Аренда нежилого помещения под торговлю — это один из самых востребованных видов коммерческой аренды.
Важно правильно составить договор аренды, чтобы избежать споров сторон, финансовых потерь и проблем с налоговыми органами.
Ниже приведено подробное руководство по основным разделам договора, а также инструкция по оформлению акта сверки взаиморасчётов между ИП, когда арендодатель и арендатор оба являются индивидуальными предпринимателями;

Основные характеристики договора

Договор аренды нежилого помещения регулируется главой 30 ГК РФ.
Для помещения, которое используется под торговлю, характерны следующие особенности:

• Объектом выступает недвижимость, расположенная в торговых центрах, ТЦ, отдельных зданиях, павильонах.
• Цель использования, осуществление предпринимательской деятельности по розничной торговле.
• Как правило, предусматриваются коммунальные услуги, маркетинговые сборы, страхование и обеспечительный платёж (депозит).
• Требуется разрешение на использование помещения под торговлю (разрешение Роспотребнадзора, МЧС и т.д.).

Срок действия договора

По общему правилу договор аренды заключается на срок от 11 месяцев до 5 лет.
Если срок превышает 1 год, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Арендная плата и индексация

В договоре фиксируется:

1. Базовая ставка (в рублях за 1 м²).
2. Индексация, ежегодный рост на коэффициент инфляции (например, +4 %).
3. КПД (коммунально-производственные расходы) — отдельной строкой или включены в ставку.
4. Налоги: НДС (20 %), если арендодатель работает на ОСНО.

Пошаговая схема заключения договора

1. Проверка объекта: ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка об отсутствии залогов/арестов.
2. Согласование условий: площадь, зоны общего пользования, режим работы, условия размещения вывесок.
3. Фиксация в договоре всех деталей: порядок передачи помещения, ответственность сторон, форс-мажор.
4. Подписание акта приёма-передачи: фиксируются дефекты, показания счётчиков, состояние инженерных систем.
5. Регистрация в Росреестре (если срок > 1 года).

Акт сверки взаиморасчётов между ИП

При аренде между двумя ИП акт сверки применяется для подтверждения отсутствия/наличия долгов по арендной плате, коммунальным услугам, штрафам и убыткам.

Когда составляется акт сверки

• По окончании каждого квартала (для целей налогового учёта).
• При расторжении договора (возврат депозита, удержание убытков).
• По требованию любой из сторон (если есть спорные начисления).

Обязательные реквизиты акта сверки

1. Название документа: «Акт сверки взаиморасчётов по договору аренды № ___ от ___».
2. Дата составления.
3. Стороны:
   • Арендодатель: Ф.И.О. ИП, ОГРНИП, ИНН, адрес, телефон, e-mail.
   • Арендатор: Ф.И.О. ИП, ОГРНИП, ИНН, адрес, телефон, e-mail.
4. Период сверки: «за период с по ».
5. Таблица расчётов:
   

   № п/п	Дата начисления	Вид платежа	Сумма начислено, ₽	Сумма оплачено, ₽	Задолженность, ₽
   1	Аренда за февраль 2026	55 000,00	55 000,00	0,00
   2	Коммунальные услуги	8 500,00	8 500,00	0,00
   3	Штраф за просрочку	1 100,00	0,00	1 100,00
   1 100,00

6. Подписи и печати (если используются):
   Арендодатель: _____/Ф.И.О./
   Арендатор: _____/Ф.И.О./

Пример формулировки акта сверки

АКТ СВЕРКИ ВЗАИМОРАСЧЁТОВ
по договору аренды нежилого помещения № 15/26 от года
г. Москва, 04 апреля 2026 г.

Индивидуальный предприниматель Иванов И.И. (ИНН 770123456789, ОГРНИП 321770100000011),
именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны,
и
Индивидуальный предприниматель Петрова О.О. (ИНН 773012345678, ОГРНИП 323770200000022),
именуемая в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны,
совместно составили настоящий акт о нижеследующем:

Сверка проведена за период с по .
Сумма начислений за указанный период составила 191 500 (сто девяносто одну тысячу пятьсот) руб. 00 коп.
Сумма оплат за указанный период составила 190 400 (сто девяносто тысяч четыреста) руб. 00 коп.
Задолженность Арендатора перед Арендодателем составляет 1 100 (одну тысячу сто) руб. 00 коп.
Стороны претензий по объёму и качеству оказанных услуг не имеют.

Настоящий акт подписан в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Подписи:
Арендодатель: ___________ /Иванов/ М.П. (при наличии)
Арендатор: ___________ /Петрова/ М.П. (при наличии)

Практические советы по минимизации рисков

• Обязательно включайте условие о ежеквартальной сверке в текст договора — это избавит от споров.
• Фиксируйте курсы валют в договоре, если аренда привязана к доллару/евро.
• Разделяйте счета: один — для аренды, второй, для коммуналки, чтобы упростить сверку.
• Подключите электронный документооборот (Диадок/Контур), чтобы акты сверки подписывались в цифровом виде.
• Ведите журнал выдачи чеков и кассовых ордеров, особенно если арендодатель применяет ЕНВД или ПСН.

Что делать при обнаружении расхождений

Если акт сверки выявил недоплату или переплату:

1. Отправьте контрагенту письмо с реквизитами расхождения по e-mail с подтверждением вручения.
2. Дайте срок на добровольное погашение (обычно 5 рабочих дней).
3. При отказе, составьте претензию, а затем подавайте в арбитраж (если сумма ≥ 50 000 ₽).

Важно: все расчёты ИП должны отражаться в КУДиР и книге покупок/продаж, чтобы избежать вопросов с налоговой.

Договор аренды нежилого помещения под торговлю, это не просто формальность, а инструмент управления рисками и доходом.
Регулярные акты сверки взаиморасчётов позволяют вовремя выявить недочёты и сохранить партнёрские отношения между ИП.

Соблюдайте форму договора, вовремя подписывайте акты и не забывайте про налоговые последствия каждого платежа.