Важность правильного оформления договора заключается в том, что только корректно составленный документ может быть зарегистрирован в Росреестре, а значит — стать юридически значимым и защищать интересы обеих сторон сделки.

Правовая основа

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ договор купли‑продажи недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Нормативные документы, регламентирующие форму и содержание договора, включают:

• Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от № 218-ФЗ;
• Приказ Минэкономразвития России от № 361 «Об утверждении образца договора купли‑продажи недвижимости» (в редакции 2021 года);
• Постановления Росреестра о порядке подачи документов в электронном виде.

Когда нужен отдельный договор «дом + участок»?

Если в одной сделке передаётся жилая недвижимость (дом) совместно с прилегающим земельным участком, в договоре необходимо указать оба объекта отдельно. Это особенно актуально в случаях:

1. Множественной собственности (доли у нескольких собственников);
2. Выделения долей в праве собственности (например, при наследовании);
3. Оформления Ипотеки, когда банк требует полную юридическую чистоту сделки.

Структура типового договора (образец 2021)

Ниже приведён пошаговый план разделов договора, который рекомендуется использовать при оформлении сделки через Росреестр.

Шапка документа
 • Наименование «ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМA И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА».
 • Место и дата заключения договора.

Стороны договора
 • Полные ФИО (или наименование юридического лица), паспортные данные, ИНН/КПП (для юр. лиц), адрес регистрации.
 • Указание статуса (продавец/покупатель).

Предмет договора
 • Точное описание дома (адрес, кадастровый номер, площадь, тип конструкции, дата ввода в эксплуатацию).
 • Точное описание земельного участка (кадастровый номер, площадь, назначение, границы, наличие обременений).

Цена и порядок расчётов
 • Общая стоимость сделки (в рублях) и её распределение между домом и участком (по желанию сторон).
 • Способ оплаты (наличный расчёт, банковский перевод, аккредитив и т.д.).
 • Сроки и условия передачи денежных средств.

Переход права собственности
 • Дата передачи права (обычно – дата подписания акта приёма‑передачи).
 • Условия передачи (полный комплект документов, отсутствие обременений).

Акт приёма‑передачи
 • Перечень передаваемых предметов (дом, земельный участок, инженерные сети, документы).
 • Подписи сторон и свидетелей (если требуется).

Гарантии и ответственность
 • Гарантия продавца о праве собственности и отсутствии долгов/обременений.
 • Ответственность за нарушение сроков оплаты и передачи.

Приложения (перечень обязательных документов)
 • Выписка из ЕГРН (дом и участок);
 • Кадастровый план (межевой план);
 • Технический паспорт дома;
 • Согласие супруга(и) продавца (если квартира/дом находится в совместной собственности);
 • Согласие органов (если требуется, например, согласие муниципалитета).

Реквизиты и подписи сторон
 • Банковские реквизиты (для перевода средств);
 • Подписи и печати (для юр. лиц).

Прочие условия
 • Форс‑мажор;
 • Порядок разрешения споров (арбитражный суд по месту нахождения недвижимости);
 • Прочие индивидуальные положения.

Пример заполненного договора (2021 г.)

Ниже – конкретный пример договора, адаптированный под требования Росреестра 2021‑го года. Поля, отмеченные красным, необходимо заполнить собственными данными.

<h1 style="text-align:center;">ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОМA И ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА</h1>

<p>г. _____________ "____" ___________ 2021 г.</p>

<h2>1. Продавец</h2>
<p>ФИО: <b style="color:red;">Иванов Иван Иванович</b><br>
Паспорт: серия ___ № ________, выдан "__" _______ 20__ г. <br>
Код подразделения: _________<br>
ИНН: ____________<br>
Адрес регистрации: _____________________________</p>

<h2>2. Покупатель</h2>

<p>ФИО: <b style="color:red;">Петров Петр Петрович</b><br>
Паспорт: серия ___ № ________, выдан "__" _______ 20__ г.<br>
Код подразделения: _________<br>
ИНН: ____________<br>
Адрес регистрации: _____________________________</p>

<h2>3. Предмет договора</h2>
<ol>
 <li>Дом, расположенный по адресу: г. __________, ул. __________, д. ___,
 кадастровый номер ____________,
 общая площадь ___, жилая площадь ___ м², построен ___ г.</li>
 <li>Земельный участок, кадастровый номер ____________, площадь ___ соток,
 назначение – жилая застройка, границы согласно межевому плану от ____________</li>
</ol>

