С 13 января 2025 года действует обновлённый п. 3 ст. 574 ГК РФ, который существенно изменил порядок дарения недвижимости, находящейся в совместной собственности. Кроме того, в июне 2025 года Президиум Верховного Суда РФ опубликовал ключевой Обзор судебной практики, а также вынес Определение СКЭС ВС РФ от по делу № А40-231308/2020. Всё это делает тему особенно актуальной для собственников, нотариусов и финансовых управляющих.
Что считается «совместной собственностью» в 2025-2026 гг.
- Долевая собственность — когда доли каждого из сособственников точно определены (1/2, 1/3 и т.д.).
- Общая совместная собственность супругов — доли не выделены, но объект приобретён в браке (ст. 34 СК РФ).
- Смешанные случаи: квартира частично оформлена на супругов, частично на третьих лиц.
Новые нотариальные правила с 13 января 2025 года
Для заключения договора дарения доли или всей квартиры, находящейся в совместной собственности, теперь обязательно:
- Нотариальное удостоверение (без исключений) — п. 3 ст. 574 ГК РФ в ред. 2025 г.
- Согласие всех сособственников на отчуждение доли (если она выделена).
- Отказной механизм для «прав преимущественной покупки» — уведомление остальных долевладельцев за 30 дней до сделки.
- Скидка 50 % на нотариальный тариф для дарителей и одаряемых, являющихся близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья/сёстры, дед/бабка/внуки), действует с .
Ключевые риски, которые выявил Верховный Суд в 2025 году
Дело А40-231308/2020 и возможность оспаривания дарения
В июне 2025 года Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила:
- Дарение 1/2 доли квартиры двоюродному брату не освобождает должника от обязанностей перед кредиторами.
- Если дарение совершено в течение преднамеренных действий (например, за 3 месяца до признания должника банкротом), финансовый управляющий вправе требовать признания сделки недействительной по ст. 61.2 Закона о банкротстве.
- Суд указал: «Одаряемый, даже являющийся близким родственником, не может ссылаться на добросовестность, если факт уклонения от уплаты долгов доказан».
Проблемы с несовершеннолетними одаряемыми
Часто родители хотят «заранее» оформить долю на ребёнка. При этом возникают:
- Ограничения отчуждения: сделки с долей несовершеннолетнего требуют согласия органа опеки.
- Риск признания дарения незаконным, если в последствии выяснится, что дарение ухудшило имущественное положение ребёнка (например, возникли долги ЖКХ или налоги).
Пошаговый алгоритм дарения доли в совместной собственности
- Проверка статуса объекта в ЕГРН: доли, обременения, аресты.
- Согласие сособственников (протокол или нотариальное согласие).
- Подготовка пакета документов:
- выписка из ЕГРН;
- копии паспортов;
- свидетельство о праве собственности или ДДУ;
- документы о браке/разводе (если квартира приобретена в браке).
- Нотариальное удостоверение договора дарения с учётом скидки 50 % для близких родственников.
- Регистрация перехода права в Росреестре (ФГУП «ФКП Росреестр» или МФЦ).
- Уведомление органа опеки (если одаряемый — несовершеннолетний).
Налоговые последствия в 2026 году
Доход одаряемого от близкого родственника освобождается от НДФЛ, но:
- При последующей продаже квартиры ранее минимального срока владения (3 или 5 лет) НДФЛ рассчитывается от кадастровой стоимости.
- Если дарение не между близкими родственниками, одаряемый платит 13 % НДФЛ от рыночной стоимости доли.
1. Дарите доли только при полной уверенности в финансовой «чистоте» квартиры.
2. Используйте нотариальный маршрут и скидку 50 % — это защитит от будущих споров.
3. Помните о последствиях банкротства: финансовые управляющие активнее оспаривают дарения, особенно если совершены в течение 3 лет до банкротства.
4. При дарении несовершеннолетнему обязательно согласуйте сделку с органом опеки.
5. Храните все документы (включая нотариальные акты и квитанции) не менее 5 лет, это минимальный срок возможных исков.