Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Дарение недвижимости – это безвозмездная передача права собственности от одного физического лица (дарителя) к другому (одаряемому). При дарении жилого дома обязательным условием является передача также земельного участка‚ на котором расположен дом‚ в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Правовая основа

Основные нормативные акты‚ регулирующие договор дарения недвижимости:

Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2) – общие положения о дарении;
Земельный кодекс РФ – порядок отчуждения земельных участков;
Федеральный закон «Об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью» (от  № 218‑ФЗ);
Налоговый кодекс РФ – вопросы налогообложения дарения (НДФЛ).

Когда можно оформить дарение жилого дома с землей?

Дарение возможно‚ если соблюдены следующие условия:

Даритель является полноправным собственником дома и земельного участка;
Даритель дееспособен (в России – с 14 лет‚ но если возраст от 14 до 18 лет – требуется согласие родителей и органов опеки);
Одаряемый также дееспособен;
Дарение осуществляется безвозмездно‚ без скрытых условий и без взаимных обязательств;
Имущество не находится под арестом‚ залогом или иным обременением.

Содержание договора дарения (по образцу ГАРАНТ)

Шапка документа

В шапке указываются:

Место и дата заключения договора;
Полные ФИО‚ даты рождения‚ паспортные данные и адреса сторон;
Указание‚ что стороны именуются «Даритель» и «Одаряемый».

Предмет договора

Пример формулировки (пункт 1.1 образца ГАРАНТ):

По настоящему договору Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому в собственность жилой дом площадью ___ м²‚
расположенный по адресу: ___‚ кадастровый номер ___‚ а также земельный участок площадью ___ кв. м‚
кадастровый номер ___‚ категория земель ___‚ разрешённое использование: жилое‚ 
находящийся в составе указанного дома.

Право собственности дарителя

Необходимо подтвердить‚ что даритель обладает правом собственности:

Дом (сооружение) принадлежит Дарителю на основании ___________________ от ___ № ___‚
подтверждённого выпиской из ЕГРН № ___‚ выданной ___.

Аналогично указывается информация о земельном участке (пункт 1.4).

Гарантии и отсутствие обременений

В договоре обязуется‚ что объект не находится в залоге‚ под арестом‚ не обременён правами третьих лиц.

Права и обязанности сторон

Одаряемый принимает дар и обязуется оформить регистрацию права собственности;
Даритель несёт расходы по нотариальному удостоверению и регистрации (или иные‚ если стороны договорились иначе);
Ограничения по отказу от дарения (пункт 2.1‑2.6 образца).

Порядок и сроки передачи имущества

Обычно передача прав собственности считается осуществлённой после государственной регистрации в Росреестре.

Порядок разрешения споров

Сначала – переговоры‚ затем – судебный порядок в соответствии с законодательством РФ (пункт 3.1‑3.2).

Заключительные положения

Включают пункты о:

Нотариальном удостоверении и регистрации (пункт 4.1);
Вступлении договора в силу (пункт 4.3);
Изменениях и дополнениях (пункт 4.4);
Юридически значимых сообщениях (пункт 4.5);
Подписи сторон (пункт 5).

Порядок заключения договора

Подготовительный этап

Сбор документов‚ подтверждающих право собственности:
- Выписка из ЕГРН на дом;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок;
- Документы‚ подтверждающие отсутствие обременений (справка об отсутствии ареста‚ залога).
Определение расходов:
- Нотариальный сбор (по тарифам Федеральной нотариальной палаты);
- Госпошлина за регистрацию перехода права (по ставке 0‚1 % от кадастровой стоимости‚ но не менее 2000 руб.).
Выбор нотариуса (договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению).

Составление текста договора

Можно использовать примерную форму договора от ГАРАНТ‚ адаптируя её под конкретные данные сторон и объекта.

Нотариальное удостоверение

Нотариус проверяет:

Подлинность документов;
Дееспособность сторон;
Отсутствие принуждения.

После подписания нотариус выдаёт заверенную копию договора.

