Что это такое и когда применяется
Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, это комбинированный договор, который объединяет в себе два правовых института:
• аренду (лат. locatio-conductio);
• предварительный договор купли-продажи (ст. 429, 454, 609 ГК РФ).
Благодаря такой конструкции арендатор получает возможность арендовать помещение с постепенным выкупом, а арендодатель фиксирует будущую продажу по фиксированной цене.
Отличия от классического договора аренды
| Критерий | Обычная аренда | Аренда с правом выкупа |
|---|---|---|
| Цель договора | Временное владение и пользование | Временное владение + последующий переход права собственности |
| Оплата | Только арендная плата | Арендная плата + выкупная цена (частично или полностью) |
| Риски сторон | Риски собственности на арендодателе | Риски переходят к арендатору только после полной оплаты выкупа |
| Возможность расторжения | Возможна в одностороннем порядке | Ограничена условиями договора и законом |
Ключевые условия договора
Предмет и срок действия
- точный адрес и кадастровый номер нежилого помещения;
- общая площадь и функциональное назначение (офис, склад, торговый зал и т.д.);
- начальная и конечная даты аренды;
- условный срок выкупа (например, не ранее 12 месяцев и не позднее 36 месяцев).
Финансовые условия
- Арендная плата: фиксированная сумма или индексируемая (например, +5 % ежегодно).
- Выкупная цена:
- может быть указана в рублях или эквиваленте в валюте;
- разрешается делить на части (по 1/12 или 1/24 ежемесячно);
- часть платежа может зачитываться как аванс на будущую покупку.
- Компенсационные выплаты: НДС, коммунальные услуги, земельный налог (кто несёт).
Порядок и форма выкупа
На практике применяются три модели:
- Аванс-выкуп: сразу вносится 10–30 % выкупной цены, остальное — ежемесячно.
- Рассрочка: выкупная цена делится равными долями до конца аренды.
- Баллон-оплата: вся сумма выкупа выплачивается в последний месяц аренды.
Этапы заключения договора
Для составления документа на сервисе Конструктор Договор.ру или у специалиста в офисе:
- Проверка объекта: выписка из ЕГРН, отсутствие обременений, технический паспорт.
- Подготовка проекта: выбор типового шаблона → внесение данных сторон.
- Согласование условий: срок, цена, график платежей, ответственность сторон.
- Подписание и регистрация:
- если срок аренды ≥ 1 год — регистрация в Росреестре (пп. 2 п. 2 ст. 26 Закона 122-ФЗ);
- возможна нотариальная форма (по требованию сторон).
- Передача помещения по акту приёма-передачи.
Налоговые последствия
Для арендодателя (ЮЛ / ИП):
• арендная плата облагается НДС (20 %) и налогом на прибыль / УСН;
• при продаже — налог с разницы между выкупной ценой и остаточной стоимостью.
Для арендатора:
• арендные платежи относятся на расходы (при УСН «Доходы-расходы» или ОСН);
• после перехода права собственности — формирование амортизационной базы.
Риски и способы их минимизации
| Риск | Как снизить |
|---|---|
| Объект арестован или заложен | Запросить выписку ЕГРН не позднее 3 дней до подписания. |
| Арендодатель отказывается продавать по истечении срока | Включить в § «Недействительность отказа» — штраф 20 % от выкупной цены. |
| Кадастровая стоимость выросла, и арендодатель требует доплату | Фиксировать цену в рублях без привязки к рыночной стоимости. |
| Возник спор из-за неоплаченных коммунальных долгов | Акт приёма-передачи + справка об отсутствии долгов перед Роспотребнадзором и УК. |
Конструктор договора на Договор.ру: пошаговая инструкция
- Перейдите в раздел «Аренда → Нежилые помещения».
- Выберите сценарий «С правом выкупа».
- Заполните:
- реквизиты сторон;
- характеристики помещения;
- сроки и суммы;
- график платежей (автоматический калькулятор покажет итоговую стоимость с учетом НДС).
- Система сгенерирует документ в формате PDF и DOCX, проверенный по актуальному законодательству на .
- Скачайте файл, распечатайте в 2 экземплярах, поставьте подписи и при необходимости зарегистрируйте в Росреестре.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли заверять договор у нотариуса?
Нет, если срок аренды менее 1 года и объект не требует нотариальной формы сделки (п. 1 ст. 550 ГК РФ). Однако нотариат повышает юридическую надёжность.
Можно ли досрочно выкупить помещение?
Да, при условии согласия сторон и дополнительного соглашения. В договоре можно прописать досрочный выкуп без штрафов при оплате ≥ 70 % цены.
Что делать, если арендатор не вносит выкупные платежи?
В договоре предусматривается пени 0,1 % за каждый день просрочки и право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд.
Договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, удобный инструмент, который позволяет бизнесу начать работу сразу без единовременных затрат на покупку, а собственнику — гарантировать продажу по заранее оговорённой цене. При правильном оформлении и учёте налоговых последствий сделка будет безопасной и выгодной для обеих сторон.
Обновлено 19 апреля 2026 г.