Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

В 2026 году спрос на земельные участки и дома резко вырос: многие покупатели предпочитают построить собственный дом, а не приобретать готовый. В таких условиях часто возникает необходимость оформить сделку, когда продавцами выступают два совладельца недвижимости (дом + земельный участок). Ниже – подробный разбор юридических нюансов, пошаговый алгоритм оформления и готовый образец договора.

Почему важен отдельный договор от двух собственников?

Согласованность действий. По закону каждый совладелец имеет право самостоятельно распоряжаться своей долей, но продажа всего объекта требует согласия всех.
Защита прав покупателя. Договор, подписанный обоими собственниками, исключает риск последующего оспаривания сделки.
Учет налоговых обязательств. При продаже недвижимости каждый продавец платит налог на доходы (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) от своей доли.
Требования регистрационных органов. Росреестр принимает к регистрации только документы, подписанные всеми собственниками.

⚠️ Если один из совладельцев отказывается подписать договор, продажа может быть осуществлена только через судебный порядок (раздел имущества).

Ключевые положения договора

Ниже перечислены обязательные элементы, которые должен содержать договор при продаже дома и земельного участка от двух собственников.

Наименование и реквизиты сторон. Полные ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации (для физических лиц) или ОГРН, юридический адрес (для юридических лиц).
Предмет договора. Точное описание недвижимости: тип (дом), адрес, кадастровый номер, площадь дома и земельного участка, границы, наличие построек и инженерных сетей.
Доля каждого продавца. Указывается, какая часть доли (в процентах или в виде долей) принадлежит каждому из двух собственников.
Цена и порядок расчётов. Общая стоимость, доля каждого продавца, способы оплаты (наличный расчёт, безналичный перевод, банковская ячейка), условия рассрочки (если есть).
Согласие на передачу прав. Подтверждение, что оба продавца согласны передать в собственность покупателя всю недвижимость без ограничений.
Обязанности сторон.
- Продавцы обязуются предоставить чистую техническую и правовую документацию.
- Покупатель обязуется своевременно уплатить цену и принять объект.
Условия перехода прав собственности. Сроки и порядок подписания акта приёма‑передачи, передача ключей, передача технической документации.
Ответственность сторон. Штрафы за просрочку оплаты, за нарушение обязательств, порядок возмещения убытков.
Форс‑мажор. Перечень обстоятельств, освобождающих от ответственности.
Прочие положения. Порядок разрешения споров (арбитражный суд или суд общей юрисдикции), адреса сторон для получения корреспонденции.
Подписи сторон. Подписи обеих сторон, а также свидетелей (по желанию) и печати (если одна из сторон – юридическое лицо).

Пошаговый алгоритм оформления сделки

Шаг 1.	Собрать документы у обоих собственников: Паспорта, ИНН; Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН); Соглашение между совладельцами (если есть), подтверждающее их согласие на совместную продажу.
Шаг 2.	Согласовать условия сделки с покупателем (цена, способ оплаты, дата передачи).
Шаг 3.	Подготовить черновой вариант договора (см. образец ниже) и разослать его обеим сторонам для правок.
Шаг 4.	Подписать договор у нотариуса. Нотариальное заверение требуется, если: Сделка совершается с участием юридического лица; Сумма сделки превышает 1 млн рублей; Существует необходимость удостоверения полномочий представителей.
Шаг 5.	Оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13 % от суммы, полученной каждым продавцом. При необходимости оформить справку 2‑НДФЛ.
Шаг 6.	Подать в Росреестр пакет документов: Заявление о государственной регистрации перехода права собственности; Договор купли‑продажи (заверенный нотариусом); Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРН; Квитанция об оплате государственной пошлины. Срок регистрации – до 10 рабочих дней.
Шаг 7.	Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права к покупателю.

Образец договора купли‑продажи дома и земельного участка от двух собственников

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМA И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
№ ________ от "__" _______ 2026 г.

г. ____________ 
______________________________________________________________________(наименование, место заключения договора)

_____________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец 1», 
паспорт: серия ___ № ________, выдан _______________ 
Дата выдачи: "__" _______ 20__, код подразделения ___,
 ИНН ____________, зарегистрированный по адресу: ______________________,
______________________________________________________________________
и

_____________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец 2», 
паспорт: серия ___ № ________, выдан _______________ 
Дата выдачи: "__" _______ 20__, код подразделения ___,
 ИНН ____________, зарегистрированный по адресу: ______________________,
______________________________________________________________________

совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны,

и

_____________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», 
паспорт: серия ___ № ________, выдан _______________ 
Дата выдачи: "__" _______ 20__, код подразделения ___,
 ИНН ____________, зарегистрированный по адресу: ______________________,
______________________________________________________________________

с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Продавцы передают, а Покупатель принимает в собственность дом, расположенный по адресу: ____________________________, 
кадастровый номер: _______________, общая площадь __ кв.м., а также прилегающий земельный участок:
 ⏤ кадастровый номер: _______________;
 ‒ площадь: __ кв.м.;
 ⏤ назначение: жилое, индивидуальное.
Доля Продавца 1 в объекте составляет _____ % (____/____), Продавца 2 – _____ % (____/____).

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
Общая стоимость объекта составляет ___________ (__________________) рублей.
Продавец 1 получает ___________ (__________________) рублей, Продавец 2 – ___________ (__________________) рублей.
Покупатель уплачивает сумму в следующем порядке:
 ‒ ______________________ (способ оплаты, дата, реквизиты).
 ‒ При рассрочке: первая часть – ___________ рублей до "__" _______ 2026 г., 
 оставшиеся платежи – по ___________ рублей ежемесячно до "__" _______ 2026 г.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Продавцы обязуются:
 ⏤ предоставить Покупателю чистую техническую и правовую документацию;
 ‒ гарантировать отсутствие обременений, кроме указанных в пункте 1.1;
 ‒ передать объект в состоянии, соответствующем техническому паспорту.
Покупатель обязуется:
 ⏤ произвести оплату в порядке, установленном пунктом 2.3;
 ‒ принять объект в срок до "__" _______ 2026 г., подписать акт приема‑передачи.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку оплаты более 10 (десяти) календарных дней Покупатель уплачивает штраф в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.
За нарушение условий передачи объекта Продавцы несут ответственность в размере стоимости устранения выявленных недостатков.

ФОРС‑МАЖОР

Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы, подтверждёнными компетентным органом.

РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в суде по месту нахождения объекта недвижимости.

ДРУГИЕ УСЛОВИЯ
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Договор составлен в 3 (трёх) экземплярах, по одному для каждой стороны и один для регистрации в Росреестре.

Продавец 1: ______________________ / ФИО
Продавец 2: ______________________ / ФИО
Покупатель: ______________________ / ФИО

Подписи свидетелей (по желанию):
______________________
______________________

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли получать согласие органов местного самоуправления?

Если участок находится в зоне ограниченного застройки или подлежит согласованию (например, в границах охраняемой зоны), необходимо получить разрешение администрации города. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать только часть дома, а землю оставить?

Да, но в этом случае каждый продавец должен ясно указать, какая часть недвижимости продаётся, а какая остаётся. При этом покупателю потребуется отдельный договор о праве пользования оставшейся частью.

Как оформить рассрочку платежа?

В договоре указываются график платежей, процентные ставки (если они предусмотрены) и порядок начисления штрафов за просрочку. Для юридической силы рекомендуется фиксировать рассрочку в отдельном приложении к договору.

Что делать, если один из совладельцев отказывается подписать договор?

Тогда единственный законный путь – обратиться в суд с иском о разделе имущества (части, принадлежащей отказавшемуся). После раздела каждый из собственников сможет самостоятельно продать свою долю.

Оформление договора купли‑продажи дома и земельного участка от двух собственников требует тщательной подготовки:

Точное описание объекта и долей каждого продавца;
Чёткое определение цены и порядка расчётов, включая возможную рассрочку;
Соблюдение требований к заверению договора (нотариус, если необходимо);
Уплата налогов и своевременная регистрация перехода прав в Росреестре.

Следуя приведённому алгоритму и использовав образец договора, вы сможете обезопасить себя от юридических рисков и успешно завершить сделку в условиях растущего спроса на землю и жильё.

Если у вас возникли дополнительные вопросы или требуется составление индивидуального договора, рекомендуеться обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости.