19 апреля 2026 г. — аренда жилья с правом выкупа становится всё популярнее: арендатор получает возможность «выкупить» привычный дом, а арендодатель — продать объект дороже, но постепенно. Ниже — подробная инструкция и актуальный образец договора 2026 года для физических лиц, который можно сразу использовать на практике;

В чём суть схемы «аренда + выкуп»

• Дом сдаётся в найм на фиксированный срок (обычно 1–5 лет).
• Часть ежемесячного платежа идёт в зачёт будущей выкупной цены.
• По окончании срока (или досрочно) арендатор вправе, но не обязан, купить дом по заранее оговорённой цене.

Законодательная база 2026 года

В 2026 г. действуют:

1. ГК РФ, гл. 35 «Аренда» (ст. 606–625.3);
2. ФЗ-214, ст. 4.1 (для жилых объектов);
3. ФЗ-218 (о госрегистрации): переход права требует регистрации в Росреестре;
4. Письмо Минфина от  № 03-05-06-01/8900 — разъяснения по налогообложению авансов за будущий выкуп.

Что обязательно включить в договор

Описание объекта недвижимости

Адрес: Россия, 140000, Московская обл., г. Одинцово, ул. Луговая, д. 8, стр. 2.
Кадастровый номер: 50:38:0123456:789
Этаж/этажность: 1/2
Общая площадь: 145,6 м²
Количество комнат: 4 (все изолированные)
Рыночная стоимость по оценке 04.2026: 9 800 000 ₽

Стороны

• Арендодатель — собственник (Сергеев Алексей Викторович, Паспорт 45 07 123456, выдан  ОВД г. Одинцово).
• Арендатор — физлицо (Иванова Дарья Сергеевна, Паспорт 46 12 654321, выдан  ОВД г. Одинцово).

Сроки и платежи

Пошаговая инструкция по оформлению

1. Проверка объекта. Заказываем выписку ЕГРН (онлайн-заказ через Росреестр, 350 ₽, 30 мин). Убеждаемся, что нет обременений.
2. Независимая оценка. Отчёт рыночной стоимости на 2026 г. — 9 800 000 ₽.
3. Уведомление супруги собственника. Супруга подписывает нотариальное согласие на сделку.
4. Подготовка договора. Используем шаблон ниже, заполняем реквизиты.
5. Подписание + акт приёма-передачи. Два экземпляра у каждой стороны.
6. Регистрация в Росреестре. Только при факте выкупа; договор аренды регистрировать не обязательно.

Образец договора 2026 г. (готовый к скачиванию)

ДОГОВОР № 6/26
НАЙМА (АРЕНДЫ) ЖИЛОГО ДОМА
с правом последующего выкупа

г. Одинцово                                                                        19 апреля 2026 г;

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
   
   Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование жилой дом, расположенный по адресу: Россия, 140000, Московская обл., г. Одинцово, ул. Луговая, д. 8, стр. 2, кадастровый номер 50:38:0123456:789, общей площадью 145,6 м², количество комнат 4 (все изолированные), этаж 1/2.
   
   Дом предоставляется для проживания Арендатора и членов его семьи.
2. СРОК ДЕЙСТВИЯ
   
   Настоящий договор заключён на срок 36 (тридцать шесть) календарных месяцев: с 01 июня 2026 г. по 31 мая 2029 г.
3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЁТОВ
   
   Арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек, из которых 20 000 (двадцать тысяч) рублей зачитываются в счёт будущей выкупной цены.
   
   Платёж производится до 5-го числа каждого месяца на расчётный счёт Арендодателя: указать реквизиты.
4. ВЫКУПНАЯ ЦЕНА
   
   Окончательная выкупная цена дома составляет 9 300 000 (девять миллионов триста тысяч) рублей 00 копеек, включая уже зачтённые платежи по п. 3.1.
   
   Арендатор вправе осуществить досрочный выкуп после 12 месяцев аренды. В этом случае выкупная цена уменьшается на сумму невыплаченных ежемесячных взносов, предназначенных для зачёта.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
   
   Арендатор обязан:
   • своевременно вносить арендную плату;
   • содержать дом в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт за свой счёт;
   • не сдавать дом в субаренду без письменного согласия Арендодателя.

   Арендодатель обязан:

   • обеспечить свободный доступ Арендатора к дому в момент подписания акта приёма-передачи;
   • не чинить препятствий для дальнейшего выкупа;
   • возместить Арендатору стоимость произведённого капитального ремонта при условии выкупа (по отдельному соглашению).
6. РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
   
   В случае осуществления выкупа стороны обязуются подать документы в Росреестр в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты подписания передаточного акта о переходе права собственности.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И СПОРЫ
   
   За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
   
   Споры решаются в суде по месту нахождения недвижимости.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
   
   Настоящий договор составлен в 4 (четырёх) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Адрес и реквизиты, подписи сторон

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: не указать, входит ли аренда в выкупную цену.
  
  Решение: чёткая формула «аренда + X руб. = выкуп»;
• Ошибка: отсутствует нотариальное согласие супруга собственника.
  
  Решение: берём у нотариуса согласие супруги/супруга.
• Ошибка: прописываем «аренда с последующим выкупом» как «договор долевого участия».
  
  Решение: используем термины «аренда» и «предварительный договор купли-продажи»;

Налоги и отчётность (2026)

Где скачать бесплатный DOCX/PDF

Актуальный шаблон Word-файла доступен по прямой ссылке:
Скачать договор аренды жилого дома с выкупом (DOCX, 26 Кб)

PDF-версия (для печати):
Скачать PDF (1,2 Мб)

Чек-лист перед подписанием

ЕГРН — без обременений
Оценка рыночной стоимости
Согласие супруги нотариально
Реквизиты счёта арендодателя
Акт приёма-передачи (двусторонний)
СНИЛС/ИНН сторон (для налоговой)

Договор аренды жилого дома с последующим выкупом, это гибрид долгосрочной аренды и будущей продажи. При грамотном оформлении он выгоден обеим сторонам: арендатор получает «свой» дом без ипотеки, арендодатель — гарантированный доход и покупателя заранее. Главное, прописать все условия, проверить документы и использовать актуальный образец 2026 года.

Вопросы по заполнению или адаптации под ваш объект? Задайте их в комментариях — ответим в течение часа.