Сдача квартиры «на год и более» требует не только подбора проверенных жильцов, но и грамотно составленного договора найма жилого помещения. В этой статье вы найдёте:
- готовый образец договора (в формате, который можно адаптировать под любую квартиру);
- пошаговую инструкцию по заполнению;
- типичные ошибки арендодателей;
- советы по налогам, залогу и коммунальным платежам.
Какие документы нужны перед оформлением
Для собственника:
- Свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из ЕГРН).
- Паспорт РФ.
- Согласие супруга(и) (если квартира куплена в браке).
Для арендатора:
- Паспорт РФ (или вид на жительство/мигр. учёт).
- Сведения о регистрации (если планирует временную регистрацию).
Структура договора: 9 обязательных разделов
| № п/п | Раздел | Что указать |
|---|---|---|
| 1 | Предмет договора | точный адрес, площадь, этаж, схема |
| 2 | Срок | «с по » и условия продления |
| 3 | Арендная плата | фиксированная сумма, сроки, способ оплаты |
| 4 | Залог (обеспечительный платёж) | размер (обычно = 1 месяц) и условия возврата |
| 5 | Коммунальные услуги | кто оплачивает и в каком объёме |
| 6 | Ремонт и улучшения | кто делает косметику/капремонт |
| 7 | Ответственность сторон | штрафы за просрочку, порчу имущества |
| 8 | Основания досрочного расторжения | например, задолженность > 30 дней |
| 9 | Подписи, реквизиты | ФИО, телефоны, банковские детали |
Образец договора (скелет)
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___ г. Москва «__» ______ 2024 г. Наниматель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 №000000, выдан ОВД г. Москвы г., зарегистрирован по адресу: … Наймодатель: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 №777777, зарегистрирован по адресу: … ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю за плату во временное владение и пользование квартиру: – адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1; – общая площадь: 55 м²; – количество комнат: 2 (две). Квартира сдаётся вместе с мебелью и техникой согласно Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. СРОК ДЕЙСТВИЯ Срок найма: 12 (двенадцать) месяцев с по . По истечении срока договор автоматически продлевается на тех же условиях на 12 месяцев, если ни одна из сторон не заявила о расторжении не позднее чем за 30 дней до окончания текущего срока. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ Размер арендной платы: 60 000 (Шестьдесят тысяч) рублей в месяц. Срок оплаты: до 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт Наймодателя: – Банк: АО «Альфа-Банк»; – Р/с: 40702810XXXXXXXXXX; – К/с: 30101810XXXXXXXXXX; – БИК: 044525593. Первый платёж и залог (60 000 ₽) вносятся в день подписания настоящего договора. ЗАЛОГ (ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЁЖ) Наниматель вносит залог в размере 1 (одного) месячного платежа – 60 000 ₽. Залог возвращается в полном объёме в течение 5 банковских дней после возврата квартиры и подписания окончательного акта сверки. КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ Наймодатель оплачивает: – отопление; – холодное и горячее водоснабжение; – вывоз ТКО. Наниматель оплачивает: – электроэнергию; – интернет и ТВ; – иные услуги, потребляемые сверх нормы. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН За просрочку арендной платы свыше 10 дней Наниматель уплачивает неустойку 0,1 % за каждый день просрочки. При порче имущества сверх нормального износа ущерб возмещается в полном объёме в течение 10 дней по счёту Наймодателя. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА Наймодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при задолженности Нанимателя более 30 дней. Наниматель может расторгнуть договор досрочно, предупредив Наймодателя за 30 дней письменно. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ Без письменного согласия Наймодателя квартира не может передаваться в субаренду. Все споры решаются путём переговоров, при недостижении согласия – в суде по месту нахождения квартиры. ПОДПИСИ СТОРОН Наймодатель: ________________/Петров П.П./ Наниматель: ________________/Иванов И.И./ Приложения: – Передаточный акт; – Акт осмотра имущества; – Копии паспортов.
Мини-чек-лист перед подписанием
- ✅ Сверьте паспортные данные и ЕГРН.
- ✅ Сфотографируйте счётчики и состояние квартиры, приложите фото к акту приёма-передачи.
- ✅ Укажите в договоре точный способ оплаты: карта-перевод, наличные через расписку или сервис-эскроу.
- ✅ Пропишите, кто оформляет временную регистрацию и кто оплачивает госпошлину (350 ₽).
- ✅ Не забывайте про субсчёт «доходы от аренды» в налоговой: ИП (6 %), самозанятый (4 % или 6 %) или НДФЛ 13 %.
Где скачать готовый шаблон в формате Word
Скачивайте актуальный бланк договора по ссылке:
Скачать шаблон (DOCX)
Ответы на частые вопросы
Можно ли сдавать квартиру без нотариуса?
Да. Достаточно простой письменной формы, подписанной обеими сторонами. Нотариальное удостоверение не требуется.
Как защититься от «законных вселенцев» родственников?
В договоре чётко оговорите: «в квартире проживают только лица, указанные в п. 1.3». Любые дополнительные персоны – только с письменного согласия Наймодателя и регистрацией не более 6 месяцев.
Что делать, если арендатор не выезжает после окончания срока?
- Отправьте заказное письмо с уведомлением о расторжении за 30 дней.
- Обратитесь в суд с иском о выселении.
- Одновременно подайте заявление в полицию о самовольном занятии жилого помещения.
Данная статья не является юридической консультацией. При сложных случаях (ипотека, долевая собственность, несовершеннолетние собственники) рекомендуем получить индивидуальную консультацию по ЖК РФ.