Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Продажа части земельного участка (обычно ½ доли) – достаточно распространённая сделка, однако она имеет свои юридические нюансы. В статье подробно рассматривается, какие правовые нормы регулируют такой договор, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение, как правильно оформить и зарегистрировать сделку в Росреестре, а также представлен образец договора.

Правовые основы сделки

Основными нормативными документами, регламентирующими куплю‑продажу доли в праве собственности на земельный участок, являются:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – статьи 225‑236 (долевое владение), 245‑246 (распределение долей), 453‑456 (договор купли‑продажи).
Федеральный закон № 218‑ФЗ от «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» – порядок регистрации перехода прав.
Федеральный закон № 101‑ФЗ от «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» – если речь идёт о земельных участках сельскохозяйственного назначения.
Постановления Правительства РФ и приказы Росреестра, уточняющие порядок подачи документов.

Согласно Росреестру, обязательным нотариальным удостоверением подлежат лишь некоторые виды сделок с земельными участками:

Отчуждение или ипотека всех долей по одному договору (т. е. если продаются все совладельцы одновременно).
Сделки, связанные с имуществом, входящим в паевой инвестиционный фонд.
Отчуждение долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения (регулируется 101‑ФЗ).

Для большинства сделок по продаже одной доли (в т.ч. ½ доли) нотариальное удостоверение не требуется. Тем не менее, его часто используют для повышения юридической силы договора и упрощения процесса регистрации.

Когда обязательна нотариальная форма?

Согласно разъяснению Росреестра (март 2023), нотариальное удостоверение обязательно при:

Одновременной продаже всех долей в праве собственности (например, если два совладельца продают свои ½ доли одновременно).
Сделках с земельными участками, находящимися в сельскохозяйственном назначении, если они подпадают под действие 101‑ФЗ.
Продажах, связанных с паевыми инвестиционными фондами.

Если же продаётся лишь одна часть (например, ½ доли) и остальные совладельцы не участвуют в сделке, нотариальное удостоверение не является обязательным, но может быть использовано по желанию сторон.

Порядок оформления договора без нотариуса

Подготовка проекта договора – стороны согласовывают все существенные условия (предмет, цена, порядок оплаты, порядок передачи прав и т.д.).
Подписание договора – обе стороны подписывают документ в присутствии двух свидетелей (по желанию).
Подготовка заявления в Росреестр – заявление о государственной регистрации перехода права собственности, копия договора, кадастровый паспорт, справка о праве собственности продавца, выписка из ЕГРН.
Оплата госпошлины – 2 % от стоимости сделки, но не менее 4 000 рублей (по состоянию на 2026 год).
Подача документов в региональное отделение Росреестра (лично, через МФЦ или онлайн в системе Госуслуги).
Регистрация – после проверки документов регистрируется переход права, выдается выписка из ЕГРН.

Только после государственной регистрации договор приобретает юридическую силу в отношении третьих лиц.

Ключевые положения типового договора

Ниже перечислены обязательные и рекомендованные пункты, которые следует включить в договор купли‑продажи ½ доли земельного участка.

Обязательные реквизиты

Полные наименования и ИНН сторон (продавца и покупателя).
Паспортные данные (серия, номер, кем выдан, дата выдачи) и адрес регистрации.
Кадастровый номер земельного участка, площадь, вид разрешённого использования, адрес.
Размер продаваемой доли (в данном случае – ½ или 50 %).
Цена сделки и порядок её оплаты (наличными, безналичным переводом, рассрочка).
Сроки передачи прав и (при необходимости) передача документации.
Условия ответственности за нарушение обязательств.

Образец договора купли‑продажи ½ доли земельного участка

ДОГОВОР КУПЛИ‑ПРОДАЖИ ДОЛИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

г. ____________ "__" _______ 2026 г.

Продавец: ______________________________,
паспорт: _______________, выдан ____________,
адрес регистрации: ______________________,
ИНН/КПП: ____________

Покупатель: _____________________________,
паспорт: _______________, выдан ____________,
адрес регистрации: ______________________,
ИНН/КПП: ____________

Предмет договора
Продавец передаёт, а Покупатель принимает в собственность ½ (пятьдесят процентов) доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ____________, кадастровый номер ____________, площадь ____________ кв. м., вид разрешённого использования ____________.
Продавец гарантирует, что на передаваемой доле отсутствуют обременения, аресты и иные ограничения, кроме указанных в приложении №1.

