Вопрос аренды с правом выкупа (иногда называют «аренда с правом последующего выкупа») становится всё более популярным способом приобретения недвижимости. Такой договор совмещает два юридических инструмента: аренду и будущую покупку; В статье мы разберём‚ какие требования предъявляются к договору‚ какие риски существуют и представим готовый образец договора‚ который можно адаптировать под конкретные обстоятельства.

Что такое аренда с правом выкупа?

Аренда с правом выкупа – это два взаимосвязанных договора‚ заключаемых между арендодателем (владельцем недвижимости) и арендатором (будущим покупателем):

1. Договор аренды – регулирует право пользования объектом‚ размер арендной платы‚ порядок её внесения и сроки.
2. Договор выкупа (или пункт о праве выкупа в договоре аренды) – фиксирует возможность и условия‚ при которых арендатор может приобрести объект в собственность.

В большинстве случаев арендная плата частично засчитывается в стоимость будущей покупки‚ что делает сделку более выгодной для арендатора.

Правовое регулирование

В России вопросы аренды и купли‑продажи недвижимости регулируются:

• Гражданским кодексом РФ (части первая и вторая);
• Федеральным законом «Об аренде жилых помещений» (если такой будет принят в будущем – в настоящее время применяется общая норма о найме жилых помещений);
• Законодательством о защите прав потребителей (для сделок‚ где арендатор выступает в роли потребителя).

Важно помнить‚ что договор аренды с правом выкупа не считается ипотекой и не требует нотариального заверения‚ если его стоимость не превышает 150 000 рублей. При более высокой сумме оформление в присутствии нотариуса рекомендуется для усиления доказательной силы.

Ключевые положения договора

Ниже перечислены обязательные и рекомендованные пункты‚ которые должны присутствовать в договоре аренды с правом выкупа.

Общие сведения

• Полные наименования и реквизиты сторон (ФИО‚ паспортные данные‚ ИНН‚ адрес регистрации‚ контактные телефоны).
• Предмет договора – точный адрес‚ площадь‚ тип недвижимости (квартира‚ дом‚ комната).

Условия аренды

• Срок аренды (например‚ 3 года) с указанием даты начала и окончания.
• Размер арендной платы‚ порядок её внесения (ежемесячно‚ банковским переводом‚ наличными) и реквизиты получателя.
• Условия индексации арендной платы (например‚ ежегодная корректировка на инфляцию).
• Ответственность за коммунальные услуги и их расчёт.

Право выкупа

• Сумма‚ подлежащая уплате при выкупе (полная стоимость недвижимости).
• Размер «зачисляемой» части арендных платежей в стоимость выкупа (например‚ 30 % от каждой уплаченной арендной платы).
• Срок‚ в течение которого арендатор может реализовать право выкупа (обычно до окончания срока аренды).
• Порядок уведомления арендодателя о желании выкупить (письменное заявление за 30 дней).
• Последствия неиспользования права выкупа (например‚ удержание части уже уплаченных арендных платежей).

Права и обязанности сторон

• Обязанность арендодателя передать объект в надлежащем состоянии и поддерживать его в течение срока аренды.
• Обязанность арендатора поддерживать объект в надлежащем состоянии‚ производить мелкий ремонт.
• Запрет на субаренду без согласия арендодателя.
• Условия досрочного расторжения договора (штрафы‚ возврат части арендных платежей).

Прочие положения

• Форс-мажорные обстоятельства.
• Порядок разрешения споров (арбитражный суд‚ переговоры).
• Приложения (технический паспорт помещения‚ акт приёма‑передачи).

Образец договора аренды жилья с правом выкупа

Ниже представлен базовый шаблон договора. Его необходимо адаптировать под конкретные условия сделки и‚ при необходимости‚ проконсультироваться с юристом.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПРАВОМ ВЫКУПА № ___
г. ____________ "__" _______ 2026 г.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА
Арендодатель: ______________________________________‚
 паспорт: ______________________‚ выдан ____________‚
 ИНН ____________‚ адрес регистрации: ______________________‚
 телефон: ____________________.

Арендатор: _______________________________________‚
 паспорт: ______________________‚ выдан ____________‚
 ИНН ____________‚ адрес регистрации: ______________________‚
 телефон: ____________________.

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт‚ а Арендатор принимает в аренду жилое помещение‚ расположенное по адресу:
 ___________________________‚ общая площадь ___ м²‚ этаж ___‚
 кадастровый номер: ______________________.
Помещение предоставляется для использования в качестве __________________ (квартира/дом).

СРОК И ОПЛАТА АРЕНДЫ
Срок аренды: с "__" _______ 2026 г. по "__" _______ 2029 г. (36 месяцев).

Арендная плата составляет _____ (_____ ) рублей в месяц.
 Платёж производится ежемесячно не позднее 5 (пятого) числа месяца‚
 предшествующего текущему‚ на банковский счёт Арендодателя:
 ________________________________ (наименование банка‚ БИК‚ счёт).

В арендную плату включаются/не включаются коммунальные услуги:
 ________________________________.
ПРАВО ВЫКУПА
Арендатор имеет право выкупить указанное в п.2.1 помещение в течение срока аренды‚ не позднее "__" _______ 2029 г.

Стоимость выкупа составляет _____ (_____ ) рублей.

С каждой уплаченной арендной платой в размере _____ (_____) рублей
 засчитывается _____ % (_____ ) в счет стоимости выкупа.
 Таким образом‚ к моменту выкупа Арендатору будет необходимо доплатить:
 Стоимость выкупа – (Сумма засчитанных платежей).

Для реализации права выкупа Арендатор обязан направить письменное уведомление
 Арендодателю не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней до желаемой даты выкупа.

После получения уведомления Арендодателем оформляется договор купли‑продажи‚
 в котором учитывается сумма‚ уже зачтённая в пользу Арендатора.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязуется:
 • Передать помещение в чистом и пригодном для проживания состоянии;
 • Проводить капитальный ремонт‚ если он требуется по закону.

Арендатор обязуется:
 • Своевременно вносить арендную плату;
 • Поддерживать помещение в надлежащем состоянии‚ осуществлять текущий ремонт;
 • Не сдавать помещение в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

При досрочном расторжении договора по инициативе Арендатора
 удерживается штраф в размере _____ % от оставшейся суммы арендных платежей‚
 а засчитанные в выкуп суммы возвращаются в полном объёме.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут
 ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

ФОРС‑МАЖОР
Стороны освобождаються от ответственности за полное или частичное
 неисполнение обязательств‚ вызванное обстоятельствами непреодолимой
 силы‚ подтверждёнными компетентными органами.
РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
Все споры‚ возникающие из настоящего договора‚ решаются путём переговоров.

 При недостижении согласия спор передаётся в арбитражный суд по месту нахождения
 недвижимости.

ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Договор составлен в двух экземплярах‚ имеющих одинаковую юридическую силу‚
 по одному для каждой из сторон.
Содержание договора может быть изменено только по взаимному письменному согласию сторон.

Подписи сторон:

Арендодатель: ______________________ / ______________________

Арендатор: ______________________ / ______________________

Практические рекомендации при заключении договора

• Проверка прав собственности. Перед подписанием убедитесь‚ что у арендодателя есть чистая и зарегистрированная право собственности на объект.
• Уточнение размерa засчитываемой части арендных платежей. Процент может варьироваться от 10 % до 50 %; лучше зафиксировать его в процентах от суммы каждой оплаты.
• Согласование порядка расчётов. Оформляйте каждый платёж с распиской и указывайте‚ что часть суммы направлена в счёт выкупа.
• Нотариальное заверение. Если стоимость недвижимости превышает 150 000 рублей‚ рекомендуется заверить договор у нотариуса.
• Включение пункта о проверке технического состояния. При приёме‑передачи оформляйте акт‚ в котором фиксируются все дефекты.
• Сохранение всех документов. Храните копии платежных поручений‚ писем‑уведомлений и актов приёма‑передачи.

Договор аренды жилья с правом выкупа – удобный инструмент для тех‚ кто хочет постепенно приобрести собственное жильё‚ распределив финансовую нагрузку во времени. Главное – тщательно проработать все условия договора‚ особенно разделы‚ связанные с размером арендной платы‚ её частичным зачётом в стоимость выкупа и порядком уведомления о желании купить.

Представленный образец поможет быстро подготовить документ‚ однако рекомендуется проконсультироваться с юристом‚ чтобы учесть все особенности конкретной сделки и защитить свои интересы.

Дата подготовки статьи: