С января 2025 года вступили в силу масштабные изменения в Гражданском кодексе РФ: договоры дарения недвижимости (включая земельные участки) теперь обязательно удостоверяются у нотариуса. Это касается любых сделок между физлицами — независимо от степени родства. Ниже мы подробно разберём, сколько придётся заплатить за оформление дарственной на землю между родственниками и как правильно рассчитать НДФЛ.
Почему теперь обязателен нотариус
С 13 января 2025 года в статью 574 ГК РФ внесён пункт 3.1: дарение недвижимости без нотариального удостоверения считается ничтожной сделкой. Даже если участок передаётся от родителя к ребёнку, формально договор должен быть заверен. Это требование:
- повышает защиту прав сторон;
- минимизирует риск оспаривания;
- упрощает последующую регистрацию в Росреестре.
Состав расходов при дарении земельного участка
| Статья расходов | В 2026 г., руб. | Кто платит |
|---|---|---|
| Нотариальное удостоверение договора | 4 500 – 15 000 | Стороны по договорённости |
| Техническая и правовая экспертиза | от 3 500 | Даритель или одаряемый |
| Кадастровый паспорт / выписка ЕГРН | 450 – 1 200 | Одаряемый |
| Регистрация перехода права (Росреестр) | 2 000 | Одаряемый |
| НДФЛ 13 % (если не освобождён) | 13 % от рыночной стоимости | Одаряемый |
Как считается тариф нотариуса
Апостиль и другие «мелочи» не входят в базовый тариф. Нотариус берёт:
- фиксированную часть — 3 000 руб. (по Тарифам, утв. Приказом Минюста № 107/2025);
- + 0,2 % от кадастровой (или рыночной, если выше) стоимости участка, но не более 10 000 руб.
Пример:
Кадастровая стоимость земли 1,8 млн руб;
Нужно ли платить НДФЛ при дарении между близкими родственниками
Статья 217.1 НК РФ освобождает от НДФЛ дарение земельного участка между:
- Супругами;
- Родителями и детьми (включая усыновителей и усыновлённых);
- Дедушками/бабушками и внуками;
- Родными братьями и сёстрами (полнородные и неполнородные).
Если одаряемый не входит в перечень, то налог рассчитывается так:
НДФЛ = 13 % × рыночная стоимость, подтверждённая отчётом независимого оценщика. В 2026 г. налог уплачивается до 15 июля следующего года, декларация 3-НДФЛ сдаётся до 30 апреля.
Пошаговая инструкция оформления дарения у нотариуса
- Подготовка документов
- паспорта сторон;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРН не старше 5 дней;
- согласие супруга (если участок приобретён в браке);
- оценка рыночной стоимости (требуется для расчёта нотариального тарифа и НДФЛ).
- Запись к нотариусу через Госуслуги или лично.
- Подписание договора дарения в присутствии нотариуса.
- Оплата тарифов и сборов.
- Подача заявления в МФЦ/Росреестр — регистрация перехода права (5–7 раб. дней).
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: дарение «в долях» без оформления раздела земли.
Решение: предварительно выделите доли в натуре или заключите договор долевого участия. - Ошибка: использование типового бланка из интернета.
Решение: нотариус подготовит индивидуальный проект, включая условия обременений и сервитутов. - Ошибка: игнорирование НДФЛ при дарении племяннику.
Решение: убедитесь, что одаряемый входит в «льготный» круг родства, иначе подайте 3-НДФЛ.
Сколько времени занимает вся процедура
В 2026 году, благодаря электронному документообороту Росреестра, сроки сократились:
- подготовка документов — 1–2 дня;
- нотариальное удостоверение — 30 мин.;
- регистрация перехода права — 3–5 раб. дней при подаче через МФЦ.
Нотариус: 3 000 + 0,2 % × 2 000 000 = 7 000 руб.
Оценка рынка: 5 000 руб;
Кадастровая выписка: 450 руб.
Регистрация: 2 000 руб.
ИТОГО: ≈ 14 450 руб. без НДФЛ (если родственники из «льготного» списка).
Полезные советы
- Уточняйте актуальные тарифы на сайте палаты нотариусов вашего региона.
- Если участок в ипотеке — сначала получите разрешение банка-держателя залога.
- Сохраняйте чеки и квитанции: при продаже в будущем они подтвердят «обоснованность» расходов.
Источники: ГК РФ, ст. 574 (ред. 2025 г.); Приказ Минюста РФ № 107/2025; НК РФ, ст. 217.1; официальный сайт ФНП.