Дата публикации:

Общие положения

Согласно Федеральному закону № 218‑ФЗ от  г. договор купли‑продажи (ДКП) недвижимости может быть заключён в простой письменной форме без обязательного участия нотариуса. Это правило распространяется и на сделки между близкими родственниками (родители‑дети‚ супруги‚ братья‑сестры‚ дед‑внук и т.д.).

Тем не менее‚ в ряде ситуаций закон требует нотариального удостоверения. Поэтому перед тем‚ как откажетесь от услуг нотариуса‚ необходимо убедиться‚ что ваша сделка попадает в «белую» категорию.

Когда нотариус обязателен?

Нотариальное удостоверение ДКП обязательно в следующих случаях:

1. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (до 18 лет) или недееспособные лица.
2. Если одновременно отчуждаются не все доли в квартире (например‚ только часть прав собственника).
3. Если покупатель берёт в ипотеку долю в квартире – банк требует нотариального договора.
4. Если сделка совершается в виде документа дарения с условием последующей выкупа (рента).
5. Если в договоре предусмотрены особые условия‚ требующие подтверждения нотариуса (например‚ отказ от права наследования).

Во всех остальных случаях (полное отчуждение‚ обе стороны – дееспособные граждане‚ отсутствие ипотечного кредитования) договор может быть оформлен без нотариуса.

Порядок оформления договора купли‑продажи без нотариуса

Для того чтобы сделка прошла успешно‚ необходимо выполнить несколько последовательных шагов:

• Подготовка типового договора – используйте проверенный шаблон (см. пункт 8).
• Подписание договора обеими сторонами в присутствии двух свидетелей (необязательно‚ но рекомендуется).
• Сбор пакета документов (см. пункт 4).
• Подача заявления в Росреестр через МФЦ‚ онлайн‑портал Госуслуг или напрямую в регистрирующий орган.
• Оплата государственной пошлины (0‚1 % от стоимости квартиры‚ но не менее 4 000 ₽).
• Получение выписки из ЕГРН о переходе права собственности (обычно 5‑10 рабочих дней).

Перечень необходимых документов

Для регистрации ДКП без нотариуса понадобится следующий набор бумаг:

Если сделки касается нескольких совладельцев‚ каждый из них обязан подписать договор и предоставить свои документы.

Подача в Росреестр и сроки регистрации

После подготовки пакета документов вы можете выбрать один из удобных способов подачи:

• Через МФЦ – физический визит‚ получение оригинала выписки в течение 5‑10 дней.
• Онлайн через портал Госуслуг – загрузка сканов‚ подпись ЭЦП‚ получение выписки в электронном виде.
• Непосредственно в отделение Росреестра – подача оригиналов‚ получение выписки в день обращения (при наличии свободных мест).

Если нотариус подаёт документы в электронном виде‚ срок регистрации сокращается до 1 рабочего дня. При самостоятельной подачи без нотариуса обычно требуется 10 календарных дней.

Налоговые аспекты и возможные льготы

• При продаже квартиры между близкими родственниками (родители‑дети‚ супруги‚ братья‑сестры) налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается‚ если сделка оформлена в рамках закона и отсутствуют скрытые выгоды.
• Если продавец владел квартирой менее 5 лет‚ а покупатель не является близким родственником‚ применяется ставка НДФЛ 13 % (или 15 % после 2025 г.).
• При передаче квартиры в дар (а затем выкуп) возможны дополнительные налоговые последствия – рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом.

Риски и способы их минимизировать

Основные риски:

1. Отказ в регистрации из‑за неправильного оформления или отсутствия подписи одного из совладельцев.
2. Сомнения в законности сделки со стороны органов (например‚ если в договоре указана заниженная цена).
3. Неправильный расчёт налогов‚ что может привести к штрафам.
4. Отсутствие нотариального заверения в случае‚ когда он всё же обязателен (недееспособный‚ несовершеннолетний).

