Договор безвозмездного пользования (далее – договор ссуды) – это гражданско‑правовой договор, согласно которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой стороне (ссудополучателю) недвижимое имущество во временное пользование без получения за это вознаграждения. Договор применяется как в отношении жилых, так и нежилых помещений, земельных участков, объектов культурного наследия и иных видов недвижимости.

Правовое основание

Основные нормы, регулирующие договор безвозмездного пользования, содержатся в Гражданском кодексе РФ:

• Статья 689 ГК РФ – определяет договор ссуды, его предмет и обязательства сторон.
• Статья 294, пункт 2 и статья 295 ГК РФ – ограничивают возможность передачи в безвозмездное пользование недвижимости, находящейся в хозяйственном ведении государственных и муниципальных организаций, без согласия собственника.
• Специальные нормативные акты (ФСБУ 25/2028, приказ Минэкономразвития № 199н) – регулируют бухгалтерский учёт и раскрытие информации о договорах безвозмездного пользования.

Ключевые отличия от договора аренды

Хотя форма договора ссуды напоминает договор аренды, есть несколько принципиальных различий:

1. Отсутствие вознаграждения. Ссудодатель не получает арендную плату; он лишь добровольно передаёт имущество.
2. Право требования возврата. Ссудополучатель не может требовать передачи права собственности, а только обязан вернуть имущество в надлежащем состоянии.
3. Регистрация. В большинстве случаев договор безвозмездного пользования не подлежит обязательной государственной регистрации, за исключением некоторых случаев (см. п. 5).

Кому может быть заключён договор

Стороны договора могут быть:

• физические лица (чаще всего родственники, друзья, близкие знакомые);
• юридические лица – коммерческие организации (возможна передача только в рамках дарения, иначе договор считается недействительным);
• государственные и муниципальные организации – при условии наличия согласия собственника (владельца недвижимости).

Предмет договора

В качестве предмета могут выступать:

• жилая квартира или отдельный жилой дом;
• нежилое помещение (офис, склад, торговое помещение);
• земельный участок;
• объект культурного наследия.

Государственная регистрация

По общему правилу договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Однако существуют два исключения:

1. Договор безвозмездного пользования объектом культурного наследия, заключённый на срок один год и более.
2. Договор безвозмездного пользования земельным участком, заключённый на срок один год и более.

В этих случаях договор необходимо зарегистрировать, иначе он не будет иметь юридической силы в отношении прав третьих лиц.

Содержание договора (ключевые разделы)

Для того чтобы договор был признан действительным, в нём должны быть отражены следующие положения:

1. Наименование и реквизиты сторон; Полные имена, паспортные данные (для физических лиц) или ИНН, ОГРН (для юридических).
2. Предмет договора. Точный адрес, кадастровый номер, площадь, техническое состояние имущества.
3. Срок пользования. Дата начала и окончания (может быть бессрочным с указанием порядка расторжения).
4. Права и обязанности сторон.
   • Ссудодатель обязуется передать имущество в состоянии, пригодном для использования.
   • Ссудополучатель обязуется использовать имущество в соответствии с его назначением, осуществлять текущий ремонт и вернуть имущество в надлежащем состоянии с учётом нормального износа.
5. Условия возврата. Порядок и срок возврата, форма акта приёма‑передачи.
6. Ответственность сторон. Штрафы за нарушение сроков возврата, повреждение имущества и т.п.
7. Порядок расторжения. Возможность досрочного расторжения по инициативе любой из сторон с уведомлением за установленный срок (обычно 30 дней).
8. Прочие условия. Порядок разрешения споров, применимое право, подписи сторон.

Пример типовой формы договора безвозмездного пользования жилым помещением

Договор безвозмездного пользования жилым помещением

г. ____________ «___» __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
____________ (Ф.И.О., паспорт: ______________, проживающий(ая) по адресу: ____________), именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны,
____________ (Ф.И.О., паспорт: ______________, проживающий(ая) по адресу: ____________), именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны,
заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
 Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование жилое помещение, расположенное по адресу: ____________, кадастровый номер _________, общей площадью ___ м² (далее – «Помещение»);

Срок пользования
 Договор вступает в силу с «___» __________ 2026 г. и действует до «___» __________ 2027 г. (возможность продления по согласию сторон).

