Дата подготовки:  г. 21:10:45

Что такое договор купли‑продажи квартиры?

Договор купли‑продажи недвижимости – это гражданско‑правовой документ, в котором продавец (продавцы) передаёт в собственность покупателю (или покупателям) объект недвижимости за определённую денежную сумму. При наличии двух собственников договор оформляется совместно, и обе стороны обязаны подписать документ, а также предоставить согласие друг друга.

Правовая база

• Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – основные положения о договоре купли‑продажи.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – место регистрации перехода прав.
• Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты НДС и налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при сделке.

Участники сделки

В типичном случае, когда два собственника продают одну квартиру одному покупателю, в договор включаются следующие стороны:

1. Продавец 1 – Иванов Иван Иванович (паспорт: …).
2. Продавец 2 – Иванов Иван Петрович (паспорт: …).
3. Покупатель – Петров Петр Петрович (паспорт: …).

Основные разделы типового договора

Ниже перечислены обязательные пункты, которые должны присутствовать в документе.

Образец договора (показательная часть)

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
г. Москва "___" __________ 2026 г.
Мы, нижеподписавшиеся:
Иванов Иван Иванович, паспорт серии ___ № ________, выдан ____, проживающий по адресу: ____________, (далее – Продавец 1),
Иванов Иван Петрович, паспорт серии ___ № ________, выдан ____, проживающий по адресу: ____________, (далее – Продавец 2),
совместно именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны,
и
Петров Петр Петрович, паспорт серии ___ № ________, выдан ____, проживающий по адресу: ____________, (далее – Покупатель),
с другой стороны,
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Предмет договора
 Продавцы обязуются передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить жилую квартиру с кадастровым номером 2-2324071, расположенную на 5 (пятом) этаже дома по адресу: г. Москва, Мичринский проспект, дом 6, корпус 1, квартира 12, состоящую из 2 (двух) комнат, общей площадью 45,2 (сорок пять целых два десятых) кв. м.

Цена и порядок расчётов
 Общая стоимость квартиры составляет ___________ (__________________) рублей.
 Покупатель вносит предоплату в размере ___________ рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора. Оставшаяся часть в размере ___________ рублей уплачивается наличными/переводом в течение 10 (десяти) календарных дней после подписания Акта приема‑передачи.

Права и обязанности сторон
 3.1. Продавцы гарантируют, что на момент подписания договора квартира не находится в залоге, не обременена арестом и не имеет иных ограничений.
 3.2. Продавцы обязуются предоставить все необходимые документы для государственной регистрации прав: выписку из ЕГРН, технический паспорт, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Акт приема‑передачи
 Акт будет подписан обеими сторонами в течение ___ дней после полной оплаты стоимости квартиры. Ключи и документы передаются Покупателю под распиской.

Ответственность сторон
 В случае нарушения сроков оплаты Покупатель уплачивает пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый просроченный день. При нарушении Продавцами условий о чистоте сделки (наличие обременений) – возврат уплаченной суммы и уплата штрафа в размере 10 % от стоимости квартиры.

Регистрация права собственности
 Продавцы в течение 5 (пяти) рабочих дней после подписания Акта передают нотариусу оригиналы договора и сопутствующих документов. Нотариус направляет их в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности.

Прочие условия
 7.1. Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
 7.2. Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами.

Подписи сторон:
Продавец 1: ______________________ /Иванов И.И./
Продавец 2: ______________________ /Иванов И.П./
Покупатель: ______________________ /Петров П.П./

Как правильно оформить договор: пошаговая инструкция

1. Подготовка документов
   • Паспорта и ИНН всех участников.
   • Свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Технический паспорт квартиры.
   • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
2. Согласование условий – обсудите цену, порядок оплаты, дату передачи и наличие обременений.
3. Составление договора – используйте готовый образец, заменив шаблонные данные на реальные.
4. Нотариальное заверение – обе стороны приходят к нотариусу, где документ подписывается и заверяется.
5. Регистрация прав – нотариус в течение 5 дней подаёт документы в Росреестр. После регистрации каждая сторона получает выписку.
6. Оплата и передача квартиры – после получения подтверждения о регистрации покупатель вносит оставшуюся сумму, а продавцы передают ключи и документы;

Частые ошибки и как их избежать

• Отсутствие согласия второго собственника. Если один из совладельцев не подпишет договор, сделка считается недействительной.
• Не проверена чистота объекта. Перед подписанием проверьте наличие залога, ареста, ограничений в ЕГРН.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибки в номерах приводят к отказу в регистрации.
• Неоформленная доверенность. Если один из продавцов действует по доверенности, документ должен быть нотариально заверен и приложен к договору.
• Неуплата НДФЛ. Продавец обязан задекларировать доход от продажи и уплатить налог (13 % для резидентов).

FAQ (часто задаваемые вопросы)

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Нет. По статье 209 ГК РФ продажа доли требует добровольного согласия всех совладельцев, иначе сделка будет признана недействительной.

Нужно ли оформлять отдельный договор, если покупатель – несколько человек?

Да. В договоре указываются все покупатели, их доли, а также порядок распределения расходов и прав собственности.

Как быстро происходит регистрация в ЕГРН?

Стандартный срок – до 5 рабочих дней после подачи полного пакета документов нотариусом. При наличии ошибок срок может увеличиться.

Можно ли оформить сделку онлайн?

Да, сервисы «Конструктор Договоров», «FreshDoc», «Договор.ру» позволяют подготовить документ, но подписи и нотариальное заверение всё равно требуют личного присутствия.

Оформление договора купли‑продажи квартиры от двух собственников требует особой внимательности к деталям: подтверждение прав собственности, отсутствие обременений, согласие обеих сторон и правильная регистрация в Росреестре. Используя приведённый образец и следуя пошаговой инструкции, вы сможете избежать типичных ошибок, ускорить процесс и обеспечить юридическую чистоту сделки.

Помните: любой договор, подписанный без нотариального заверения, не будет принят к регистрации в ЕГРН. Поэтому планируйте визит к нотариусу заранее и подготовьте полный пакет документов.