Дарение квартиры близкому человеку кажется простым жестом доброй воли․ Однако законодательство последних лет постоянно ужесточает контроль над такими сделками, чтобы защитить граждан от мошенников․ Ниже — подробная инструкция о том, когда нотариальное удостоверение договора дарения квартиры становится обязательным, какие льготы предусмотрены для родственников и какие подводные камни могут возникнуть на практике․
Краткая хроника изменений
- 31 марта 2024 г․ — в Госдуму внесён проект федерального закона, предлагающий сделать нотариальную форму обязательной для всех договоров дарения недвижимости и одновременно предоставить 50 % скидку на нотариальный тариф для близких родственников․
- 18 сентября 2024 г․ — первое чтение: депутаты поддержали идею и предложили переработать п․ 3 ст․ 574 ГК РФ․
- 10 июля 2024 г․ — законопроект принят во втором и третьем чтениях․
- 23 июля 2024 г․ — Президент РФ Владимир Путин подписал закон № 259-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2025 года․
С 1 января 2025 года: что стало обязательным
Нотариальная форма для всех договоров дарения недвижимости
Теперь любой договор дарения квартиры, доли в квартире, комнаты или дома подлежит обязательному нотариальному удостоверению․ Без печати нотариуса регистратор Росреестра просто откажет в регистрации перехода права собственности․
Льготный тариф для «близких»
Если даритель и одаряемый являются:
- супругами;
- родителями и детьми (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушками/дедушками и внуками;
- полнородными или неполнородными братьями и сёстрами,
то тариф нотариуса за удостоверение договора дарения снижается на 50 % от базовой ставки, установленной ст․ 333․24 НК РФ․
Исключение — «мелкие» доли
Если доля в праве общей долевой собственности составляет менее 1/50 и при этом объект не относится к жилым помещениям, нотариальное удостоверение по-прежнему не требуется․ Однако такие случаи к квартирам почти не применимы․
Пошаговая инструкция: как оформить дарение квартиры у нотариуса в 2026 году
- Подготовьте пакет документов
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН (не старше 5 дней);
- правоустанавливающие документы (ДДУ, свидетельство о праве собственности, выписка ЕГРН);
- техпаспорт БТИ или кадастровый паспорт;
- справка о прописанных лицах (форма 9) или выписка из ЕГРН;
- согласие супруга дарителя (если квартира куплена в браке)․
- Запишитесь к нотариусу
Можно выбрать любого, не привязано к месту нахождения квартиры (п․ 5 ст․ 333․25 НК РФ)․ - Удостоверение договора
Нотариус проверяет полномочия, объясняет последствия, фиксирует отсутствие мошенничества и ставит подписи/печати․ - Оплата госпошлины и тарифа
Тариф = 0,5 % от кадастровой стоимости, но не менее 300 руб․ и не более 20 000 руб․ При льготе для «близких» оплачиваете половину․ - Подача в Росреестр
Можно через МФЦ или электронно через нотариуса (ФЗ-218 «О госрегистрации»)․ - Получение выписки ЕГРН
Срок регистрации — до 7 рабочих дней․
Финансовая картина: сколько стоит дарение в 2026 году
| Статья расходов | До 2025 г․ | С 2025 г․ (без льготы) | С 2025 г․ (близкие родственники) |
|---|---|---|---|
| Нотариальное удостоверение (кад․ стоимость 5 млн руб․) | 0 руб․* | 25 000 руб․ | 12 500 руб․ |
| Госпошлина Росреестра | 2 000 руб․ | 2 000 руб․ | 2 000 руб․ |
| 2 000 руб․ | 27 000 руб․ | 14 500 руб․ |
* Если дарили в простой письменной форме, а сделка была безопасной․
Зачем всё это понадобилось: борьба с мошенничеством
Федеральная нотариальная палата отмечает, что количество попыток поддельных дарений выросло за пять лет вдвое․ Мошенники оформляли «подарки» от пожилых людей, которые даже не знали о факте сделки․ Обязательная нотариальная форма позволяет:
- проверить дееспособность дарителя;
- исключить подделку подписей;
- внести данные в Единый реестр нотариальных действий, к которому имеет доступ Росреестр;
- получить страховое покрытие: если нотариус допустит ошибку, возмещение до 100 млн руб․ из Фонда защиты прав граждан․
Популярные ошибки
Дарение «взамен продажи»
Иногда стороны подсовывают нотариусу договор дарения, хотя по факту передаётся деньги․ Это — мнимая сделка․ Если факт оплаты вскроется, дарение могут признать ничтожным, а участников — привлечь к уголовной ответственности по ст․ 159 УК РФ․
Пропущенное согласие супруга
Если квартира куплена в браке, но оформлена на одного супруга, обязательно нужно письменное согласие второго․ Иначе регистратор остановит процесс․
Дарение доли без согласия остальных собственников
При долевой собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки․ Его нужно либо соблюсти (уведомить за 30 дней), либо получить письменный отказ․
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли подарить квартиру, находящуюся в залоге у банка?
Да, но только с письменного согласия залогодержателя (банка) и при условии, что одаряемый вступит в обязательства по кредиту․ Нотариус проверит, нет ли запрета в договоре залога․
Нужно ли присутствие одаряемого при подписании?
Обязательно․ Если одаряемый несовершеннолетний (до 14 лет), присутствуют его законные представители и органы опеки․
Как отменить дарение после регистрации?
Только через суд и только по основаниям ст․ 578 ГК РФ (например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя)․
Начиная с 2025 года договор дарения квартиры обязательно должен быть нотариально удостоверен․ Это повышает безопасность сделки и защищает стороны от мошенников․ Близким родственникам предоставлена существенная скидка, поэтому в большинстве случаев дополнительные расходы окупаются спокойствием и юридической чистотой․ Главное — правильно подготовить документы и не пытаться «сэкономить» на нотариусе, рискуя потерять имущество и попасть под подозрение в мошенничестве․
Актуально на 20 апреля 2026 года․ Перед конкретной сделкой рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным нотариусом․