В 2026 году правила расчёта и уплаты подоходного налога (НДФЛ) при продаже дома с земельным участком значительно ужесточились.
Главное изменение: минимальный срок владения освобождённым от налога объектом теперь составляет 5 лет почти для всех продавцов‚
а максимальный фиксированный вычет остался на уровне 1 000 000 ₽ на все объекты в одном налоговом периоде.
В статье разберёмся‚ кто‚ сколько и когда должен платить‚ а главное, как это сумму снизить.

Когда возникает обязанность платить НДФЛ

1.1 Срок владения

Налог не платится‚ если вы владели объектом:

• ≥ 5 лет — общее правило для объектов‚ приобретённых после ;
• ≥ 3 года‚ если недвижимость:
  • получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
  • передана по договору ренты;
  • приватизирована;
  • является единственным жильём* на дату сделки.

*«Единственное жильё», ни у продавца‚ ни у членов его семьи на момент сделки нет иного жилого помещения в собственности.

1.2 Дата начала отсчёта

Считается от даты‚ указанной в ЕГРН (ранее, кадастровой выписке).
При покупке новостройки по ДДУ, от даты полной оплаты (а не регистрации права).

Ставки НДФЛ в 2026 году

Как рассчитать налоговую базу

Налоговая база = доход от продажи − вычет.

3.1 Вычет 1 млн ₽

Максимальный фиксированный имущественный вычет составляет 1 000 000 ₽ суммарно за все проданные в году объекты недвижимости
(земля + дом + гараж и т. д.).
Пример: продали участок за 2 300 000 ₽. База = 2 300 000 − 1 000 000 = 1 300 000 ₽. Налог = 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.

3.2 Вычет «расходы на приобретение»

Вместо 1 млн ₽ можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы‚ связанные с покупкой и строительством:

• договор купли-продажи‚ акт приёма-передачи;
• квитанции‚ чеки на стройматериалы‚ договоры подряда;
• проценты по ипотеке‚ если покупка была в кредит;
• услуги риэлтора‚ нотариуса‚ регистрационные сборы.

Пример: купили участок за 1 700 000 ₽‚ построили дом за 2 350 000 ₽‚ продали комплекс за 5 000 000 ₽.
Расходы = 1 700 000 + 2 350 000 = 4 050 000 ₽. База = 5 000 000 − 4 050 000 = 950 000 ₽. Налог = 950 000 × 13 % = 123 500 ₽.

3.3 Вычет «на покупку нового жилья»

Если в том же налоговом периоде вы купили другую недвижимость‚ то можете заявить имущественный вычет покупателя до 2 000 000 ₽
(и до 3 000 000 ₽ за ипотечные проценты). В этом случае налог с продажи может «обнулиться».
Пример: продали дом за 3 000 000 ₽‚ купили квартиру за 3 000 000 ₽.
База с продажи = 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000 ₽.
Вычет на покупку = 2 000 000 ₽.
Налог к уплате = 0 ₽.

Калькулятор быстрого расчёта

Используйте онлайн-калькулятор на СПРОСИ.ДОМ.РФ: введите цену продажи‚ выберите вариант вычета и получите сумму налога мгновенно.

Сроки и порядок уплаты

1. Не позднее 30 апреля 2027 года подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
2. Не позднее 15 июля 2027 года уплатить начисленный налог.

Подача осуществляется через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС‚
Госуслуги или лично в ИФНС.

Особые случаи

Продажа в долях

Если объект продан по одному договору‚ вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально долям.
Если каждая доля оформлена отдельным договором‚ каждый собственник получает полный вычет 1 000 000 ₽.

Семьи с детьми

С 2023 года родители (усыновители) при наличии ≥ 2 детей освобождаются от НДФЛ при продаже любой недвижимости независимо от срока владения.
Условие: покупка в том же году другого жилья большей площади/стоимости.

Возврат налога

Если вы ошибочно уплатили налог‚ подайте уточнённую 3-НДФЛ и заявление на возврат. Срок рассмотрения — до 3 месяцев.

Как минимизировать налог: чек-лист

• Убедитесь‚ что прошёл минимальный срок владения (3 или 5 лет).
• Сохраняйте все чеки‚ договоры‚ квитанции на покупку/стройку.
• Продавайте участок и дом отдельными договорами‚ если это выгодно для вычета.
• Авансом купите новое жильё в том же году — используйте двойной вычет.
• Если есть дети — проверьте право на льготу для многодетных.

Важно! Налоговые правила могут меняться. Перед сделкой сверяйтесь с актуальными нормами на сайте ФНС России
или консультируйтесь с квалифицированным специалистом.