимости);

Сроки подачи декларации и уплаты налога

1. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
2. Уплата налога — до 15 июля того же года.

Как снизить или избежать налога легально

• Дождаться окончания минимального срока владения.
• Зафиксировать расходы (чеки, договоры подряда, акты).
• Оформить ипотечный вычет, если покупаете новое жильё в том же налоговом периоде.
• Разделить доли между супругами/детьми, чтобы доход уложился в более низкие ставки.

Что делать прямо сейчас

• Проверьте даты в ЕГРН и ДКП: когда вы стали собственником.
• Уточните кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
• Соберите все чеки и договоры на покупку и ремонт.
• Запустите калькулятор НДФЛ в личном кабинете ФНС или через «Госуслуги».

Осторожно! В 2026 году ФНС усилила интеграцию с Росреестром и банками: любая продажа недвижимости автоматически отражается в базе. Забыть подать декларацию или занизить доход стало почти невозможно.

Если остались вопросы — уточняйте у налогового консультанта или в ИФНС по месту регистрации.