Договор безвозмездного пользования (ст. 689–700 ГК РФ, глава 37) часто путают с договором найма или дарением. Однако, если вам нужно предоставить кому-то временно и бесплатно часть квартиры, а не всю её, имеет смысл оформить именно такой договор. Ниже — подробная инструкция, образцы пунктов и практические советы на 2026 год.
В чём суть договора безвозмездного пользования (ссуды)?
Ссуда (лат. commodatum) — это гражданско-правовая конструкция, при которой ссудодатель передаёт ссудополучателю вещь для временного безвозмездного пользования с обязательством вернуть её в том же состоянии (с учётом нормального износа).
Ключевые особенности:
- Безвозмездность. Деньги за пользование не берутся.
- Срочность. Договор заключается на конкретный срок (например, «до 31 декабря 2026 г.»).
- Целевое использование. Получатель может использовать помещение только для указанных целей (например, хранение оргтехники).
- Возвратность. После окончания срока квартира (или её часть) должна быть освобождена и возвращена.
Когда нужен договор именно на «часть» жилого помещения?
Типичные ситуации:
- Собственник квартиры предоставляет одну комнату в трёшке другу или родственнику временно (на время ремонта, учёбы, командировки).
- Компания-арендатор по договору с собственником использует часть квартиры как склад оргтехники (без оплаты за площадь).
- Военнослужащий или студент получает временное жильё от администрации вуза/части квартиры без взимания платы.
Как отличается от договора найма и дарения?
| Признак | Безвозмездное пользование | Найм жилого помещения | Дарение |
|---|---|---|---|
| Арендная плата | Отсутствует | Определяется договором | Не применимо |
| Срок передачи права | Временный (до указанной даты) | Срок определён или бессрочный | Постоянно (переход права собственности) |
| Возврат | Обязательно | После расторжения | Не возвращается |
| Налоги | 13 % от рыночной стоимости «условного дохода» (по 212 НК РФ) | НДФЛ с арендатора | НДФЛ за дарителя (в ряде случаев) |
Пошаговая инструкция по оформлению
Шаг 1. Подготовьте документы
- правоустанавливающие документы на квартиру (ЕГРН, выписка из Росреестра);
- паспорта сторон;
- технический план или кадастровый паспорт (для определения точной площади части);
- если квартира в ипотеке, разрешение банка.
Шаг 2. Согласуйте условия
Определите:
- какую именно часть квартиры передаёте (например, «комната 15,4 м² в квартире 54 м²»);
- период пользования;
- цели использования;
- кто оплачивает коммунальные услуги, ремонт, страховку.
Шаг 3. Составьте договор
Ниже — упрощённый шаблон (можно скачать в формате Word и доработать):
Типовой шаблон договора безвозмездного пользования частью жилого помещения
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧАСТЬЮ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ г. Москва «19» апреля 2026 г. Стороны Ссудодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан г., 125130, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 10. Ссудополучатель: Петрова Мария Сергеевна, паспорт 77 45 987654, выдан г., 109004, г. Москва, ул. Дружбы, д. 20, кв. 45. Предмет договора Ссудодатель передаёт Ссудополучателю во временное безвозмездное пользование часть жилого помещения — комнату площадью 15,4 м², расположенную в квартире №10 по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 1, корп. 2, эт. 3. Цель использования: временное проживание и хранение личных вещей Ссудополучателя. Срок Срок действия договора — с 20 апреля 2026 г. по 31 декабря 2026 г. Возврат осуществляется в течение 3 рабочих дней после окончания срока. Обязанности сторон Ссудодатель: • обеспечивает свободный доступ к комнате; • передаёт ключи и опись мебели/оборудования. Ссудополучатель: • использует комнату только для личного проживания; • не передаёт третьим лицам; • сохраняет имущество и возвращает в исходном состоянии (естественный износ допускается); • оплачивает коммунальные услуги пропорционально занимаемой площади.
Регистрация в Росреестре: нужна или нет?
Если срок превышает один год, договор подлежит государственной регистрации (ст. 609, 674 ГК РФ). В остальных случаях достаточно простого письменного соглашения, заверенного у нотариуса по желанию сторон.
Налоговые последствия для собственника
С 2023 года при безвозмездной передаче имущества в пользование возникает условный доход (ст. 212 НК РФ). Налоговая рассчитывает его исходя из рыночной арендной ставки за аналогичную комнату и взимает НДФЛ 13 % с собственника. Пример:
- Средняя ставка аренды комнаты 15 м² в Москве — 20 000 ₽/мес.
- Доход за 8 месяцев = 160 000 ₽.
- НДФЛ к уплате = 160 000 ₽ × 13 % = 20 800 ₽.
Подводные камни и практические советы
- Регламентируйте бытовые моменты. Кто пользуется кухней, санузлом, стиральной машиной — пропишите отдельным прил. актом.
- Опись имущества. Составьте акт приёма-передачи с фото, чтобы избежать споров о повреждениях.
- Страховка. Рекомендуем оформить Добровольное страхование гражданской ответственности получателя.
- Прописка. Если Ссудополучатель планирует временную регистрацию — включите в договор пункт о содействии собственника.
Где скачать актуальный бланк (2026)
Актуализированные формы (Word, PDF, Google Docs) доступны:
- на сайте Гарант.ру, раздел «Жилищные договоры»;
- в базе КонсультантПлюс — шаблон «Договор безвозмездного пользования жилым помещением»;
- в нашем бесплатном Telegram-боте @DogovorScudaBot (поиск «шаблон безвозмездной ссуды»).
Договор безвозмездного пользования частью жилого помещения — удобный инструмент, когда нужно «одолжить» комнату без риска потери права собственности. Главное — чётко определить площадь, срок и цели использования, не забыть про налоги и составить подробный акт приёма-передачи. Такой подход защитит обе стороны и минимизирует споры.