Аренда нежилого помещения от одного физического лица другому — популярная схема для организации офисов‚ магазинов‚ салонов и складов. Чтобы сделка была юридически безопасной‚ важно правильно оформить письменный договор. Ниже — подробный разбор документа‚ актуальный бланк-шаблон (в формате .docx)‚ инструкция по заполнению и советы по регистрации в Росреестре.
Зачем нужен договор между физлицами
- Фиксирует права и обязанности сторон.
- Позволяет открыть расчётный счёт в банке для арендатора.
- Используется при налоговых проверках (арендодатель декларирует доход).
- Служит основанием для постановки на кадастровый учёт обременения (если срок ≥ 1 год).
Обязательные реквизиты договора
| Раздел | Что указать |
|---|---|
| Предмет | Кадастровый номер‚ точный адрес‚ этаж‚ площадь‚ целевое назначение. |
| Срок | Дата начала и окончания. Если ≥ 12 месяцев, регистрируется в ЕГРН. |
| Арендная плата | Размер‚ НДС (если применяется)‚ порядок индексации‚ предоплата/залог; |
| Права и обязанности | Кто делает ремонт‚ оплачивает коммунальные услуги‚ вносит улучшения. |
| Ответственность | Неустойка за просрочку платежей‚ штраф за неуступку помещения. |
| Акт приёма-передачи | Подписывается отдельно как приложение. |
Скачать готовый бланк
Скачать файл .docx (прямая ссылка)
Альтернативный вариант: образец на spmag.ru
Пошаговая инструкция по заполнению
Шаг 1. Подготовьте исходные данные
- Арендодатель: паспорт‚ выписка ЕГРН (не старше 5 дней)‚ справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
- Арендатор: паспорт‚ ИНН (если ИП)‚ выписка из ЕГРИП (если ИП).
- Помещение: кадастровый паспорт‚ экспликация БТИ‚ поэтажный план.
Шаг 2. Заполните шапку
«__» ________ 2026 г. г. Москва
Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 04 123456‚ выдан ‚ (именуемый «Арендодатель»)‚ с одной стороны‚
и Петров Петр Петрович‚ паспорт 77 05 987654‚ выдан ‚ (именуемый «Арендатор»)‚ с другой стороны‚ совместно «Стороны»‚ заключили настоящий договор о нижеследующем…»
Шаг 3. Опишите предмет
- Кадастровый номер: 77:09:0004010:1234
- Адрес: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ офис 15‚ 3-й этаж
- Площадь: 25‚4 м²
- Цель использования: Размещение офиса IT-компании
Шаг 4. Укажите срок и плату
Срок: с 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г.
Ежемесячная аренда: 55 000 ₽ (пятдесят пять тысяч рублей 00 копеек)‚ включая коммунальные услуги.
Обеспечительный платёж: 55 000 ₽, возвращается при расторжении договора при отсутствии долгов;
Шаг 5. Подпишитесь и зарегистрируйтесь
Если срок ≥ 1 год‚ в течение 30 дней подайте заявление в МФЦ на регистрацию договора в ЕГРН. Понадобятся:
- Договор в 3 экземплярах (стороны + Росреестр).
- Заявление формы РОСРЕЕСТР № Д1.
- Квитанция о госпошлине 2 000 ₽ (физлица).
Частые ошибки и советы юриста
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Не указан кадастровый номер | Запросите выписку ЕГРН на помещение. |
| Отсутствует Акт приёма-передачи | Составьте приложение № 1 с описанием состояния‚ счётчиков‚ ключей. |
| ИП не указал статус | В шапке дополнительно напишите «ИП Иванов И.И.» и добавьте ОГРНИП. |
Можно ли сдавать в субаренду?
Да‚ но только с письменного согласия арендодателя и при условии‚ что основной договор это допускает. Внесите соответствующий пункт:
«Арендатор вправе передать помещение в субаренду только с письменного согласия Арендодателя».
Что делать при досрочном расторжении
- Направить письменное уведомление за 3 месяца (или иной срок по договору).
- Составить акт возврата помещения и зафиксировать убытки/задолженности.
- Подать заявление на снятие обременения в Росреестр (если регистрировали).
Налоговые нюансы
- Арендодатель-физлицо платит НДФЛ 13 % (или 6 % при патенте для ИП).
- Арендатор-ИП включает аренду в расходы при УСН «Доходы минус расходы».
- Обязательно оформляйте квитанции или акты оплаты для бухгалтерии.
Краткий чек-лист перед подписанием
Проверены документы на недвижимость
Согласованы все существенные условия
Есть акт приёма-передачи
Указан порядок пролонгации
Определены штрафные санкции
Грамотно составленный договор аренды нежилого помещения между физлицами снижает риски споров и упрощает налоговый учёт. Используйте наш готовый бланк‚ дополните его индивидуальными условиями и‚ при необходимости‚ зарегистрируйте в Росреестре. Храните подписанные экземпляры и акты не менее 3 лет после окончания договора.
Удачных сделок и стабильной аренды!