<h2>4. Цена и порядок расчётов</h2>
<p>Общая стоимость договора составляет <b>5 500 000 (пять миллионов пятьсот тысяч) рублей</b>.
 Стоимость дома – 3 500 000 руб., стоимость земельного участка – 2 000 000 руб.
 Покупатель обязуется перечислить указанную сумму на расчётный счёт Продавца:
 Банк: _____________, р/с ____________________, к/с ____________, БИК __________.
 Сумма переводится в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора.</p>
<h2>5. Переход права собственности</h2>
<p>Право собственности переходит к Покупателю с момента подписания Акта приёма‑передачи (приложение №1) и подтверждения оплаты.</p>

<h2>6. Акт приёма‑передачи (приложение №1)</h2>
<p>Составлен в 2 (двух) экземплярах, один из которых передаётся Покупателю, второй – в Росреестр.</p>

<h2>7. Гарантии и ответственность</h2>
<ul>
 <li>Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект свободен от прав третьих лиц, залога, ареста и иных обременений.</li>
 <li>В случае нарушения сроков оплаты Продавец имеет право потребовать уплату неустойки в размере 0,1% от стоимости сделки за каждый просроченный день.</li>
</ul>

<h2>8. Приложения</h2>
<ol>
 <li>Выписка из ЕГРН (дом) – № ____________ от "__" _______ 20__ г.</li>
 <li>Выписка из ЕГРН (участок) – № ____________ от "__" _______ 20__ г.</li>
 <li>Межевой план участка – Приложение №3.</li>
 <li>Технический паспорт дома – Приложение №4.</li>
 <li>Согласие супруга(и) Продавца – Приложение №5 (при необходимости).</li>
</ol>

<h2>9. Реквизиты и подписи сторон</h2>
<p>Продавец: _______________________/И.И. Иванов<br>
Покупатель: _______________________/П.П. Петров</p>

<p class="note">*Настоящий образец носит рекомендательный характер и может быть изменён в зависимости от конкретных условий сделки и требований банка.</p>

Пошаговая инструкция по регистрации договора в Росреестре

1. Подготовка пакета документов (см. раздел 8). Обязательно наличие:
   • Заполненного договора (2‑х экземпляров);
   • Актов приёма‑передачи;
   • Выписок из ЕГРН;
   • Кадастрового плана;
   • Согласий супругов (при совместной собственности);
   • Квитанции об оплате государственной пошлины (по тарифам 2021‑го года).
2. Оплата государственной пошлины – в 2021 г. ставка составляла 2 % от стоимости недвижимости, но не менее 4 000 руб.
3. Подача заявления в МФЦ, через портал Госуслуги или лично в отделении Росреестра:
   • Выбор формы подачи (бумажный документ или электронный документ в формате XML).
   • Заполнение заявления «О государственной регистрации прав собственности».
4. Экспертиза документов – специалисты Росреестра проверяют корректность заполнения и наличие всех обязательных приложений.
5. Получение свидетельства о праве собственности – в течение 10‑20 рабочих дней (в электронном виде – в личном кабинете Госуслуг, в бумажном – в отделении).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли оформить договор без нотариуса? – Да, договор подписывается сторонами и заверяется подписью нотариуса только в случае, если одна из сторон требует нотариального заверения (например, банк). Для регистрации в Росреестре нотариус не обязателен.
• Нужен ли отдельный договор, если дом уже стоит на участке? – Да. По закону необходимо указать каждый объект (дом и участок) отдельными идентификационными признаками.
• Как оформить сделку, если у продавца несколько совладельцев? – Каждый совладелец подписывает отдельный договор или в одном документе указываются все продавцы с указанием их долей. При этом к договору прилагаются согласия всех совладельцев.
• Можно ли передать дом без участка? – Да, но в таком случае в договоре указывается «дом без земельного участка», а в реестре будет указано ограниченное право собственности (дом – отдельно, участок – остаётся у продавца).

Типичные ошибки и как их избежать

Полезные ссылки (по состоянию на 2026 год)

• Официальный сайт Росреестра – образцы договоров, тарифы, онлайн‑подача.
• КонсультантПлюс – нормативные акты по сделкам с недвижимостью.
• Публичная кадастровая карта – проверка кадастровых номеров.

Оформление договора купли‑продажи дома и земельного участка по образцу 2021 года требует внимательного подхода к каждому пункту: точное указание объектов, правильный расчёт цены, наличие всех обязательных приложений и своевременная уплата госпошлины. Следуя приведённому шаблону и пошаговой инструкции, вы сможете быстро и без проблем зарегистрировать сделку в Росреестре, защитив свои интересы и получив законное право собственности.

*Образец договора и рекомендации актуальны на 2026 год, однако законодательство может изменяться; Перед подписанием рекомендуется проконсультироваться с юристом или специалистом Росреестра.