Цена и порядок расчётов
Стоимость доли составляет ____________ (_____) рублей.
Покупатель уплачивает цену в следующем порядке: ____________ (например, 100 % наличными при подписании договора).

Права и обязанности сторон
Продавец обязуется передать все необходимые документы, подтверждающие его право собственности, в срок не более ____ дней с момента оплаты.
Покупатель обязуется в течение ____ дней после получения документов подать заявление о государственной регистрации перехода права в Росреестр.

Регистрация сделки
Стороны совместно или по поручению одной из сторон подают в Росреестр:
 ౼ заявление о регистрации;
 ౼ оригинал договора;
 ౼ выписка из ЕГРН продавца;
 ⎯ кадастровый паспорт;
 ౼ подтверждение оплаты госпошлины.
Расходы по регистрации и уплате госпошлины несёт ____________ (продавец/покупатель/совместно).

Ответственность сторон
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с ГК РФ.
В случае нарушения сроков оплаты покупателем, продавец вправе потребовать уплату пени в размере _____% от стоимости доли за каждый просроченный день.
Прочие условия
Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, оба имеют одинаковую юридическую силу.
Любые изменения и дополнения к договору действительны только в письменной форме, подписанные обеими сторонами.

Подписи сторон:

Продавец: ______________________ /__________________/
Покупатель: ____________________ /__________________/

Свидетели (по желанию):
______________________ /__________________/
______________________ /__________________/

Регистрация перехода права в Росреестре

Для государственной регистрации необходимо подготовить следующий пакет документов:

Заявление по форме Р111 (или электронная форма в Госуслугах).
Оригинал договора купли‑продажи (при наличии нотариального удостоверения – нотариальный акт).
Копия паспорта и ИНН обеих сторон.
Выписка из ЕГРН (документ, подтверждающий право собственности продавца).
Кадастровый паспорт земельного участка.
Квитанция об уплате госпошлины.
Согласие (если требуется) второго совладельца или супруга (при совместной собственности).

После подачи документов регистрирующий орган в течение 10‑20 рабочих дней вносит запись о переходе права в ЕГРН и выдаёт выписку.

Налоговые последствия

Продажа доли земельного участка облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) от разницы между ценой продажи и стоимостью доли, указанной в налоговой декларации. При продаже недвижимости, приобретённой до 1 января 2016 г., налог рассчитывается от разницы между стоимостью продажи и рыночной стоимостью, установленной оценщиком.

Если продавец владел долей более 5 лет, он может претендовать на налоговый вычет в размере 1 млн рублей (по каждому объекту). При продаже доли в сельскохозяйственном назначении налог может быть снижен при условии, что земля используется в сельском хозяйстве.

Покупатель обязан уплатить налог на имущество (Налог на имущество физических лиц) в размере, установленном региональными законами, однако уплата происходит ежегодно, а не единовременно.

Частые ошибки и как их избежать

Отсутствие согласия остальных совладельцев. Если у участка несколько совладельцев, их согласие (или отказ) от покупки может быть обязательным по закону о преимущественном праве.
Неправильное указание кадастрового номера. Ошибки в кадастре приводят к отказу в регистрации.
Неуплата госпошлины. Платёж должен быть подтверждён квитанцией, иначе регистрация откладывается.
Отсутствие сведений о наличии обременений. Продавец обязан предоставить выписку из ЕГРН, где указаны все обременения (залог, арест и пр.).
Неправильный расчёт НДФЛ. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом, особенно если участок был приобретён до 2016 года.

Договор купли‑продажи ½ доли земельного участка, заключённый между двумя совладельцами, – процедура, которую можно выполнить без обязательного нотариального удостоверения, если сделка не подпадает под исключения, указанные Росреестром. Главное – тщательно оформить договор, включив все обязательные реквизиты, правильно подготовить пакет документов и своевременно подать их в Росреестр.

Соблюдение всех формальностей гарантирует:

Защиту прав обеих сторон;
Быструю и беспрепятственную регистрацию перехода права собственности;
Отсутствие налоговых и правовых последствий в будущем.

При сомнениях рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, или к нотариусу, который поможет проверить договор на соответствие законодательству.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 г. (время 20:21:58). Ссылка на источники: Росреестр, РБК Недвижимость, Правовед.RU и др.

Договор купли продажи 1 2 доли земельного участка второму собственнику