Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Что такое «аренда с последующим выкупом»?

Аренда с правом выкупа — это смешанный договор‚ в котором одна сторона (арендодатель) передаёт другой стороне (арендатору) недвижимость во временное владение и пользование‚ а также закрепляет за арендатором право в будущем обязательно или опционально выкупить объект по заранее оговорённой цене. С момента полной оплаты выкупной цены право собственности переходит к арендатору (ст. 413‚ 624 ГК РФ).

Когда применяется такой договор в 2025–2026 гг.

• Покупатель не готов сразу получить ипотеку или накопить первоначальный взнос.
• Застройщики (например‚ DOGMA) используют схему «аренда → собственность» для расширения спроса.
• Коммерческая недвижимость: арендатор-бизнес хочет «вымести» арендные платежи в счёт будущего выкупа.

Правовая база

• ГК РФ‚ гл. 30 «Аренда».
• ФЗ-214 об участии в долевом строительстве (если объект новостройка).
• Письмо Минфина № 03-05-05-01/119 от : разъяснения по НДФЛ и НДС при переходе права собственности.

Как выглядит образец договора 2025 года

Структура документа

1. Преамбула: дата‚ место‚ стороны (Ф.И.О./наименование‚ паспортные данные/ОГРН‚ адреса).
2. Предмет договора: точный адрес‚ кадастровый номер‚ общая и жилая площадь‚ этаж‚ правоустанавливающие документы продавца.
3. Срок действия договора: начало и окончание аренды (не более 5 лет для жилья по рекомендации Росреестра).
4. Арендная плата: сумма‚ периодичность‚ способ оплаты‚ прописать‚ какая часть зачитывается в счёт выкупа.
5. Выкупная цена: фиксированная сумма или формула индексации‚ порядок внесения (единовременно/частями).
6. Порядок перехода права собственности: дата подписания передаточного акта‚ обязанность продавца передать ЕГРН-выписку без обременений.
7. Распределение рисков: кто несёт ответственность за повреждение имущества.
8. Нотариальное удостоверение: обязательно при регистрации перехода права‚ но необязательно для самого договора аренды (ст. 550 ГК РФ).
9. Ответственность сторон и споры: штрафы‚ судебная инстанция.
10. Заключительные положения: адреса для корреспонденции‚ скан-копии = оригиналам‚ количество экземпляров.

Шаблон (врезка)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ С ПОСЛЕДУЮЩИМ ВЫКУПОМ
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Арендодатель: Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 00 № 123456‚ выдан г. ОВД «Алексеевский» г. Москвы‚ зарегистрирован по адресу: 105066‚ г. Москва‚ ул. Старо-Ямская‚ д. 15‚ кв. 22.
Арендатор: Петров Петр Петрович‚ паспорт 77 77 № 987654‚ выдан г. УВД «Северное» г. Москвы‚ проживает по адресу: 125130‚ г. Москва‚ ул. Клары Цеткин‚ д. 5‚ кв. 99.

Предмет договора
Арендодатель передаёт Арендатору в срочное владение и пользование квартиру общей площадью 42‚5 кв.м.‚ расположенную по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ кв. 45‚ кадастровый номер 77:08:0004010:1234.
...
Выкупная цена и порядок её оплаты
Стороны установили выкупную цену в размере 7 500 000 (семь миллионов пятисот тысяч) руб. 00 коп.
Арендатор вправе внести выкупную цену полностью или частично в любой момент с момента подписания настоящего договора.
Суммы‚ уплаченные в счёт аренды (кроме коммунальных платежей)‚ зачитываются в счёт выкупной цены пропорционально.
Переход права собственности
С момента полной оплаты выкупной цены стороны обязуются в течение 10 (десяти) рабочих дней подписать передаточный акт и подать заявление о переходе права собственности в МФЦ.
...

Пошаговая инструкция по заключению

1. Проверка объекта: ЕГРН-выписка‚ отсутствие залогов/арестов‚ технический план БТИ.
2. Согласование условий: срок аренды‚ размер аренды‚ выкупная цена‚ индексация цены (например‚ +5 % годовых).
3. Выбор формы договора: типовой шаблон КонсультантПлюс или онлайн-конструктор Dogovor.ru.
4. Подписание и передача ключей: акт приёма-передачи‚ фото/видео фиксация состояния квартиры.
5. Регистрация перехода права: когда выплачена последняя часть выкупной цены — нотариус → Росреестр.

Подводные камни

• Двойная продажа — нотариальное удостоверение будущей сделки (предварительный договор) защитит арендатора.
• Налоги — арендодатель платит НДФЛ 13 % с суммы аренды и НДФЛ 13 % с выкупной цены (если владелец менее 3–5 лет).
• Уступка прав — без письменного согласия арендодателя арендатор не может передать права третьим лицам.

Где скачать актуальные образцы

КонсультантПлюс: типовой договор аренды недвижимости с правом выкупа 2025
Dogovor.ru: онлайн-конструктор в формате PDF и DOCX
Адм-Тотма: бланк между физлицами 2025

Часто задаваемые вопросы

Договор аренды недвижимости с последующим выкупом — это гибкий инструмент для покупателей без ипотеки и продавцов‚ желающих быстрее реализовать объект. Чтобы избежать споров‚ в 2025 году обязательно:

• используйте проверенные образцы КонсультантПлюс или Dogovor.ru;
• закрепляйте все параметры (цены‚ сроки‚ индексации‚ порядок оплаты);
• проверяйте объект в ЕГРН и оформляйте предварительный договор у нотариуса при первом взносе.

Внимание! Данный материал не является юридической консультацией. Перед подписанием обратитесь к квалифицированному юристу или риелтору.