В 2026 году продажа квартиры почти всегда влечёт за собой необходимость уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако размер налога, а иногда и сам факт его уплаты, зависят от множества факторов: срока владения, способа получения жилья, оформления сделки и даже от того, оформляется квартира как единый объект или по долям. Ниже ‒ самая актуальная и практическая информация для продавцов и покупателей.

Когда квартира облагается налогом, а когда – нет

Минимальный срок владения

Если вы владеете квартирой менее минимального срока, налог платить придётся. В 2026 году действуют два «порога»:

• 3 года – если квартира:
• получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
• приватизирована;
• передана по договору ренты;
• являлась единственным жилым помещением на момент продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ, ДКП, в ипотеку).

Исключение! При покупке по ДДУ срок отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по договору долевого участия.

Четыре «льготных» ситуации

1. Квартира получена в наследство.
2. Квартира получена в дар от члена семи (родителей, детей, супругов и т.д.).
3. Квартира приватизирована.
4. Квартира была единственной недвижимостью на момент продажи.

В этих случаях, даже если прошло всего 3 года, НДФЛ не начисляется.

Как рассчитать налог: формула и примеры

Налоговая база

Российское законодательство требует сравнить две цифры и взять большую:

• Фактическая цена квартиры в договоре купли-продажи.
• 70 % кадастровой стоимости.

Налоговые вычеты

После определения базы можно воспользоваться одним из двух взаимоисключающих вычетов:

Алгоритм расчёта «шаг за шагом»

1. Шаг 1. Определить доход от продажи (максимум из договора и 70 % кадастровой).
2. Шаг 2. Выбрать вычет: 1 млн руб. или документальные расходы.
3. Шаг 3. Рассчитать налог: (Доход – Вычет) × 13 %.
4. Шаг 4. Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
5. Шаг 5. Уплатить налог до 15 июля следующего года.

Пример 1. Доход выше расходов

• Продали квартиру за 5 000 000 руб.
• Купили ранее за 3 500 000 руб. (есть ДКП и платёжки).
• База: 5 000 000 руб.
• Вычет: 3 500 000 руб.
• НДФЛ: (5 000 000 – 3 500 000) × 13 % = 195 000 руб.

Пример 2. Маленькая прибыль

• Продали за 1 200 000 руб.
• Документов на покупку нет.
• Вычет: 1 000 000 руб.
• НДФЛ: (1 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 26 000 руб.

Особенности продажи долей и ипотечных квартир

Долевая собственность

Если квартира продаётся как единый объект по одному договору купли-продажи, вычет 1 000 000 руб. делится пропорционально долям.
Однако если каждый долевик заключает отдельный договор на свою долю, каждый получает полный вычет 1 000 000 руб. – это значительно снижает общий налог семьи.

Ипотечная квартира

• В вычет можно включить сумму погашенных процентов по кредиту (подтверждается справкой банка).
• Если ипотека ещё не закрыта, банк выступает стороной в договоре купли-продажи, но ответственность за уплату НДФЛ несёт продавец.

Пакет документов для налоговой

Чтобы подать декларацию онлайн или лично, потребуются:

• Паспорт (скан + копия).
• Договор купли-продажи (при продаже).
• Документы на покупку (договор ДКП/ДДУ, выписка ЕГРН, платёжные поручения).
• Справка 2-НДФЛ (если хотите заявить дополнительные вычеты).
• Квитанция/расписка/выписка банка о получении денег.

Как подать декларацию и уплатить налог

1. Электронно через личный кабинет ФНС (электронная подпись не требуется для заполнения, но нужна для отправки).
2. Лично в любой инспекции по месту жительства.
3. По почте заказным письмом (дата на штемпеле считается датой подачи).

Сроки:

• Декларация – до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026).
• Уплата налога – до 15 июля 2027 года.

Штрафы: минимум 1 000 руб.; максимум – 30 % от суммы налога.

FAQ: ответы на самые популярные вопросы

Вопрос 1: Продал квартиру дешевле, чем купил. Нужно ли платить налог?

Ответ: Нет, если есть документы о покупке. Подайте декларацию и укажите убыток – НДФЛ = 0.

Вопрос 2: Можно ли продать квартиру, купленную в браке, и не платить налог?

Ответ: Да, если она была вашей единственной недвижимостью и вы владеете ею ≥ 3 года.

Вопрос 3: Как быть, если покупатель платит часть суммы наличными?

Ответ: В декларации указывайте всю сумму, указанную в договоре. Расписка в получении денег обязательна.

Чек-лист для продавца

• ☐ Проверь срок владения (3 или 5 лет).
• ☐ Узнай кадастровую стоимость (rosreestr.ru).
• ☐ Сравни цену в договоре с 70 % кадастровой.
• ☐ Выбери вычет: 1 млн руб. или расходы.
• ☐ Подготовь пакет документов.
• ☐ Подай 3-НДФЛ до 30 апреля.
• ☐ Оплати налог до 15 июля.

Наличие договора купли-продажи квартиры автоматически не означает, что придётся платить 13 % со всей суммы. Грамотное планирование сделки (особенно при долевой собственности и ипотеке) позволяет законно уменьшить или полностью обнулить налоговую базу. Главное – соблюдать сроки, выбирать наиболее выгодный вычет и не забывать подать декларацию вовремя.