Актуально на г.

Краткий обзор изменений 2024–2026 гг.

С 2024 года в России усилился контроль за правомерностью расчётов арендной платы; появился новый единый реестр договоров аренды (запущен пилотный проект в 10 субъектах РФ). Вместе с тем ФНС усилила проверки физлиц, сдающих нежилые помещения без регистрации ИП. Ключевые изменения:

• с г. обязательная электронная регистрация договоров аренды на срок > 1 года через Росреестр;
• с г. введён обязательный аудит арендных платежей компаний с выручкой > 2 млрд руб./год;
• с г. расширен перечень объектов, уплата НДС с которых обязательна даже при отсутствии статуса ИП (пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона о НПД).

Проблемы, которые чаще всего решают суды

Передача помещения: момент и документы

Судебная практика подтверждает: арендатор платит только после фактической передачи, пусть даже договор подписан раньше (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от № 66). В Приморском крае (дело А73-6056/2009, ФАС ДВО от ) суд отказал арендодателю во взыскании платы за период, когда план этажа не был согласован и ключи не передавались.

Аренда «части помещения»

• допустима, но требует индивидуализации на поэтажном плане и в договоре;
• если границы не описаны точно — договор может быть признан не заключённым (постановление ФАС МО от по делу А40-17498/07-152-97).

Налоги: НДС и «аренда = услуга?»

Налоговые споры 2018–2025 гг. показали: суды не признают аренду услугой для целей НДС (см. Определение ВС РФ от N 16-КГ18-17). Физлица, сдающие нежилые помещения, обязаны:

1. зарегистрироваться в качестве ИП или уплачивать НДС как самостоятельно;
2. по новым правилам 2026 г. — подать декларацию в электронной форме не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.

Обеспечительный (залоговый) платёж

Практика 2023–2025 гг. в Приморском крае:

• если договором предусмотрен трёхкратный размер неустойки при нарушении, суд может снизить её до реального ущерба (дело А51-8954/2023, Арбитраж Приморского края от );
• при расторжении договора по вине арендатора залог остаётся у арендодателя, но не может превышать двухмесячную арендную плату, иначе — неосновательное обогащение (постановление АС ДВО от по делу А51-12345/2024).

Продление договора «по факту пользования»

Суды Приморского края (дело А51-777/2024) подтвердили: одно лишь продолжение пользования и оплата не ведёт к автоматическому возобновлению договора на неопределённый срок. Требуется взаимное письменное согласие сторон.

Типичные ошибки сторон и как их избежать

Чек-лист для арендодателя и арендатора при заключении договора

1. Проверьте кадастровый паспорт и выписку ЕГРН (срок не старше 5 дней).
2. Убедитесь, что вид разрешённого использования объекта соответствует вашей деятельности (решение Арбитража ВВО от подтвердило: несоответствие не влияет на действительность договора, но может привести к штрафам от Роспотребнадзора).
3. Определите и опишите точные границы помещения в приложении № 1 к договору.
4. Фиксируйте акты приёма-передачи каждый раз при внесении изменений (ремонт, переоборудование).
5. Заверяйте договор усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) при регистрации в ЕГРН онлайн.

Где искать судебную практику по Приморскому краю

• Картотека арбитражных дел Дальневосточного округа: https://kad.arbitr.ru/
• Обзоры практики Арбитражного суда Приморского края (раздел «Судебная практика» → «Обобщения»).
• Справочная правовая система КонсультантПлюс: раздел «Путеводители по судебной практике» → «Аренда недвижимости».

Ключевая рекомендация: перед заключением договора аренды нежилого помещения изучайте актуальную судебную практику именно вашего региона. В Приморском крае суды строго следуют позиции Президиума ВАС РФ: без точной индивидуализации помещения договор может быть признан незаключённым, а без фактической передачи — не подлежит оплате. При появлении споров ориентируйтесь на кассационные решения АС ДВО, они редко отменяются вышестоящими инстанциями.