Договор купли-продажи дома с земельным участком — это единый юридический документ, которым:

• продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости (жилой дом) и земельный участок, на котором он расположен;
• покупатель обязуется принять это имущество и уплатить оговоренную цену.

В чём отличия ДКП «дом + земля» от обычной купли-продажи земли?

1. Одновременная передача двух объектов. В ЕГРН вносится одна запись о переходе права на недвижимость (жилой дом) и вторая запись о переходе права на земельный участок.
2. Важность кадастровых номеров. Ошибка хотя бы в одном номере приведёт к отказу в регистрации.
3. Необходимость выписки ЕГРН. Не позднее 5 рабочих дней до подписания договора продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений.

Как выглядит типовая структура договора 2023 года?

Преамбула

Указываются Ф. И. О., паспортные данные, адреса сторон, ИНН, контактные телефоны.

Объект сделки

• Жилой дом. Кадастровый номер, адрес, общая и жилая площадь, количество этажей, материал стен, год постройки.
• Земельный участок. Кадастровый номер, площадь, категория земель (ИЖС, ЛПХ и т. д.), разрешённое использование.

Пример:
Кадастровый номер: 77:09:0004010:123
Адрес: Московская обл., г. Одинцово, ул. Садовая, д. 25

Цена и порядок расчётов

Указывается единая цена или раздельная стоимость дома и участка. В 2023 году допустимы:

• 100 % оплата в день подписания;
• Аванс (задаток) — до 10 % от цены;
• Рассрочка — до 5 лет, с ежемесячными платежами;
• Ипотечная схема — привлечение банка.

Обязанности сторон

Гарантии и ответственность

Стандартные пункты 2023:

• Продавец гарантирует отсутствие залогов, арестов, судебных споров.
• Неустойка за просрочку передачи — 0,1 % за каждый день от цены.
• Покупатель вправе удержать сумму за выявленные скрытые дефекты (срок предъявления претензий — 6 месяцев).

Согласие третьих лиц: когда нужно?

1. Супруг/супруга продавца, нотариально заверенное.
2. Орган опеки — если в доме прописаны несовершеннолетние.
3. Фонд «Долевое строительство» — если дом строился по ДДУ.

Пошаговое оформление

1. Сбор пакета документов (выписка ЕГРН, техплан, кадастровый паспорт, справки об отсутствии долгов).
2. Нотариус или МФЦ — регистрация и проверка подлинности документов.
3. Синхронизация дат: договор подписывается в день оплаты (или задатка).
4. Срок регистрации в Росреестре — 7 рабочих дней (с 2023 г. — в электронном виде через Госуслуги).

Частые ошибки и как их избежать

Образец фрагмента ДКП 2023

<H4>Раздел 4. Цена и порядок расчётов</H4>
Общая цена объекта сделки составляет 8 500 000 (Восемь миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек,
в т.ч.:
- стоимость жилого дома — 5 000 000 руб.;
- стоимость земельного участка — 3 500 000 руб.
Покупатель перечисляет 850 000 руб. задатка на расчётный счёт продавца не позднее 5 дней
с момента подписания настоящего договора.
Оставшаяся сумма 7 650 000 руб. оплачивается в день регистрации перехода права
собственности в Росреестре.

Что изменилось в 2023 году?

• Единый налог на доходы физлиц (НДФЛ), 13 % при продаже ранее 5 лет владения;
• Электронные подписи сторон признаются равнозначными собственноручным подписанию.
• Уведомление о сделке в ФНС подаётся автоматически через Росреестр.

1. Всегда проверяйте ЕГРН на дату, близкую к подписанию договора.
2. Делайте фото- и видеофиксацию состояния дома и участка при приёмке.
3. Храните договор и все приложения не менее 3 лет (срок исковой давности).
4. Используйте услугу «эскроу-счёт» при рассрочке или ипотеке — это минимизирует риски.

Внимание! Предложенный образец не является официальным бланком Росреестра. Перед подписанием проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или нотариусом.