04 апреля 2026 г.  |  Актуальность: высокая — схема всё чаще используется на первичном рынке и при покупке «корпоративных» квартир

Суть сделки

Покупатель вносит деньги только после того, как кадастровая палата внесёт запись о переходе права собственности на него. Такой подход минимизирует риск «двойной продажи» и даёт гарантию, что квартира уже официально принадлежит покупателю. Однако для продавца он повышает риск неполучения платежа.

Где встречается такая схема

• Первичное жильё — застройщик или девелоперская компания продаёт корпоративное жильё (основное средство), оформленное на юрлицо.
• Корпоративные квартиры — организация продаёт объект основных средств сотруднику или стороннему лицу.
• «Переуступка» доли — участники долевого строительства перепродают права требования, но расчёт проводится после регистрации права собственности.

Ключевые статьи ГК РФ

Статья 209 ГК РФ закрепляет право собственника на владение, пользование и распоряжение недвижимостью.

Статья 551 ГК РФ обязывает государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости.

Статья 458 ГК РФ разрешает сторонам договариваться о любом порядке расчётов, в т.ч. после регистрации.

Два основных варианта расчётов

Эскроу-счёт или банковская ячейка

1. Покупатель и продавец открывают депозитный счёт (в банке, где обслуживается организация-продавец).
2. Деньги зачисляются на счёт до подачи документов на регистрацию.
3. После получения выписки ЕГРН с записью о новом собственнике банк автоматически переводит деньги продавцу.

Нотариальное аккредитивное обязательство

• Нотариус хранит аккредитивное соглашение и деньги.
• Покупатель передаёт аванс или 100 % суммы в депозит нотариуса.
• После регистрации нотариус выплачивает средства продавцу.

Какие документы нужны сторонам

Для организации-продавца

• Выписка из ЕГРЮЛ, не старше 5 дней.
• Приказ о передаче квартиры в состав основных средств (если ранее числилась на балансе).
• Решение единственного участника/протокол общего собрания о продаже квартиры.
• Кадастровый паспорт и технический план.
• Справка об отсутствии долгов по налогам и ЖКУ.

Для покупателя

• Паспорт РФ, СНИЛС, ИНН.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений.
• Разрешение организации на регистрацию права собственности (для корпоративных квартир).
• Доверенность, если действует представитель.

Шаг-за-шагом: алгоритм безопасной сделки

Шаг 1   Проверка юрлица-продавца

Через сайт ФНС (service.nalog.ru) убедитесь, что организация не в процессе ликвидации или банкротства.

Шаг 2   Подготовка решения о продаже

Если квартира учтена как основное средство, потребуется решение единственного участника или протокол общего собрания.

Шаг 3   Подписание предварительного договора (по желанию)

Фиксируется цена, сроки регистрации и порядок расчётов. Вносится задаток (не более 5 % от цены).

Шаг 4   Открытие эскроу или нотариального депозита

Важно! В договоре пропишите «условие выплаты»: деньги переводятся продавцу автоматически после предъявления выписки ЕГРН.

Шаг 5   Подача документов в Росреестр

Одновременно подаётся:

• договор купли-продажи;
• заявление о переходе права;
• квитанция об оплате госпошлины (2 000 руб. для физлиц).

Шаг 6   Получение выписки ЕГРН

Срок регистрации: 5–7 рабочих дней (электронная подача) или 9–12 дней (бумажная).

Шаг 7   Автоматический расчёт и передача ключей

Банк или нотариус переводит деньги продавцу, ключи передаются покупателю.

Типичные риски и как их снизить

Налоги при продаже организацией

НДС 20 % — обязателен при продаже корпоративной квартиры (основные средства). Организация выставляет счёт-фактуру.

Прибыль — разница между продажной ценой и остаточной стоимостью в бухгалтерии облагается налогом на прибыль (20 %).

Для физлица-покупателя никаких налогов не возникает, но он может воспользоваться имущественным вычетом 13 % от 2 млн руб. (при условии официального оформления).

Чек-лист для покупателя «в одну минуту»

1. ✓ Проверил юрлицо в ФНС и ЕФРСБ.
2. ✓ Убедился, что квартира не в залоге и нет долгов по ЖКУ.
3. ✓ Подписал договор с условием эскроу/нотариального депозита.
4. ✓ Перечислил деньги на эскроу-счёт.
5. ✓ Получил выписку ЕГРН на себя.
6. ✓ Получил ключи и акт приёма-передачи.