Когда речь заходит о покупке квартиры, находящейся в залоге, самым надёжным способом защитить себя становится предварительный договор купли-продажи. Именно он позволяет впоследствии через суд обязать продавца заключить основную сделку, даже если тот передумает или банк не успеет снять обременение. Ниже — подробный образец такого договора, разбор рисков и пошаговый алгоритм действий.

Что такое «обременение в пользу продавца»?

Обременение, это ограничение прав на объект недвижимости, которое регистрируется в ЕГРН. В нашем случае:

• квартира числится в залоге у банка;
• до полного погашения кредита распоряжаться ею можно только с согласия залогодержателя;
• если продавец не погасит долг до сделки, покупатель рискует получить квартиру «с долгами».

Зачем нужен предварительный договор

1. Фиксирует намерения сторон (цена, сроки, условия погашения ипотеки).
2. Даёт основание обратиться в суд, если продавец откажется подписать основной договор.
3. Закрывает доступ к объекту третьим лицам: квартиру нельзя будет продать другому до окончания срока действия предварительного договора.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с обременением

Преамбула

«04 апреля 2026 г. г. Москва»

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 45 12 567890, выдан г. …, именуемый(-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и Петров Петр Петрович, паспорт 77 89 123456, выдан г. …, именуемый(-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

Предмет договора

• Объект: квартира № 45, расположенная по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 45.
• Кадастровый номер: 77:01:0004010:1234
• Площадь: 62,3 м².
• Зарегистрированное обременение: ипотека в пользу АО «Альфа-Банк», рег. № 77-77-123456 от 15 января 2025 г.

Условия основного договора

1. Цена: 9 500 000 (девять миллионов пятисот тысяч) рублей.
2. Порядок расчётов:
   • 5 000 000 руб. — аванс на погашение ипотеки в день подписания предварительного договора;
   • 4 500 000 руб. — остаток в день подписания основного договора после снятия обременения.
3. Срок заключения основного договора: не позднее 30 июня 2026 г.
4. Риски обременения: полное погашение кредита и получение выписки ЕГРН без обременений — обязанность Продавца.

Ответственность сторон

В случае одностороннего отказа Продавца от заключения основного договора Покупатель вправе требовать:

• заключения основного договора в судебном порядке;
• возмещения убытков в размере двойного аванса (ст. 429.4 ГК РФ).

Заключительные положения

1. Настоящий договор подлежит нотариальному удостоверению.
2. Копии договора направляются в Росреестр для постановки запрета на отчуждение.
3. Договор вступает в силу с момента подписания и действует до подписания основного договора.

Подписи сторон и нотариуса:
Продавец: _________________ /Иванов И.И./
Покупатель: _________________ /Петров П.П./
Нотариус: _________________ /№ реестра 123456/

Пошаговый алгоритм покупки квартиры в залоге

Шаг 1. Проверка документов

• Выписка ЕГРН (заказывается онлайн через rosreestr.ru).
• Справка из банка о размере остатка долга.
• Согласие банка на продажу (опционально, но желательно).

Шаг 2. Нотариальное оформление предварительного договора

Только нотариус может:

• проверить полномочия продавца;
• отправить запрет на отчуждение в Росреестр;
• хранить деньги на эскроу-счёте до снятия обременения.

Шаг 3. Погашение ипотеки и снятие обременения

1. Покупатель перечисляет аванс напрямую в банк.
2. Банк выдаёт справку о закрытии кредита.
3. В течение 5 рабочих дней обременение снимается из ЕГРН.

Шаг 4. Подписание основного договора и регистрация перехода права

С момента регистрации в Росреестре квартира полностью переходит к покупателю без каких-либо долгов.

Риски и как их минимизировать

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением — это единственный юридически надёжный способ купить «ипотечную» квартиру без лишних рисков. Главное: нотариальное удостоверение, эскроу-счёт и своевременная постановка запрета на отчуждение. Следуя приведённому образцу и алгоритму, вы защитите свои деньги и получите «чистую» квартиру в оговорённые сроки.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.