Материнский капитал (далее – МК) – одна из самых востребованных форм государственной поддержки семей с детьми. По состоянию на 2026 год его размер составляет 728 921,90 рубля за первого ребёнка. Средства МК можно направлять на улучшение жилищных условий, в т.ч. на покупку или долевое участие в квартире.

Если в дальнейшем собственник решает продать свою долю, то сделка подпадает под особый правовой режим. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие требования предъявляются к договору купли‑продажи доли, какие документы нужны, как правильно оформить передачу прав и какие налоговые и правовые риски существуют.

Правовая база

• Федеральный закон № 264-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (часть 5 регулирует использование МК).
• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – главы 30‑34 о праве собственности и сделках с недвижимостью.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 42 – обязательное нотариальное удостоверение договоров, связанных с долевым участием).
• Постановление ПФР № 102‑н о порядке направления МК на оплату недвижимости.
• Судебные практики (например, решение Верховного Суда РФ от № 84‑КГ15‑8) – подтверждают необходимость выделения долей всем членам семьи.

Кто может стать участником сделки?

В договоре могут участвовать:

1. Продавец – владелец доли, получивший её в результате использования МК (обычно это мать, но может быть и отец, если МК был направлен на совместную покупку).
2. Покупатель – физическое лицо, имеющее право принимать МК (только родители‑получатели, а также их законные представители).
3. Органы опеки и попечительства – дают согласие, если в собственности находятся несовершеннолетние дети.
4. Нотариус – удостоверяет договор и проверяет соблюдение всех требований закона.

Предварительные условия

• Доля, продаваемая за МК, должна быть полностью выделена в праве собственности (дети, супруг(а) и пр.). Это обязательное требование ПФР.
• Необходимо получить согласие органов опеки на продажу, доказав, что материальное положение ребёнка не ухудшится. Обычно требуется:
  • оценка рыночной стоимости квартиры;
  • доказательство, что ребёнок получит аналогичную или более выгодную жилую площадь (доля в другой квартире, денежная компенсация и т.п.).
• Если продавец состоит в браке, необходимо согласие супруга (если доля оформлена на совместно нажитое имущество). При отсутствии брака согласие не требуется.
• Все документы должны быть подготовлены в безналичной форме – банковские реквизиты получателя средств МК указываются в договоре.

Структура договора купли‑продажи доли

Ниже – примерный план договора. Каждый пункт необходимо адаптировать под конкретную ситуацию.

Преамбула

Указываются полные ФИО, паспортные данные, ИНН и контактные сведения сторон, а также сведения о квартире (адрес, кадастровый номер, площадь).

Предмет договора

«Продавец обязуется передать, а Покупатель – принять в собственность долю в праве общей собственности в размере ___ % от квартиры, расположенной по адресу …, кадастровый номер …».

Цена и порядок оплаты

• Общая цена продажи доли (в рублях).
• Часть цены, покрытая материнским капиталом – указывается сумма, подтверждённая ПФР.
• Оставшая часть – перечисляется покупателем на банковский счёт продавца.
• Условие о рассрочке, если часть МК переводится продавцу после одобрения ПФР.

Права и обязанности сторон

Продавец гарантирует отсутствие обременений, кроме обязательного залога МК до полного перечисления. Покупатель обязуется соблюдать сроки оплаты и оформить переход права собственности в Росреестре.

Согласие органов опеки

В договоре должна быть ссылка на полученное согласие (№, дата) и обязательство сторон выполнить все предписания органов опеки.

Нотариальное удостоверение

«Договор подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со ст. 42 Федерального закона № 218‑ФЗ». Прилагаются копии паспортов, выписки из ЕГРН и согласие опеки.

Порядок регистрации

После подписания и нотариального заверения договор передаётся в МФЦ (или через портал Госуслуги) для внесения изменений в ЕГРН. Срок регистрации – до 30 дней.

Ответственность сторон

Устанавливается штраф за несоблюдение сроков оплаты, за подачу недостоверных сведений и за нарушение условий согласия органов опеки.

Прочие условия

• Форс-мажор.
• Применимое право – РФ.
• Подписи сторон и печать (если применимо).