Как избежать:

• Тщательно проверяйте‚ что все совладельцы подписали договор.
• Убедитесь‚ что цена сделки соответствует рыночной (не менее 70 % от стоимости по оценке).
• При сомнениях в необходимости нотариуса – проконсультируйтесь у юриста.
• Сохраняйте копии всех документов и квитанций об оплате госпошлины.

Пример типового договора купли‑продажи квартиры между родственниками

Ниже приведён упрощённый шаблон. При необходимости его можно адаптировать под конкретные условия.

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город ____________ «____» ___________ 2026 г.

Продавец: _________________________________
паспорт: _____________________‚ выдан ___________________
ИНН: ____________

Покупатель: _________________________________
паспорт: _____________________‚ выдан ___________________
ИНН: ____________

Предмет договора
 Продавец передаёт‚ а Покупатель принимает в собственность жилое помещение‚ находящееся по адресу:
 ________________________________‚ кв. __‚ этаж __‚ общая площадь ____ м²‚
 кадастровый номер: ______________________.

Цена и порядок расчётов
 Стоимость квартиры составляет ___________ (_____________________) рублей.
 Покупатель уплачивает Продавцу эту сумму в следующем порядке:
 – _____________________________________________ (способ оплаты).

Права и обязанности сторон
 3.1; Продавец гарантирует‚ что квартира свободна от прав третьих лиц‚
 не находится в залоге и не обременена арестом.
 3.2. Продавец обязуется передать Покупателю все необходимые документы
 (выписка из ЕГРН‚ кадастровый план‚ справка об отсутствии задолженности).

Переход права собственности
 Переход права собственности производится после регистрации договора в
 Росреестре в соответствии с Федеральным законом № 218‑ФЗ.

Прочие условия
 5.1. Стороны подтверждают‚ что являются близкими родственниками (_________________).
 5.2. Стороны согласны‚ что нотариальное удостоверение договора не требуется.

Подписи сторон
 Продавец: ______________________ /____________________/
 Покупатель: ____________________ /____________________/
 Свидетели (по желанию):
 1) ______________________ /____________________/
 2) ______________________ /____________________/

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужен ли нотариус‚ если квартира принадлежит нескольким совладельцам?

Если все совладельцы участвуют в сделке и подписывают договор‚ нотариус не требуется. Проблемы возникают‚ когда в сделке участвуют лишь часть совладельцев.

Можно ли оформить сделку онлайн?

Да. Через портал Госуслуг можно загрузить сканы всех документов‚ подписать их электронной подписью и подать заявление в Росреестр. Регистрация в этом случае занимает 1‑2 рабочих дня.

Какой размер госпошлины?

Госпошлина составляет 0‚1 % от стоимости квартиры‚ но не менее 4 000 ₽. При стоимости ниже 2 млн ₽ фиксированная пошлина – 4 000 ₽.

Можно ли получить налоговую льготу при продаже квартиры ребенку?

Да. При передаче недвижимости между близкими родственниками налог на доходы физических лиц не уплачивается‚ если сделка оформлена в полном объёме и не скрывает скрытую выгоду.

Оформление договора купли‑продажи квартиры без нотариуса между родственниками – вполне реальная и законная возможность‚ если соблюдены все условия‚ прописанные в Федеральном законе № 218‑ФЗ. Главное – правильно подготовить договор‚ собрать полный пакет документов и своевременно подать их в Росреестр. При этом стоит помнить о случаях‚ когда нотариальное удостоверение всё же обязательно (недееспособные‚ несовершеннолетние‚ ипотека и т.п.). При правильном подходе сделка пройдёт быстро‚ без лишних расходов и без риска признания её недействительной.

Помните: даже если нотариус не обязателен‚ консультация с юристом может сэкономить время и избавить от ошибок.

Автор статьи – юридический консультант‚ специализирующийся на сделках с недвижимостью.