Актуально на 19 апреля 2026 г. Наследование недвижимости по завещанию — самый распространённый способ передачи жилья от одного человека к другому. Однако наследник, вступивший во владение, вправе распорядиться квартирой по своему усмотрению, в т.ч. продать её. Чтобы сделка была безопасной и юридически безупречной, важно правильно составить договор купли-продажи квартиры по завещанию. Ниже приведён подробный образец, алгоритм действий и ключевые «подводные камни» 2026 года;
Что такое «квартира по завещанию» и почему ей нельзя продать «в один день»
Когда гражданин умирает, оставив завещание на квартиру, право собственности переходит к наследнику не автоматически. Необходимо:
- Подать заявление нотариусу о принятии наследства в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
- Получить свидетельство о праве на наследство по завещанию.
- Зарегистрировать право собственности в Росреестре (ФГУП «Росреестр» либо через МФЦ).
Только после регистрации наследник становится полноценным собственником и может заключать договор купли-продажи.
Документы, которые нужно собрать до подписания договора
- Свидетельство о праве на наследство (нотариальное).
- Выписка из ЕГРН (срок не более 5 дней на ).
- Паспорт наследника-продавца (всех, если долевая собственность).
- Кадастровый паспорт (или электронный кадастровый план).
- Технический план/паспорт БТИ (есжилое помещение старше 2020 года).
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (за 3 последних месяца).
- Согласие супруга/супруги продавца, если квартира куплена в браке после (п. 3 ст. 34 СК РФ).
- Разрешение органов опеки, если в наследственном жилье проживают несовершеннолетние или недееспособные.
Модельный образец договора купли-продажи квартиры по завещанию (2026)
Ниже текст можно использовать как шаблон, заменив выделенные прописные элементы на свои данные.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ № ___
г. Москва
19 апреля 2026 г.
СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Продавец: Иванов Иван Иванович, г. р., паспорт 45 00 000000, выдан ОВД «Бабушкинский» г. Москвы , зарегистрирован по адресу: 127000, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1, именуемый в дальнейшем «Продавец».
Покупатель: Петров Петр Петрович, г. р., паспорт 77 00 111222, выдан УВД «Северное» г. Москвы , проживающий по адресу: 125000, г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2, именуемый в дальнейшем «Покупатель».
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить квартиру № 10, расположенную по адресу: 127000, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, корпус 1, этаж 3, общей площадью 42,5 кв. м, жилой 25,0 кв. м, кухня 8,0 кв. м, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию № 123-456/2025 от , выданным нотариусом г. Москвы Кузнецовой Н.А.
ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Стороны установили цену объекта недвижимости в размере 9 500 000 (Девять миллионов пятисот тысяч) рублей 00 копеек.
Покупатель перечисляет 100 % суммы цены по безналичному расчёту на расчётный счёт Продавца не позднее 25 мая 2026 г.
СРОКИ ПЕРЕДАЧИ И РЕГИСТРАЦИИ
Продавец обязан передать квартиру по акту приёма-передачи в течение 5 (пяти) календарных дней с момента поступления денег на расчётный счёт.
Стороны обязуются подать заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестре не позднее 3 (трёх) рабочих дней после подписания акта приёма-передачи.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
Продавец гарантирует, что квартира не обременена залогами, арестами, имущественными спорами, не находится под запретом/ограничениями, а также не является предметом преступных схем.
Продавец подтверждает, что никакие другие лица не имеют права пользования квартирой и не проживают в ней на момент подписания настоящего договора.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и настоящим договором.
ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец: ______________ /Иванов И.И./
Покупатель: ______________ /Петров П.П./
Пошаговая инструкция подписания и регистрации (2026)
- Проверка юридической чистоты. Закажите полную выписку из ЕГРН + историю переходов прав + сведения об арестах. Убедитесь, что в наследственном жилье нет обременений, которые могли «зависнуть» после смерти наследодателя.
- Оценка рыночной стоимости. Сделайте независимую оценку, если используете ипотеку или хотите зафиксировать справедливую цену. Оценка действительна 6 месяцев.
- Подготовка договора. Используйте приведённый выше образец либо онлайн-конструктор ФНС «Шаблоны договоров Росреестра». Стороны могут подписать договор в простой письменной форме или у нотариуса (повышает гарантии, но не обязательно).
- Оплата. При безналичном расчёте деньги перечисляются через банковскую ячейку или аккредитив, чтобы исключить мошенничество. Квитанция о зачислении денег — обязательное приложение к договору.
- Акт приёма-передачи. Составляется в 2 экземплярах, фиксирует состояние квартиры, наличие/отсутствие мебели и счётчиков, а также ключей.
- Подача в Росреестр. Оформляется через МФЦ или Госуслуги. Необходимые документы:
- договор купли-продажи + акт приёма-передачи;
- заявления сторон (форма Росреестра № Р14001);
- паспорта;
- квитанция госпошлины 2 000 руб. (по ставке 2026 г.);
- нотариальное согласие супруга/опеки (если требуется).
- Получение выписки ЕГРН. Обычно 3–7 рабочих дней. После этого Покупатель становится полноценным собственником.
Типичные ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Отсутствие справки об отсутствии задолженности по ЖКХ | Долги переходят к покупателю | Заказывать справку за последние 3 месяца |
| Продажа до получения выписки ЕГРН на себя как собственника | Регистратор откажет в сделке | Ждать регистрации права наследника, затем продавать |
| Нет разрешения опеки | Сделка будет признана недействительной | Обратиться в орган опеки минимум за 30 дней до сделки |
Налоговые последствия для продавца-наследника в 2026 году
После продажи квартиры наследник может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) или уменьшить доход на фактические расходы наследодателя, если они документированы. Если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, подоходный налог (НДФЛ 13 %) платится с разницы между ценой продажи и вычетом.
Договор купли-продажи квартиры по завещанию не отличается кардинально от обычного ДКП, но требует дополнительных проверок наследственных документов. Главные правила: никогда не торопитесь, проверяйте каждую бумагу, используйте безопасную схему расчётов и обращайтесь к профессиональному риелтору или юристу при малейших сомнениях.
PS: при необходимости можно скачать актуальный бланк договора в формате Word/PDF на портале Росреестра или в личном кабинете Госуслуг.