Ниже приведён подробный актуальный образец и готовый шаблон, который предприниматель может использовать для сдачи квартиры или дома в аренду физическому лицу. Документ соответствует Гражданскому кодексу РФ, ФЗ-422 «О самозанятых» и другим нормативным актам, действующим на 19 апреля 2026 года.

Что важно помнить перед подписанием

• Договор должен быть только в письменной форме. Устные договорённости недействительны.
• Акт приёма-передачи является обязательным приложением. Без него сложно доказать состояние квартиры при возврате.
• Если ИП работает на патенте или НПД, доход от аренды жилья не облагается по спецрежиму и попадает под НДФЛ 13 % (15 % при доходе свыше 5 млн руб).
• Арендатор-физлицо может быть только физическим лицом без статуса ИП/ООО.

Как скачать бланк

Перейдите по любой из нижеследующих ссылок:

• Скачать в формате Word (.docx, 64 КБ)
• Скачать в формате PDF (.pdf, 72 КБ)

Заполните пропуски красным текстом своими данными.

Распечатайте в 2 экземплярах и подпишите обе стороны.

Структура договора (12 разделов)

1. Предмет договора: точный адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь.
2. Срок действия: от 11 месяцев до 5 лет. При менее 11 мес. договор считается «наймом на срок менее года» со спецификой расторжения.
3. Арендная плата: указание фиксированной суммы, даты оплаты и реквизитов ИП (или карты самозанятого).
4. Залог (депозит): рекомендуется 1 месяц. Отражает условия возврата.
5. Коммунальные услуги: кто оплачивает — арендатор или арендодатель.
6. Права и обязанности сторон: запрет на пересдачу, права заезда/выезда, ведение ремонта.
7. Ответственность: штрафы за просрочку оплаты, порчу имущества, нарушение тишины.
8. Страховка: необязательна, но рекомендуется для крупных квартир.
9. Расторжение: сроки уведомления (обычно 30 дней) и форс-мажор.
10. Переуступка прав: запрещена без письменного согласия ИП.
11. Акт приёма-передачи: описание мебели, техники, счётчиков, дефектов.
12. Реквизиты и подписи: ФИО, ИНН, ОГРНИП, адрес регистрации ИП; ФИО, паспортные данные арендатора.

Мини-шаблон для быстрого копирования

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____

г. ________________
«___» __________ 2026 г.

Индивидуальный предприниматель
ФИО: _______________________________
ИНН: _______________________________
ОГРНИП: ___________________________
Адрес регистрации: __________________
(далее — Арендодатель), с одной стороны, и

Физическое лицо
ФИО: _______________________________
Паспорт: серия ___ № _____________
Выдан: _____________________________
Адрес регистрации: __________________
(далее — Арендатор), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

Предмет договора

Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование жилое помещение по адресу: г. _______, ул. _______, д. ___, кв. ___, общей площадью ___ м².

Срок аренды

Начало: «___» __________ 2026 г.
Окончание: «___» __________ 2027 г.
Договор заключён на 11 (одиннадцать) месяцев с автоматической пролонгацией, если за 30 дней до окончания ни одна из сторон не заявит о расторжении.

Арендная плата

Ежемесячная плата составляет _____ (__________) рублей.
Оплата производится до 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт/карту: _________________________________.

Залог

Арендатор вносится залог в размере 1 (одного) месячного платежа — _____ рублей.
Залог возвращается в течение 5 банковских дней после возврата квартиры и подписания акта приёма-передачи.

Права и обязанности

• Арендатор обязан содержать помещение в чистоте, не перепланировать без письменного согласия.
• Арендодатель обязан своевременно оплачивать коммунальные услуги, если иное не указано в разделе 6.

Коммунальные платежи

Арендатор оплачивает: электричество, воду, интернет по счётчикам;
Арендодатель оплачивает: отопление, капремонт, ТКО.

Ответственность

За просрочку оплаты взимается пеня 0,1 % за каждый день от суммы задолженности.

Расторжение

Любая из сторон может расторгнуть договор досрочно, предупредив другую сторону за 30 календарных дней.

Акт приёма-передачи

Приложение № 1 является неотъемлемой частью настоящего договора.

Подписи сторон

Акт приёма-передачи (Приложение № 1)

• Ключей (комплектов): ___
• Счётчик электричества: показания _____ кВт·ч
• Счётчик горячей воды: _____ м³
• Счётчик холодной воды: _____ м³
• Состояние стен, пола, потолка: без повреждений (есть/нет дефектов) __________
• Встроенная мебель: _________________________________
• Бытовая техника: __________________________________

Подписи:

Арендодатель _____________________
Арендатор ______________________

Налоговые и бухгалтерские нюансы для ИП

• Если ИП на УСН «Доходы» — арендный доход облагается по ставке 6 %.
• Если ИП на Патенте — доход от аренды жилья в патент не входит; платится НДФЛ 13 % по 3-НДФЛ.
• Если ИП самозанятый — аренда жилого помещения не охватывается НПД (ст. 6, п. 2 422-ФЗ); НДФЛ также 13 %.
• Арендатор не является налоговым агентом, поэтому ИП самостоятельно платит налоги.

Частые вопросы

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Ответ: Нет, если срок менее года. При 1 году и более — регистрация не обязательна, но возможна по желанию сторон.

Можно ли снять квартиру под офис?

Ответ: Нет, если в договоре указано «для проживания». Для коммерции нужен договор аренды нежилого помещения.

Что делать, если арендатор не платит?

Направьте претензию, затем иск в суд о расторжении и взыскании долга. Срок исковой давности — 3 года.

Скачайте готовый шаблон, заполните пропуски, подпишите акт приёма-передачи и сохраняйте все чеки и квитанции. Соблюдение простых правил защитит обе стороны от споров и штрафов в 2026 году и далее.