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

1. Подготовка документов:
   • Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
   • Документы, подтверждающие использование МК (решение ПФР, справка о перечислении).
   • Согласие органов опеки (выдаётся в виде официального письма).
   • Паспортные данные и ИНН обеих сторон.
2. Выделение доли в квартире (если ещё не сделано). Оформляется договор дарения или соглашение о разделе имущества, регистрируется в Росреестре.
3. Согласование цены – рекомендуется получить независимую оценку рыночной стоимости доли (услуги оценочной компании).
4. Составление договора – использовать шаблон (можно скачать на «Самолет Плюс», «КонсультантПлюс»). Внести все специфические пункты, связанные с МК.
5. Нотариальное удостоверение – записаться к нотариусу, предоставить оригиналы документов, подписать договор в присутствии нотариуса.
6. Подача документов в ПФР – заявка на перечисление МК в пользу продавца (в случае частичной оплаты). ПФР проверяет соответствие цели (улучшение жилищных условий).
7. Регистрация перехода права – через МФЦ или портал Госуслуг. Платить госпошлину (0,1 % от цены сделки, но не менее 2 000 рублей).
8. Получение выписки из ЕГРН – подтверждающей новое распределение долей.

Налогообложение

• Продажа доли физическим лицом облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % от разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (при условии, что квартира была куплена менее 5 лет назад).
• Если продавец использовал МК, то стоимость приобретения считается равной рыночной стоимости доли на момент покупки (ПФР не учитывает МК как доход).
• При продаже доли, полученной в результате использования МК, налоговая база может быть уменьшена за счёт суммы МК, использованной при покупке (это должно быть подтверждено документально).
• Покупатель, как получатель доли, НДФЛ платить не обязан – налог уплачивает продавец.

Основные риски и как их минимизировать

Пример типового договора (сокращённый)

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ
г. Москва "__" _______ 2026 г.

Продавец: Иванов Иван Иванович, паспорт № 45 01 123456, проживающий по адресу: ул. Ленина, д.10, кв.5, ИНН 770123456789.


Покупатель: Петров Петр Петрович, паспорт № 45 02 654321, проживающий по адресу: ул. Пушкина, д.7, кв.12, ИНН 770987654321.

Предмет договора
 1.1. Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность долю в размере 30 % от квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Солнечная, д.15, кв.45, кадастровый номер 77:01:0000000:1234, общей площадью 80,00 м².

Цена и порядок оплаты
 2.1. Общая цена продажи доли составляет 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей.
 2.2. Из этой суммы 728 921,90 (семьсот двадцать восемь тысяч девятьсот двадцать один рубль 90 коп.) оплачивается средствами материнского капитала, направленными ПФР в пользу Продавца (решение № 1234 от г.).
 2.3. Оставшая часть – 1 771 078,10 рублей – переводится Покупателем на банковский счёт Продавца: р/с 40702###-###-####0001 в банке "Тинькофф", БИК 044525225.
Согласие органов опеки
 3.1. Согласие органов опеки получено г. (письмо № ОО‑12/2026), подтверждающее, что продажа не ухудшит материальное положение детей.

Нотариальное удостоверение
 4.1. Договор подлежит нотариальному удостоверению в соответствии со ст. 42 Федерального закона № 218‑ФЗ.
 4.2. Нотариус: Иванова Мария Сергеевна, нотариальная контора № 1, г. Москва.

Регистрация прав
 5.1. Стороны обязуются в течение 30 календарных дней после подписания договора подать документы в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.

Ответственность сторон
 6.1. За просрочку оплаты более 10 дней Продавец вправе требовать уплаты пени в размере 0,1 % от суммы просрочки за каждый день просрочки.
 6.2. За нарушение условий согласия органов опеки стороны несут ответственность в порядке, установленном законодательством РФ.

Прочие условия
 7.1. Споры, возникающие из настоящего договора, решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
 7.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, оба экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

Подписи сторон:

_____________________ _____________________
Иванов И.И. (Продавец) Петров П.П. (Покупатель)

Нотариальное заверение:
_____________________Иванова М.С., нотариус

Продажа доли в квартире, приобретённой с использованием материнского капитала, требует тщательного соблюдения законодательства. Ключевые этапы – выделение доли, получение согласия органов опеки, нотариальное удостоверение договора и правильная регистрация перехода права. При правильном оформлении сделка защищает интересы всех участников, а также позволяет использовать МК эффективно без риска потери средств.

Если у вас возникли сомнения или требуется подготовка индивидуального договора, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или к нотариусу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью и МК.

Дата публикации: