Съёмное жильё остаётся одной из самых популярных форм решения квартирного вопроса.
Чтобы избежать конфликтов между собственником и нанимателем, важно заранее понимать, как оформить длительный договор правильно, какие риски несут стороны и какие изменения вступили в силу в 2025–2026 годах.

Содержание

1. Что считается «долгосрочным» с 2025 года
2. Нужна ли регистрация в Росреестре
3. Обязательные разделы договора
4. Досрочное расторжение: практика 2025–2026
5. Налоги и страхование жилья
6. Готовый образец и памятка по заполнению

Что считается «долгосрочным» договором в 2025–2026 году

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ и разъяснениям Росреестра, к договорам долгосрочной аренды жилых помещений относяться сделки:

• сроком более 11 месяцев;
• вплоть до 5 лет включительно (максимально допустимый предельный срок по умолчанию);
• без указания срока – автоматически считаются заключёнными на 5 лет.

Нужна ли регистрация в Росреестре

Подсказка: если нет желания «ходить в Росреестр», можно подписать 11-месячный договор с опцией бессрочной пролонгации. При каждом продлении регистрация не требуется, но наниматель теряет «защиту» от выселения при продаже квартиры.

Обязательные разделы договора

Стороны

Арендодатель – собственник (или представитель по нотариальной доверенности).
Арендатор – физлицо/физлица, указанные паспортными данными.

Важно: если квартиру снимают два человека, но договор оформлен на одного, при его выезде можно заменить нанимателя по соглашению сторон без перезаключения всего договора.

Предмет и состояние квартиры

• точный адрес, площадь, этаж;
• перечень мебели и техники – в Приложении № 1 (Опись имущества);
• фиксация начальных дефектов – в Акте приёма-передачи.

Срок и порядок оплаты

Пример формулировки:

«Срок аренды – 24 месяца с г. по г. включительно.
Арендная плата – 55 000 руб. в месяц, оплата до 5-го числа текущего месяца на расчётный счёт …».

Залог (депозит)

• обычно 1 месячная ставка;
• возврат за 5 рабочих дней после проверки квартиры;
• можно указать перечень «неустоек» (потеря ключей, испорченный холодильник и т. д.).

Обязанности сторон

Досрочное расторжение: практика 2025–2026

Если стороны не оговорили особые условия, договор можно разорвать:

1. По соглашению сторон – без объяснения причин, подписывается дополнительное соглашение.
2. Односторонне – требуется письменное предупреждение за 30 дней и указание уважительной причины (ст. 687 ГК РФ):
   • арендатор – систематическая просрочка платежей;
   • арендодатель – продажа квартиры (при отсутствии регистрации долгосрочного договора).
3. Форс-мажор – пожар, признание объекта аварийным и т. д. (подтверждается документами МЧС/ЖКХ).

Налоги и страхование

Налоги для собственника

• НДФЛ 13 % – при сдаче в аренду физлицу;
• 4 % – при использовании «самозанятости» (с 2025 г. разрешено для сдачи жилья);
• Патент – региональная система, фиксированная сумма вместо НДФЛ.

Страхование

Можно оформить добровольное страхование ответственности арендодателя (около 1 500–2 000 руб./год).
Оно покрывает:

• затопление соседей;
• пожар по вине нанимателя;
• кража мебели арендатором.

Готовый образец договора + памятка по заполнению

Мини-шаблон (вставьте свои данные)

ДОГОВОР № ___ АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
г. Москва 2026 г.

Арендодатель: Иванов И.И., паспорт 45 00 123456, выдан …
Арендатор: Петрова А.А., паспорт 77 77 654321, выдан …


Предмет
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру
по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, общая площадь 54 м².
Срок: 36 месяцев с г. по г.
Арендная плата: 60 000 руб. ежемесячно, включая коммунальные услуги.

Залог
Арендатор вносит залог в размере 60 000 руб. при подписании настоящего договора.
Залог возвращается в течение 5 рабочих дней после подписания Акта возврата квартиры.

Условия расторжения
Каждая из сторон вправе требовать досрочного расторжения, предупредив другую за 30 календарных дней.
Дополнительные соглашения оформляются в простой письменной форме и являются неотъемлемой частью настоящего договора.

Регистрация
Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Росреестре ввиду срока более 11 месяцев.

Памятка по заполнению

• Обязательно применяйте простую письменную форму; устные договорённости не защищают.
• Подпишите Акт приёма-передачи с фото-фиксацией счётчиков и дефектов.
• Сохраняйте квитанции об оплате (банковские выписки, чеки).
• Если нет регистрации долгосрочного договора – попросите в договоре пункт о преимущественном праве аренды при смене собственника.

Где скачать полный бланк

Бесплатный актуальный бланк (формат .docx) можно скачать:

• на КонсультантПлюс;
• на FreshDoc;
• на сайте Росреестра – в разделе «Шаблоны документов».

Соблюдайте сроки регистрации, письменно фиксируйте все изменения и не забывайте про налоги – тогда риски для обеих сторон сводятся к минимуму.