С 19 апреля 2026 года в России действуют обновлённые правила заключения, регистрации и расторжения договоров аренды (найма) жилых помещений, находящихся в государственном жилищном фонде. Ниже вы найдёте всё, что нужно знать собственнику, нанимателю и юридическому лицу, чтобы избежать штрафов, судебных споров и потери права пользования жильём.

Какой договор и когда заключается

Найм жилого помещения vs. аренда

• Найм жилого помещения (ст. 671–674 ГК РФ) применяется, когда жильё предоставляется гражданину исключительно для проживания.
• Аренда жилого помещения используется, если хотя бы одна сторона — юридическое лицо или ИП, либо сумма сделки > 10 000 руб., либо срок превышает 1 год (ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Минимальный срок и форма

Для государственного жилищного фонда договор обязательно заключается в письменной форме и регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) через Росреестр или МФЦ (ст. 51 ФЗ-218, п. 2 ст. 26.1 ФЗ-218).

Кто может быть сторонами

Наймодатель (арендодатель)

• Орган местного самоуправления (районная администрация, военкомат, Фонд содействия ЖКХ и др.)
• Представитель наймодателя действует по доверенности или приказу.

Наниматель (арендатор)

• Гражданин РФ или иностранец с регистрацией/видом на жительство.
• Очередник (по социальному найму) или победитель программы «Дальневосточный гектар», военнослужащий, сирота и т.д.
• Максимальное количество проживающих — не более нормы учётной площади (ст. 50 ЖК РФ).

Составляем договор: 12 обязательных пунктов

Реквизиты и предмет

1. Стороны: полное наименование наймодателя, Ф.И.О. нанимателя, паспортные данные, адреса, ИНН/КПП, ОГРН
2. Объект: адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, этаж, количество комнат
3. Целевое назначение: «для постоянного проживания гражданина и членов его семьи»

Срок и порядок вселения

• Минимальный срок социального найма — 5 лет, далее автоматическое продление при отсутствии оснований к выселению.
• Дата начала найма и дата фактического въезда могут различаться: важно указать «со дня подписания акта приёма-передачи».

Плата и коммунальные услуги

Обязанности сторон

Обязанности наймодателя:

• Передать квартиру в пригодном для проживания состоянии;
• Обеспечивать доступ коммунальщикам для осмотра и ремонта (п. 6.3 типового договора).
• Не повышать плату чаще 1 раза в год (ст. 157 ЖК РФ).

Обязанности нанимателя:

• Использовать помещение только по назначению.
• Своевременно вносить плату (до 10 числа каждого месяца).
• Не сдавать жильё в субаренду без письменного согласия наймодателя.

Документы для регистрации в 2026 году

1. Заявление (форма Росреестра № ПР-УП-01).
2. 3 экземпляра договора, подписанные сторонами.
3. Акт приёма-передачи квартиры (с фиксацией счётчиков, дефектов, ключа).
4. Документы наймодателя:
   • выписка из ЕГРН, подтверждающая государственную собственность;
   • приказ органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения;
   • документ-основание предоставления (социальный контракт, постановление).
5. Паспорт нанимателя и свидетельства рождения детей, если они будут проживать.
6. Согласие всех совершеннолетних членов семьи на вселение (нотариально).

Срок регистрации: 5 рабочих дней со дня подачи в МФЦ/Росреестр. Госпошлина — 2000 руб. за физлицо, 22 000 руб. за юрлицо.

Особенности государственной регистрации

Социальный найм

Для квартир государственного жилищного фонда социального использования регистрация осуществляется одновременно с постановкой на учёт жильца в паспортном столе (п. 6 ст. 51 ФЗ-218). Потребуется:

• заявление в жилищную комиссию местной администрации;
• выписка из ЕГРН с отметкой о регистрации договора.

Расторжение и выселение

Частые ошибки и как их избежать

1. Ошибка: не указать, кто оплачивает капремонт.
   Решение: прописать в договоре: «Наниматель обязан самостоятельно уплачивать взнос на капитальный ремонт в размере, установленном законом субъекта РФ».
2. Ошибка: регистрация договора без акта приёма-передачи.
   Решение: приложить акт к комплекту документов; иначе Росреестр вернёт заявление.
3. Ошибка: отсутствие нотариального согласия супруга/супруги нанимателя.
   Решение: предоставить нотариально удостоверенное согласие всех взрослых членов семьи.

Шаблон договора: скачать и заполнить

Ниже краткий фрагмент типового договора:

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
государственного жилищного фонда № 26/04-2026
г. Новополоцк, 19 апреля 2026 г.

Стороны
Наймодатель: Администрация Октябрьского района г. Новополоцка,
 ИНН 1234567890, ОГРН 1021234567890, в лице начальника отдела
 жилищной политики Иванова И.И., действующего на основании
 Доверенности № 123 от г.
Наниматель: Петров Пётр Петрович, паспорт 45 23 456789,
 зарегистрированный по адресу: 246000, г. Новополоцк, ул. Мира, д. 1, кв. 1.

Предмет
Наймодатель передаёт нанимателю жилое помещение:
 адрес: г. Новополоцк, ул. Ленина, д. 10, кв. 45,
 общая площадь — 45.6 м², жилая — 30.2 м², кадастровый № 17:46:010203:145.
Целевое назначение, проживание гражданина и членов его семьи.

Срок
Договор заключается на 5 лет с г. по г.
При отсутствии оснований к выселению договор продлевается
 автоматически на тот же срок.

Плата
Размер платы за пользование жилым помещением, 11 руб. 30 коп.
 за 1 м² общей площади в месяц.
Взнос на капитальный ремонт — 5 руб. 80 коп. за 1 м².

…

Формат: .docx, .pdf. Скачать полный шаблон (включает акт приёма-передачи и приложение о проживающих).

Сроки и контакты госорганов (актуально на )

• МФЦ г. Новополоцка: ул. Молодёжная, 5, тел. ☎ +375 (214) -2-44-55
• Росреестр: ###-###-####, сайт rosreestr.gov.ru → «Личный кабинет» → «Регистрация договоров»
• Жилищная комиссия Администрации: приём вторник, четверг 09:00–13:00, предварительная запись через Gosuslugi.ru

Чек-лист перед подписанием

• Проверил выписку из ЕГРН (кадастровый паспорт).
• Согласовал с жилищной комиссией ставку аренды.
• Записал показания счётчиков в акт приёма-передачи.
• Получил нотариальное согласие супруга(и).
• Сдал 3 экземпляра договора на регистрацию.

Обновлено 19 апреля 2026 года. При сомнениях проконсультируйтесь с квалифицированным юристом по недвижимости.