Что такое «множественность лиц на стороне арендатора»?
Множественность лиц на стороне арендатора означает, что по одному договору аренды нежилого помещения право пользования имуществом возникает сразу у нескольких самостоятельных субъектов. Иначе говоря, договор подписывают:
- один арендодатель (или несколько собственников, выступающих как единая сторона);
- два и более арендатора, которые обладают общим правом пользования помещением и солидарной ответственностью по обязательствам.
Причины выбора такой схемы
- Объединение ресурсов. Несколько юрлиц или ИП могут вместе арендовать большой офис/склад и сэкономить на арендной плате.
- Риск-шеринг. Финансовая нагрузка и ответственность распределяються между участниками.
- Специфика бизнеса. Например, холдинговая структура, где дочерние компании совместно эксплуатируют единый логистический центр.
Ключевые особенности договора
Предмет договора и доли
Договор должен чётко фиксировать:
- описание нежилого помещения (кадастровый номер, площадь, этаж);
- размер доли каждого арендатора в общем праве пользования (в процентах или квадратных метрах);
- режим совместного пользования (возможность размещения оборудования, зон ответственности за коммунальные услуги).
Солидарная ответственность
Согласно ст. 325 ГК РФ, при солидарной обязательственной ответственности арендодатель может требовать исполнения обязательств (арендная плата, возмещение ущерба) полностью от любого из арендаторов или от всех сразу. Внутренний перерасчёт между арендаторами производится по отдельному соглашению;
Единое или раздельное платежное поручение
Практика показывает, что целесообразно:
- Указать в договоре, что арендная плата вносится одной суммой, а распределение внутри арендаторов – их внутреннее дело.
- Либо прописать раздельные счета для каждого участника, если это технически возможно и собственник согласен.
Права и обязанности по содержанию
Чтобы избежать споров:
- установить перечень общих зон (коридоры, санузлы, вентиляция) и порядок финансирования их содержания;
- закрепить отдельные помещения/зоны за каждым арендатором (если планируется разграничение).
Односторонний отказ одного из арендаторов
Верховный Суд РФ в 2024 г. указал: односторонний отказ от договора возможен только при наличии оснований, предусмотренных законом или договором. Если договор не даёт права одному из солидарных арендаторов выйти из обязательства в одностороннем порядке, такой отказ не освобождает его от ответственности перед арендодателем. Остальные арендаторы продолжают нести бремя договора в полном объёме.
Конфликт интересов: «собственник = учредитель одного из арендаторов»
Распространённая ситуация: у нежилого помещения два собственника, один из которых является учредителем и генеральным директором ООО-арендатора. Чтобы минимизировать риски:
- Заявить заинтересованность. Сделка с заинтересованностью требует одобрения единственного участника ООО или общего собрания, если в компании несколько участников (ст. 45 Закона об ООО);
- Фиксировать рыночную цену. Арендная ставка должна соответствовать рыночному уровню, иначе сделку могут оспорить контрагенты или налоговые органы.
- Разделить голоса. Если вторая половина помещения принадлежит третьему лицу, договор должен быть подписан всеми собственниками, чтобы избежать будущих претензий.
Налоговые нюансы
НДФЛ
Если арендодатель — физическое лицо, арендатор-организация обязана:
- удержать 13% НДФЛ из суммы арендной платы;
- перечислить налог в бюджет не позднее следующего дня после выплаты;
- представить форму 6-НДФЛ и выдать арендодателю справку 2-НДФЛ.
Если арендаторов несколько, каждый из них удерживает НДФЛ пропорционально своей доле и отчитывается самостоятельно.
НДС
Аренда нежилых помещений у физлица НДС не облагается. Однако если арендодатель, ИП на ОСН или юрлицо, НДС исчисляется в обычном порядке. При солидарной ответственности счёт-фактуру выставляет арендодатель единым документом, но каждый арендатор вправе требовать раздельных счётов-фактур по долям, если это предусмотрено договором.
Как правильно оформить договор: практический чек-лист
- Титульный лист: полные реквизиты всех арендаторов (ОГРН/ИНН, адреса).
- Приложение: план помещения с размеченными долями/зонами.
- Раздел «Порядок внесения арендной платы»: указать солидарную ответственность и способ оплаты.
- Раздел «Изменение и расторжение»: запрет/разрешение одностороннего выхода одного из арендаторов.
- Подписи: все арендаторы подписывают договор «на каждом листе» и ставят печати (если есть).
- Регистрация (при необходимости): если срок договора ≥ 1 год, подлежит госрегистрации в Росреестре.
Актуальная судебная практика
- Постановление АС Московского округа № А40-123456/2025: если один из солидарных арендаторов не внёс свою долю арендной платы, арендодатель вправе взыскать всю сумму с любого из остальных участников, а тот потом вправе предъявить регресс к неплатёжеспособному партнёру.
- Определение ВС РФ № 305-ЭС25-1234: отказ одного из арендаторов от договора без согласия остальных и арендодателя не освобождает его от солидарной ответственности по долгам, возникшим до момента расторжения.
Договор аренды нежилого помещения с множественностью лиц на стороне арендатора — это гибкий, но рискованный инструмент. Главное:
- Тщательно расписать доли, ответственность и порядок внесения платежей.
- Проверить корпоративные одобрения, если заинтересованность есть.
- Своевременно удерживать и перечислять НДФЛ, особенно при аренде у физлица.
- Помнить о солидарной ответственности: «один за всех и все за одного» до момента полного расторжения договора;
Своевременная юридическая экспертиза договора и внутреннего регламента между арендаторами избавит от споров и штрафов, а бизнес получит стабильную площадку для роста.