Права и обязанности сторон
 3.1. Ссудодатель гарантирует, что Помещение свободно от прав третьих лиц, за исключением ограничений, указанных в Приложении №1.
 3.2. Ссудополучатель обязуется:
 а) использовать Помещение исключительно для проживания;
 б) своевременно производить текущий ремонт и поддерживать Помещение в надлежащем состоянии;
 в) не передавать Помещение в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия Ссудодателя;
 г) возвратить Помещение в срок, указанный в п. 5 настоящего договора, в состоянии, соответствующем нормальному износу.

Условия возврата
 По истечении срока пользования Ссудополучатель обязан передать Помещение Ссудодателю в письменной форме, сопроводив передачу актом приёма‑передачи, подписанным обеими сторонами.

Ответственность сторон
 За нарушение сроков возврата Ссудополучатель уплачивает штраф в размере ___% от рыночной арендной ставки за каждый просроченный день.

Порядок расторжения
 Договор может быть расторгнут досрочно по инициативе любой из сторон с предварительным письменным уведомлением за 30 календарных дней.

Прочие условия
 Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в порядке, установленном ГК РФ.

Подписи сторон:

_____________________/Ссудодатель
_____________________/Ссудополучатель

Налогообложение и бухгалтерский учёт

Для юридических лиц договор безвозмездного пользования отражается в бухгалтерском учёте в соответствии с ФСБУ 25/2028 «Бухгалтерский учёт аренды». Основные моменты:

• Ссудодатель учитывает передачу имущества как безвозмездную операцию (выручка не признаётся).
• Ссудополучатель отражает полученное имущество в составе основных средств (если срок пользования превышает один год) и начисляет амортизацию.
• Налог на прибыль не учитывается в виде дохода, однако расходы на обслуживание и ремонт могут быть признаны расходами ссудополучателя.

Ограничения и риски

При заключении договора безвозмездного пользования необходимо учитывать следующие ограничения:

• Для государственных и муниципальных организаций передача в безвозмездное пользование невозможна без согласия собственника (ст. 294, п. 2, ст. 295 ГК РФ).
• Коммерческие организации не могут заключать между собой договоры безвозмездного оказания услуг – такие отношения квалифицируются как дарение, которое в большинстве случаев запрещено.
• Ссудополучатель несёт полную ответственность за сохранность имущества и обязан вернуть его в состоянии, соответствующем нормальному износу.
• Отсутствие регистрации в случаях, когда она обязательна (культурное наследие, земельный участок > 1 год), делает договор недействительным по отношению к третьим лицам.

Порядок расторжения и возврата имущества

Расторжение договора может происходить по следующим основаниям:

1. Согласие сторон;
2. Нарушение обязательств (например, повреждение имущества, отказ от возврата в установленный срок);
3. Истечение срока пользования (если договор не был продлён).

Процедура возврата обычно включает:

• Подготовку акта приёма‑передачи;
• Осмотр имущества совместно сторонами;
• Улаживание вопросов по компенсации возможного ущерба (если ущерб превышает нормальный износ).

Практические рекомендации

• Тщательно проверяйте право собственности на объект и наличие обременений перед заключением договора.
• Составляйте договор в письменной форме – устные договоры трудно доказать в суде.
• Указывайте в договоре конкретный срок пользования и порядок его продления.
• Определите в договоре, какие виды текущего и капитального ремонта возлагаются на каждую из сторон.
• Если объект относится к категории, требующей регистрации, сразу же подайте документы в Росреестр.
• Для юридических лиц подготовьте бухгалтерские проводки согласно ФСБУ 25/2028.

Договор безвозмездного пользования объектом недвижимости – удобный инструмент, позволяющий передавать имущество в пользование без финансовых взаиморасчетов. При правильном оформлении такой договор обеспечивает правовую защиту интересов обеих сторон, но требует строгого соблюдения требований законодательства, особенно в части регистрации и ограничений для государственных и коммерческих организаций.

При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на недвижимости, чтобы убедиться в корректности всех пунктов договора и избежать потенциальных конфликтов в будущем.

Дата составления статьи: .