С 19 апреля 2026 г․ в российском земельном праве сохраняется стабильный тренд — всё чаще арендатором выступают несколько лиц: супруги, группа ИП, ООО и физические лица совместно․ Ниже разберёмся, как правильно заключить один договор аренды, если арендаторов несколько, какие права и обязанности у каждого из них, а также на какие нюансы обращать внимание в 2026 году․

Что такое «множественность лиц на стороне арендатора»

Множественность лиц (ст․ 308․1–308․3 ГК РФ, ст․ 39․8 ЗК РФ) означает, что:

• арендодатель — один (физическое или юридическое лицо);
• арендаторов — два и более, которые получают земельный участок в совместное владение и пользование․

Все они становятся солидарными должниками и кредиторами перед арендодателем: долг по арендной плате можно требовать с любого из них полностью (ст․ 323 ГК РФ)․

Законодательные основания

1. Земельный кодекс РФ (ред․ № 527-ФЗ):
   • ст․ 22 — общие положения об аренде;
   • ст․ 39․8 — особенности договора, если участок в государственной или муниципальной собственности;
   • п․ 6 ст․ 9, отсутствие ограничения площади сельхозземель, арендуемых одним арендатором․
2. ГК РФ, § 2 гл․ 30: правила совместной аренды, субаренды, уступки прав․
3. Письмо Минфина РФ от № 24-03-07/3060: разъяснения по учёту арендных прав в бухгалтерии каждого арендатора․

Как оформляется договор: пошаговая схема 2026

Шаг 1․ Проверка прав арендодателя

Убедитесь, что арендодатель:

• является собственником (выписка ЕГРН);
• если участок муниципальный — получено решение о предоставлении без торгов (п․ 5 ст․ 39;8 ЗК РФ)․

Шаг 2․ Согласие всех будущих арендаторов

Подготовьте дополнительное соглашение (минуту протокола или простое письмо), где:

• каждый арендатор подтверждает, что согласен с условиями будущего договора;
• определён порядок внутренних расчётов (какую долю платежей вносит каждый)․

Шаг 3․ Проект договора

В шапке укажите:

 Арендодатель: __________________________

 Арендаторы:

 1) Иванов И․И․, паспорт 45 00 123456,

 2) ООО «Ромашка», ИНН 7701234567,

 3) Петров А․А․, паспорт 77 11 654321,

 совместно именуемые «Сторона арендатора»․

Ключевые пункты договора

1. Предмет: кадастровый номер, площадь, разрешенное использование․
2. Срок: максимум 49 лет (ст․ 621 ГК РФ, ст․ 22 ЗК РФ)․
3. Арендная плата: фиксированная или индексируемая; порядок внесения — на расчётный счёт арендодателя․
4. Права и обязанности:
   • совместное строительство объектов;
   • солидарная ответственность по задолженности;
   • внутренние распределения — регулируются отдельным соглашением арендаторов․
5. Уступка прав: требуется письменное согласие арендодателя, если иное не оговорено․
6. Расторжение: достаточно заявления одного арендатора, если договор не подразумевает неделимость (ст․ 453 ГК РФ)․

Шаг 4․ Регистрация в Росреестре

Подайте договор и приложения через МФЦ или Госуслуги․ Пошлина 2 000 руб․ за физлицо, 22 000 руб․ за юрлицо (пп․ 22–24 ст․ 333․33 НК РФ)․

Возможные модели множественности

Риски и спорные вопросы 2026

• Неделимость земельного участка: если объект недвижимости расположен на неделимом участке, уступка или расторжение договора возможны только совместно всеми арендаторами (ст․ 39․20 ЗК РФ)․
• Разные налоговые режимы: ИП на УСН и ООО на ОСН могут столкнуться с проблемой распределения НДС и арендных расходов; Решение — заключить отдельный договор простого товарищества․
• Арест доли одного арендатора: суд может обратить взыскание только на долю в праве аренды, а не на весь участок․ Для защиты остальных участников включите в договор преимущественное право выкупа доли․

Образец фрагмента договора (март 2026)

 Раздел 3․ Права и обязанности сторон
 3․1․ Арендаторы обязуются:
 а) использовать участок только под строительство и эксплуатацию торгового центра;
 б) вносить арендную плату солидарно до 10-го числа каждого месяца;
 в) нести солидарную ответственность перед третьими лицами․

 3․2․ Внутренние распределения расходов между арендаторами:

 ─ ООО «Ромашка» — 50 %,
 ⎼ Иванов И․И․ — 30 %,
 ─ Петров А․А․, 20 %․
 Такие распределения не влияют на солидарную обязанность перед Арендодателем․

Ответы на частые вопросы

❓ Можем ли мы заключить один договор, если участок в долевой собственности арендодателя?

Да․ При этом в шапке договора указываются все собственники-доли как «Арендодатели», а их доли прописываются в отдельном приложении․ Согласие остальных участников долевой собственности на передачу в залог не требуется, если договором не предусмотрено иное (п․ 8 ст․ 9 ЗК РФ)․

❓ Что если один из арендаторов хочет выйти?

Если участок делимый, можно заключить трёхстороннее соглашение: выходящий передаёт свою долю новому лицу, договор переоформляется без нового конкурса (ст․ 22 ЗК РФ, п․ 5․1)․ Неделимый участок требует согласия всех участников․

❓ Можно ли сдавать участок в субаренду?

Да, но только с письменного согласия арендодателя и при условии, что срок субаренды не превышает оставшийся срок основного договора (ст․ 615 ГК РФ)․

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, это гибкий, но требующий точной проработки инструмент․ Учтите:

• солидарную ответственность;
• неделимость участка;
• внутренние соглашения между арендаторами;
• своевременную регистрацию изменений в Росреестре․

При грамотном подходе такой договор позволяет минимизировать риски и эффективно использовать земельный участок в коммерческих или личных целях․