Государственная регистрация в Росреестре

Для перехода права собственности необходимо подать в Росреестр пакет документов:

Заверенный нотариусом договор дарения;
Кадастровый паспорт объекта;
Квитанция об уплате госпошлины;
Согласие супруга (если имущество находится в совместной собственности).

Регистрация обычно занимает от 5 до 30 дней.

Налоговые последствия

Согласно Налоговому кодексу РФ дарение недвижимости облагается НДФЛ в размере 13 % (для резидентов) от кадастровой стоимости‚ если:

Стоимость подарка превышает 4 млн рублей;
Одариваемый не является близким родственником (по закону — супруг‚ родители‚ дети‚ внуки‚ бабушки‚ дедушки).

Если даритель и одаряемый находятся в близком родстве‚ НДФЛ не взимается.

Типичные ошибки при оформлении договора

Неуказание кадастровых номеров. Без них невозможна регистрация.
Отсутствие гарантии отсутствия обременений. При их наличии сделка может быть признана недействительной.
Неправильное указание площади дома/земельного участка. Ошибки требуют корректировки и могут задержать регистрацию.
Неучёт согласия супруга. При совместной собственности согласие обязательное.
Игнорирование налоговых обязательств. Неплатёж НДФЛ может привести к штрафам.

Пример ключевых пунктов договора (выдержка)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ
[Место заключения] "[Дата]"

[Ф.И.О. дарителя]‚ [дата рождения]‚ паспорт: ___‚ 
проживающий по адресу: ___‚ именуемый в дальнейшем "Даритель"‚ с одной стороны‚
и
[Ф.И.О. одаряемого]‚ [дата рождения]‚ паспорт: ___‚
проживающий по адресу: ___‚ именуемый в дальнейшем "Одаряемый"‚ с другой стороны‚
вместе именуемые "Стороны"‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Даритель безвозмездно передаёт Одаряемому в собственность жилой дом‚ расположенный по адресу: ___‚
кадастровый номер ___‚ общей площадью ___ м²‚ а также земельный участок площадью ___ кв.м‚
кадастровый номер ___‚ категория земель ___‚ разрешённое использование: жилое.

Даритель подтверждает‚ что дом и земельный участок находятся в его единоличной собственности‚
о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН № ___ от ___ и № ___ от ___.

Объекты не обременены залогом‚ арестом‚ правом третьих лиц и находятся в свободном обороте.

ОТКАЗ ОТ ДАРЕНИЯ И ОТМЕНА
Одаряемый вправе отказаться от дара до момента государственной регистрации.
При отказе Одаряемый обязан вернуть объект в натуре‚ если он сохранён в том виде‚ в котором был передан.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Расходы по нотариальному удостоверению и регистрации несёт [Даритель/Одаряемый].

СПОРЫ И ПОРЯДОК ИХ РАЗРЕШЕНИЯ
Споры решаются путем переговоров‚ а при недостижении согласия – в суде по месту нахождения объекта.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор вступает в силу с момента его подписания.
Все изменения оформляются дополнительными соглашениями.
Договор составлен в трёх экземплярах‚ по одному для каждой стороны и для нотариуса.
[Подпись Дарителя] ______________________
[Подпись Одаряемого] ______________________

Договор дарения жилого дома с прилегающим земельным участком – это юридически сложный документ‚ требующий строгого соответствия требованиям ГК РФ‚ Земельного кодекса и законодательства о нотариальном удостоверении. Правильное оформление гарантирует:

Защиту интересов обеих сторон;
Быструю регистрацию права собственности;
Отсутствие налоговых и правовых последствий.

Если у вас нет опыта составления подобных договоров‚ рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу‚ который подготовит индивидуальный документ‚ учтёт все нюансы и поможет пройти процедуру регистрации без ошибок.

Статья подготовлена на основе информации из примерной формы договора дарения (ГАРАНТ‚ март 2026) и дополнительных материалов о порядке дарения недвижимости.